杭州出现退房潮，京、沪、穗等一线城市的楼市成交量骤然萎缩……除了三亚房价因受惠于国际旅游岛概念而逆势上行外，2010年伊始，全国一线城市的楼市随着“国十一条”等调控政策的正式实施，突然间就进入了“冬眠期”。

    上海楼市将往何处去？今年一月低迷的成交量折射出大量购房者心态急转弯。2009年一轮声势浩大的猛涨，购房者连夜排队抢购，一夜成冬，持币观望成了市场的主旋律。新民晚报记者采访了各路专家、业内人士、政府官员和购房者，试图透过政策、数据和心态来剖析、预测今年，上海楼市的脉门所在。

    淡季加调控楼市成交量下降

    从今年元旦到1月17日，上海的一手房成交面积36万平方米，成交均价19815元，环比去年12月下半月成交面积76万平方米，成交均价19340元，成交面积下降过四成，价格基本持平；同比去年1月上半月，成交面积34万平方米，成交均价14262元，成交面积上升10％不到，价格则上升超过30％。二手房成交为5721套，环比去年12月同期的17355套，下降了60％左右，而同比去年1月同期的6352套，下降了10％左右。

    单从数据而言，上海楼市一手房的成交面积为近6年来的倒数第二位，冰冻指数堪比历年楼市最惨淡的时期，但许多业内人士并不认同。

    21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问公司总经理叶厚彪认为，每年的头两个月大都是全年中的最淡季，而去年12月的赶抢政策末班车的扎堆购房行为，也极大地释放了上海市民的购房需求。目前的数据既是国家相关部门集中出台五大调控政策的结果，也有常规淡季的因素参杂其中，并不能因此就认为，楼市已进入冰封期。

    上海豪宅上涨因素去年透支

    豪宅，自概念诞生日起，就一直被大众视为隔离区产物，从而被选择性地忘却。汤臣一品标价9万一平方米的新闻几乎是被拿来作为反面典型的。  

 时光荏苒，2009年，众多豪宅突然间站到了最前沿，被视为上海楼市的风向标，而最贵豪宅的不断被刷新也一再刺激着购房者的神经。

    前一阵子，售价高达每平方米19万元的“上海一哥”古北臻园23号别墅遭退房的消息，成了被热议的话题。

    记者通过各种途径了解到，其实自开盘日起，此套别墅曾经有过两次签约出售的记录，但在这两次记录中却从来没有出现过19万元的单价。一名业内人士如此评价：“无论从所处地段、板块，还是此套物业的品质而言，它有何德何能可以卖到19万元的高价？”

    如何出现了这样一个假新闻，如今已无从稽考，也不是本文探讨的内容，但豪宅概念的光环迅速褪色，却是业内的共识。

    经济学家谢国忠对房地产业的点评中，豪宅一直是他批评的主要对象，泡沫的主要产地。

    上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，去年上海楼市的火爆已经提前透支了豪宅的上涨因素，今年肯定无法再现去年的盛况。

    一些开发商可能主动挤泡沫

    无论是自住或投资、投机的目的，自上世纪90年代至今，上海楼市的发展历程似乎养成了购房者这样一种心态：没涨价就是吃亏。当万科在2008年举起降价大旗时，已经购房的业主甚至要和万科对簿公堂。

    对于“2010年，上海楼市会否跌价”这个问题，无论专家学者、业内人士或政府官员，他们的回答都显得比较谨慎。

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,如果“国十一条” 等系列调控政策效果不明显,中央还会继续出台调控政策。不过从近期楼市的反映来看,“国十一条”正在改变市场预期,楼市观望情绪正在加强,一线城市成交量已经开始出现回落。

    中国银行日前发布的中银分析(周报)显示，居民购房杠杆率停止增长，可能预示房屋销售量将下降。

    瑞银执行董事、亚洲房地产研究主管王震宇在瑞银证券大中华区研讨会上说，由于今年下半年中国内地货币政策存在不确定性，在2008年吃过苦头的开发商可能会在今年上半年争取得到尽可能多的资金。因此，今年上半年可能成为开发商最重要的卖房时间。开发商将极有可能主动挤泡沫甚至让利。

    但与此相对应的是由于2009年的火爆行情，大部分正常发展的开发商手中都“不差钱”，今年3月将开始的新一轮推盘期中，到底会有多少开发商会对后市极度悲观而降价求售？上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，据他目前所了解的情况，还没有。但相对应的是，类似去年每月都会涨价的销售策略估计也不会出现。

    业内的主要观点认为，一些去年提前预支了轨道交通或大型项目利好消息的板块，因为涨价幅度过大，且大多在区域内的供应量都较充足，所以符合这两个条件的板块甚至可能出现新开楼盘价格低于去年水准的现象。如果没有更严厉的政策出台，楼市主趋势将会是维稳。

    中低价二手房议价空间加大

    21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问公司市场研究主管黄河滔认为，因为每个业主购入房产的时间和价格都不相同，所以二手房的价格波动会更大。随着“国十一条”房产新政的实施，以一套内外环间80多平米，售价135万元，购房时间满2年未满5年的普通住宅为例，交易成本上升了近10万元。这对绝大部分买家和卖家而言都不是一个小数目，因此出现观望情绪是正常的。而房产降价也绝非几个个案就能概括的，看大趋势至少要等3月和4月份的数据出来，那时的成交量是否下降将起到关键性的指南作用。

    上海永庆房屋副总经理陈史翎表示，后续可密切观察存款准备金率、银行资本充足率、利率这三个与资金息息相关的指标。若银行存款准备金率继续上调，或银行资本充足率提高，利率上调，对房地产市场而言都是利空因素。对于自住购房者而言，可在房地产市场利空时选择合适时机进入。

    叶厚彪对此表示，从房源类型上看，市场需求最为集中的中低价房源在去年供不应求行情下，价格涨幅明显超过高价房源。遇到市场交投降温之时，它们便随即率先迎来调整。随着时间的推移，预计在去年房价涨幅普遍超五成的外环沿线板块将会有更多房源加入到“议价”行列，值得买家关注。

    焦点关注

    上海尚未受到退房潮的波及

    杭州、嘉兴等地集中出现退房潮，被大众舆论认为，是房地产由盛转衰的标志。记者日前从上海网上房地产得到的官方数据显示，2010年上半月的退房数据相对去年10月和11月才为25％左右。显然，上海未受退房潮的波及。

    去年下半年以来，一直有消息称，税务总局或将在2010年推出物业税征收方案。关于对此项政策的预期，一直是悬在以投资、投机为目的的购房者头上的达摩克利斯之剑。

    商务部研究院消费经济部副主任赵萍日前表示，开征物业税涉及比较多的部门，程序也比较多，近期应该不会很快出台。“另外，如果通过物业税打压房地产，对保增长其实没有好处。应该是通过综合治理，使房地产市场运行更加规范，使价值规律能够在市场上发挥作用。”

    住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，国务院政策非常清楚，要“择机开征”。她认为：“开征物业税的时机非常重要，在目前保增长、需要通过消费拉动内需情况下，一系列税收调整是需要考虑的，而物业税涉及面非常广，法律关系非常复杂。”

    焦点链接

    南宁将取消商品房预售制度

    1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设工作会议透露，南宁将试点率先取消商品房预售制度，这在全国尚属首次。

    广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东表示，取消商品房预售制度是广西加强房地产市场监管，促进行业持续健康发展的一项具体措施，可以看作是一个方向，会有一个过渡阶段。

    据广西住房和城乡建设厅房地产管理处处长刘晓红介绍，目前，与试点相关的具体政策措施以及配套服务还在制定和完善当中，将于近期向社会公布。

    南宁市房地产界业内有关人士认为，商品房预售制度的建立，是基于当时房地产发展不景气的情况下，在房地产市场发育早期对开发商群体迅速成长起了很大作用。然而，随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力。业内人士认为，当前已具备条件，可考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

    取消商品房预售制度，将对楼市产生怎样影响？对此，业界看法不一。

    南宁市房屋产权交易中心党总支书记宋志先认为，建立现房销售制度，除了能够降低购房风险外，对恶意炒房而导致的房价飙升会起到遏制作用。他说：“预售了商品房以后，炒房客看到房价高了，就来我们这里办注销备案，把合同房卖了。这种情况，交易中心每个月都有几百宗。如果现房销售并办好房产证后，你再炒就要缴各种税费，就划不来了，这从某种程度上能遏制炒房。”

    南宁市弘泰房产置换有限公司主管陶艺认为，取消预售制度，消费者与开发商一手交钱一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。但开发商的开发成本将大大增加，他们必然会把成本加到房价上，从而促使房价上涨。现房销售后，二手房的交易将受很大影响，不会像现在这么活跃。

    目前正在南宁投资的广东某房地产开发商认为，长远看，取消预售制度将有利于促进房地产行业的健康发展。

    广西社会科学院工业经济研究所工程师张国宏说，没有了预售款，开发房地产的门槛将大大提高。短期内，房地产市场的楼盘供应量肯定会减少，出现供不应求的局面，反而会助推房价强劲上涨。

    张国宏说，某种程度上，取消预售制度可以防止出现更多的合同纠纷。但是我们应该看到，这实质上是一个管理问题，只要相关部门加强监管，是可以避免的。