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青岛商铺写字楼开发过头 已现供给过剩

  • 杭州写字楼网
  • 2011/11/24 11:26:19
导读:   受到调控影响,住宅市场影响严重,商业地产从去年开始迅速火热,不少开发商开始从事商铺写字楼的开发,市场成交也一度达到顶峰。而自今年第三轮调控开始,商业地产掀起的一股热潮已经在慢慢冷却,未来商业地产的市场形

    受到调控影响,住宅市场影响严重,商业地产从去年开始迅速火热,不少开发商开始从事商铺写字楼的开发,市场成交也一度达到顶峰。而自今年第三轮调控开始,商业地产掀起的一股热潮已经在慢慢冷却,未来商业地产的市场形势也不容乐观,目前随着楼市调控深入,购房者陷入深度观望,市场投资性也大大减弱,商铺也难独善其身。

    商业地产供应大涨 未来或现供给过剩

    11月22日,记者采访发现,目前全市商铺存量达到了16578套,处于历史最高位,按照目前的销售速度来看,商业地产目前存量至少也需要3年左右的时间才能完全消化。一些小区交房一年多了,商铺还空着。而即使是大鳄楼盘,商铺也难销售。两年来,商铺价格已经炒到了高位,李沧区商铺都过了4万元/平方米,但成交非常困难。新小区商铺租金太高,空置现象严重。

    交房一年多,商铺全空着

    南京路附近的都市118楼盘去年就交房了,一楼的商业网点早先曾有一家开发商过来租赁当临时售楼处,但好景不长,几个月后就人去楼空了。之后,该网点便一直空着,还打着广告,进行招租。

    无独有偶,崂山区麦岛家园周边的商铺也是一片空。11月22日上午,记者来到麦岛家园周边。该区域房子去年就交房了,部分房源还是海景房,位置非常好。然而让人意外的是,虽然周边交通配套很完善,但一楼、二楼的商业网点却全空着。沿路走过去,一家开业的商铺也没有。

    记者查询发现,很多小区的商铺还处于招租状态。“竹韵山色正门网点140平方米月租6000元”、“金领尚街,460平方米,月租38000元”、“崂山东城国际,网点出租,600平方米,月租金5万”……

    新建小区为了把商铺租出去更是拿出了优惠策略。商铺出租交一年免半年,面积16平方米,月租1200元;福州北路139号,面积20平方米,月租1600元。“我们小区很多商铺还空着,入住率太低,去年交房,现在还是人很少。投资客买了商铺对外出租,没有人气,谁敢接手啊。”家住福州北路的居民赵先生说道。

    黄金地段商铺价格炒到顶

    市北延吉路附近一套在建商铺单价52669元/平方米;天后宫栈桥沿海地铁口规划商场,负一层面积40平方米,价格130万元;城阳平阳路商业网点一楼面积200平方米,价格180万元;四方区杭州路商业网点单价1.8万元/平方米;开发区井冈山路商业网点面积144平方米,价格720万元;海逸景园商业网点面积242平方米,总价535万元……

    商铺的价格从2008年开始,不同区域内出现了疯涨现象。2009年的时候,开发区黄金地段商铺价格大约是7000元/平方米,去年涨到了1万多元,现在普遍到了2万元/平方米。

    “当时投资商铺的都是稳赚的。一楼、二楼建住宅本来就卖不上价格,商铺就不一样了,对投资客的吸引力更大,尤其是郊区,价格低,潜力大。市南、市北已经被炒过头了。但现在郊区价格也涨上来了。”

    崂山区一家投资公司的总经理张立清向记者介绍说,“今年不限购是有政策,但是贷款压力很大,首付款比例提高,利率也提高了。形势并不好,商业地产今年形势也很差。”

    李沧商铺过4万,有价无市

    上周末,李沧区金水路附近一家大鳄楼盘开盘,位置比较偏,住宅起价不足7000元/平方米,还是精装修。然而推出的商业房源价格却到了2万元/平方米。

    前不久,李村公园附近一家楼盘住宅房源销售完毕的情况下,推出特价商铺,进行优惠活动,但价格很高。去年年底,李沧区某大鳄楼盘住宅便销售完了,然而商业房源却还有很多在手里。经过近一年的消化,目前仍然还有30多套房源。11月22日,记者采访了解到,该楼盘商铺价格达到了4万元/平方米,单套价格是400多万元。另外,李沧万达广场的销售进度也很一般,并没有出现火爆的场面。

    根据某商业地产龙头企业的半年报,上半年来自商业地产的销售额仅为3.2亿元,而去年全年公司的商业地产销售额总额达到25亿元。

    成交量方面,今年以来,全市商铺才成交了6451套。城阳区成交量最高,为1999套;市南区成交量为220套;市北区成交了242套;李沧区成交量为405套;崂山区成交量为53套;开发区成交量为351套。五县市方面,胶南市成交了1118套。

    税费太高,中介难成交

    近日,科威国际不动产来了一笔大生意,一套商铺转手,总价500多万元。价格都谈拢了,等过户咨询时傻眼了,税费太高,本来核算是60万元的税,结果加上差额25.5%的营业税,税费竟然超过100万元,买家犹豫了。“个人所得税、营业税加在一起要收取差价的25.5%。商铺买的时候非常便宜,涨幅很大。差额的25.5%快100万呢,需要双方协调。”该中介总经理孙杰告诉记者,“以后商铺还要交土地增值税,压力就更大了。”

    记者了解到,根据《青岛市地税局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》,自10月24日起,对本市个人转让除住房以外的存量房产,以及单位转让各类存量房地产,均需按要求申报缴纳土地增值税。个人出租非住宅的,应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的,月租赁金额小于5000元的,综合征收率为12%,房产税应纳税额=租金收入×12%;月租赁金额大于等于5000元的,综合征收率18.65%或18.7%。将商铺用于出租,不光要交登记费办理租赁证,而且要交房产税。

关键词:商铺库存量,商铺市场,青岛商铺市场
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