12个市级商业中心、22个地区级商业中心、102个社区级商业中心、9个新城级商业中心——从中心城内到中心城外，总计145个商圈各具特色、定位各异、布局广泛、串联上海。

    《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》近日公布，对未来上海10年时间各大商圈布局，做出清晰而明细发展规划。

    商圈扩军

    《纲要》显示，未来上海各级商业中心数量达到145个，遍布于上海各个地区。商业中心从中心城内延伸至中心城外，形成“市级—地区级—社区级—新城级”体系。

    市级商业中心从原来10个增至12个。现有10个市级商圈有：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张扬路、豫园商城、五角场、新客站不夜城和中山公园。规划新增2个，新虹桥商业中心、中环商业中心。

    地区级商业中心扩容至22个。其中17正在建设完善：老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥、金桥、川沙；新增5个远期规划：北蔡、金杨、上海大学（宝山校区）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。

    社区级商业中心规划形成102个。以上海中心城单元规划确定社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素。

    新城级商业中心达到9个。嘉定新城、临港新城、松江新城、闵行新城、宝山新城、南桥新城、金山新城、青浦新城、城桥新城。新城级商业中心能级等同于中心城地区级及以上的商业中心。

    业内人士指出，计划经济时期上海商圈只有“三街一场”，即南京东路、淮海中路、四川北路和豫园商场。现如今，上海仅市级商业中心便达到12个。意味上海基本形成众多区域商业中心、特色商业街、居住区商业及新城、新市镇商业网点体系。

    供求难题

    145个商圈无形给上海出了一道供求难题。

 
    上海商业地产已经表现供大于求局面。在今年8月份举行第五届中国商业地产博览会上，上海市政府商务委员会副主任马银芳介绍：“上海已有的商业地产面积已经达到4500万平方米，在建的商业地产还有400万平方米。”

    商业地产依然没能走出低谷。今年三季度，上海写字楼平均租金跌至206.8元/平方米/月，环比下滑3.6%，平均空置率走高0.6个百分点至15.4%。优质零售物业市场整体空置率上涨1.4个百分点至9.5%。

    商业中心布局增加是否将会继续加重上海商业地产供过于求现状呢？

    分析师薛建雄表示，12个市级商圈规划确实存在密度过大问题，应该有更多的商圈向郊区转移。从这点来看，目前规划的商圈商业面积应该更合理控制，以避免城市商业外郊区转移时商圈未来的供应过剩。

    上海侨圣房地产营销策划有限公司总经理朱一汀认为，供大于求在所难免。在金融危机尚未消除，内需尚未拉到，商业市场尚未完全开放下，可以消化商业地产面积无论在品牌、规模、数量及业务上都远远不能承受目前庞大的商业地产面积和规模。依据以往事实来看，开发商实际操作与政府规划脱机，造成只顾开发建设，不顾运营管理，商铺走上“建成—空置—出售—缺乏管理—业态混乱”的道路。

    不过，商业地产供应规模依然在继续扩大。前三季度，上海办公楼投资154.76亿元，比去年同期增长21.7%，商业营业用房投资151.05亿元，增长22%。但商品住宅投资626.12亿元，增长幅度才仅为1.2%。

    零售物业消化量赶不上新增供应量。在2010年世博会即将来临之际，开发商正在加速赶工。在未来6个月内，新增供应量将达到53万平方米。