楼市冷热房价涨跌仿佛就是一个轮回。 

    2008年下半年至去年年初的房地产市场尚未调整到位，就被中央到地方的一系列鼓励和优惠政策扶持出“2009年的复苏”，随后房价节节攀升以至于高层一再表态要控制涨势。于是，在去年末至今年初的连续多条调控政策作用下，如今的市场又骤然出现“冰点”，热闹时几乎无法想象的“打折促销”再次出现在上海市场，而且幅度还不小。

    大起大落的市场永远都不是健康的。决策的出台，应尽可能考虑周全看得远一点。在尚未洞察新一轮降价促销是否为“假摔”的时候，别再出现政策摇摆了。

    专家分析，市中心大户型房源因其紧缺，将继续涨价。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。

    岁末年初，随着“国十一条”等一系列楼市调控新政的出台，上海房地产市场调控效果初现，商品房成交量已从去年12月末以来连续5周下降，使楼市迅速降温至冰点。虽说目前断定楼市会现“拐点”为时过早，但已有开发商感受到楼市冷风，急于销售回笼资金，以抵抗可能来临楼市冬天。

    去年年底一些远郊楼盘尚以小恩小惠吸引购房者，如今打折力度已加大到不乏9.3、9.4折。业内人士预计，在一季度楼市传统淡季中，开发商对今年楼市走势不明的担忧，或将使打折之风继续蔓延，尤其是外环附近中小户型供应集中的区域，成为打折促销的始发地。

    打折房集中外郊环间

    南京朗诗地产在上海的第一个项目——宝山罗店新镇的朗诗绿岛将于2月1日开盘，平层公寓均价18500元/平方米，复式公寓均价15800元/平方米。记者从该盘售楼处了解到，所有购房者持优惠券总价可减去1万元。平层公寓买家按时提供资料，且首付比例达到40%的，总价可优惠4万元；首付比例达到50%的，总价优惠5万元；一次性付款的购房者每套优惠6万元。而复式公寓的购房者首付比例40%，每套可减2万元；首付比例达到50%
，每套可以优惠2.5万元；一次性付款则每套房可有3万元的优惠。此外，在此基础上朗诗老业主每套总价再减5000元。以平层房源总价150万元算，最大优惠力度在9.5折左右。

    记者昨天致电另外多个楼盘售楼处，发现给出较大优惠折扣的楼盘大多还是位于外郊环间，但与去年年底最多9.9折、9.8折的象征性折扣相比，如今这些楼盘的优惠幅度明显开始“动真格”。位于浦东南汇的楼盘亲和源目前根据购买者首付成数的不同，也能享受到9.5折至9.8折的优惠，订金5万元还可抵8万元房款，如此算下来最大优惠折扣可低至9.3折左右。

    而位于奉贤的绿地观邸目前在售的3号楼，开盘价格在12000-13000元/平方米，购买70平方米、103平方米的户型每套可以优惠3万元，而若将这中户型各买下一套打通成购买173平方米的大户型总价就可优惠6万元。

    中低价位住宅下滑快

    从去年年底开始，受到二套房贷首付必须四成、营业税征免年限恢复至5年等政策信号的影响，已有一些嗅觉敏感的开发商对明年市场走势心存犹疑。

    在打折之风初现之时，有折扣的项目多出现在外环以外等远郊区域，折扣幅度也仅在9.7折、9.8折左右。业内人士分析认为，市中心豪宅占据良好区位，并且供应量稀少、价格坚挺。外环线以外区域虽然说是价格洼地，但住宅的供应量同样巨大，一旦出现市场突变，肯定是价格最脆弱、竞争最激烈的区域，出现较为激烈的促销可能性最大。

    因此，当时曾有业内人士预计，2010年一季度楼市可能将陷入低迷期，一些开发商为吸引眼球和催促购房者下单，可能会推出力度较大的打折促销手段。

    如今，随着市场的迅速降温，成交量连续下滑，外环区域的中低价房果然成为成交量骤降的区域。从上海永庆房屋对1月前21天的成交数据研究来看，中等价位住宅成交量萎缩幅度尤其大。而通常在成交量开始大幅萎缩、市场迈向盘整时，首先会影响到的便是刚性需求购房者青睐且供应量较大的外郊环区域。因此整个2010年，外郊环一手住宅价格松动的幅度会相对突出，从目前来看，其均价已开始下移，初显端倪。

    世邦魏理仕住宅部董事陈炜也向记者表示，从以往历年表现来

    看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似“国11条”这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。2007年政府出台的“70/90”政策的后遗症就是，目前中小户型供应充足，尤其是外围新盘集中的区域，价格调整将首先出现于此。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。

    高位打折价格仍不低

    如今，越来越多的开发商开始对今年的市场表现出更大的忧虑，打折之风似乎还有蔓延之势，且力度更大。

    易居中国分析师薛建雄认为，受调控政策的影响，目前各家开发商都在提前准备，加快融资和现金回笼的速度，以提高企业未来抗风险能力，同时也为后期发展积聚能量。

    在这一思路的带动下，很多开发商开始针对旗下项目的不同特点着手“备荒备战”。例如新盘供应集中、潜力小点的一些新兴板块销售压力会较大，开发商会以打折促销等手段加快销售速度。尤其是一些资金链较为紧张的小开发商抛盘的压力就会比较大，特别是在过去这轮楼市回暖中快速成长起来的开发商。

    不过，也有分析人士认为，开发商趁着去年楼市高温之际，售价已涨得很厉害，即便打点折实际价格还是涨幅惊人。如同商场盛行的打折活动一样，先标高价格，再打个折勾起消费者的购物兴致。例如朗诗绿岛，据记者了解原先预期的开盘价大概是平层17500元/平方米，复式14000元/平方米，由于是首次推出房源，没有前期房源可作价格比对，因此开发商可以高开价格，再以折扣吸引人。虽然算起来折扣不小，也不过是开发商的一种营销手段，其实是“没有赔本还赚了吆喝”。