上海新七浦市场

    上海新七浦市场“一铺难求”的局面虽有所改观，但仍是危机之下的热点疯抢地。近日从上海新七浦服装市场获悉，新七浦市场三楼将调整格局定位休闲，其中有50个左右的铺位租约已经到期，从8月开始就已经对外招商，与此同时，市场将加大扶持力度提高自主的比例。

    商铺紧张的休闲女装区

    “目前，三楼现有铺位近200家，其中有部分经营外贸类、毛衫类商户将做调整，统一定位休闲女装，引进50多家商户。”据上海新七浦服装市场企划部经理高吟庐介绍，实际上整个新七浦市场精品女装已占到90％左右，以一级代理商、华东总代理、区域代理和品牌商为主。其市场的货源以广州、江浙、上海本地为主，其中广州占到一半左右。此次三楼调整后将完全以休闲女装为主，对进入品牌要求的门槛将有所提高。

    另外，新七浦还与专业的品牌注册代理公司建立了合作关系，为商户的品牌创建开辟了“绿色通道”。目前，这项倡导得到了大部分商户的认同，一些商户正积极制定自主品牌发展规划。但是高额的店铺租用费，还是成了各大品牌入驻的拦路虎。但优越的地理环境，以及多年的有效磨合与不断调整，新七浦已经寻找到了一条通过“品牌维护”而实现共赢的有效途径。

    服装市场精品女装区的一个20平方米的商铺1年的租金就能达到80万元，租赁方说即便这样的高价位，能买到这块"宝地"也是求了个上上签。

    今年新七浦在创自主品牌工作方面采取四项措施：凡列入创自主品牌的商户，优先解决其营业商铺稳定经营问题；重视市场商户的自主品牌宣传；新七浦计划制作多期创自主品牌宣传资料，形成一个创自主品牌经营的良好氛围；创自主品牌初期还提供政策扶持，让业主降低商铺租金和给予较长时间的租赁期，进行自主品牌年度审评，对经营业绩较好的商户给予物质奖励。

    商铺越贵越好卖 七浦路三楼铺卖11万

    CRIC系统显示，8月商铺成交均价前三甲别分是114110元/平方米的新七浦服饰批发市场、64190元/平方米的博览汇广场和59625元/平方米的御翠豪庭。

    虽然上海商铺市场长期以因为严重供过于求而滞销，月成交量不足15万平方米的商铺，网上可售存量达到592.28万平方米。同期，网上商品住宅的可售存量为509.05万平方米，而住宅的月销量在150万平方米以上。

    然而，就是这么一个严重滞销的商铺市场，却出现越贵越好卖的奇异现象。

    调研报告显示，7月24日新七浦服饰批发市场推出了3楼的120个铺位，这批处在商场3楼的2763平方米的铺位，在不到半个月时间里就以超过11万元/平方米的价格销售一空。5月9日推出的博览汇广场107个铺位11609平方米也是短时间销售一空。08年12月26日推出36个铺位的御翠豪宅，除有2层11个铺位原先打算整体出售现又分散出售外，其余的25个铺位也已销售一空。但于由客户和贷款手序等方面的原因，这些项目已经进行网上登记的分别只有117、97和24个。

    其中，御翠豪庭的2楼铺位，原先打算做为整体商场出售，但由于早前未能成功购入首层临街商铺的人太多，故为了满足需求，据了解发展商正考虑分拆为中小型商场商铺，由于该铺1楼的成交价达到13-14万元/平方米，保守估计2楼的铺位均价会在7-8万元/平方米左右。

    据薛建雄的分析，这三个铺位都处于区域相对供不应求的状态，但又各有特点，其中御翠豪庭位于古北黄金城道步行街，古北的商业旺盛，商铺租金一直领衔于市场，黄金城道更是政府规划的上海乃至全国最顶级的商业步行街，就连日本最顶级的百货公司高岛屋也将入驻其附近，一些投资者因此赶在今年十一黄金城道预期开街前入市。博览汇则处在上海国际展览中心对面，对商业的需求非常旺盛，但商业供应匮乏。新七浦服饰批发市场则是上海及至全国知名的七浦路批发市场的优质铺位，该区域的铺位一直受到投资者追棒。

    由于上海的消费能力巨大，而商业双容易形成集中消费氛围，所以商铺越贵越好卖。差的铺位本身就难于为继，再加上铺位严重供过求的影响，就越便宜越没人要。

    报告显示，至2008年上海人均商业面积已达2.3平方米，全国最大，是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未来3年内，上海还有576万平方米的商业供应量，使得人均面积上升至2.61平方米。

    按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。由于中国的社会经济和商业发展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业用房的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。