9月末或再迎高峰

    自6月以“中国第一豪宅”为噱头的汤臣一品热销以来，上海高端物业成交在7、8两月两破历史记录。

    佑威房产分析师陆骑麟表示，汤臣一品的成交是豪宅市场今年走热的一个重要标志。此前高档楼盘成交多为一部分最先嗅到市场变化的中、小投资者，但该楼盘及几个上海知名豪宅开始快速成交，说明高端房产投资需求已被全面激活。

    汤臣一品过去数年中以不降价、低成交被市场称为异类，但由于其为上海陆家嘴1.7平方公里规划红线内唯一住宅项目，又临外滩江景，地段和保值优势一直具有潜力。该案在6月22日成交5套之后，近两个多月来共成交了34套房源。销售速度由此前的每年1套迅速提升到2天1套。

    以此为标志，上海豪宅市场目前愈来愈热，动辄上千万元一套的豪宅甫一上市就挂出“售罄”牌。8月上市的豪宅中，报价5万元左右的星河湾和黄浦湾上市不久就被抢购一空，星河湾成交了255套房源，平均每套1438万元;黄浦湾成交了59套，平均每套1608万元。

    房地产分析师薛建雄表示，目前高端物业市场的价格走势不仅没有出现跌势，相反还在保持“快速”上扬。9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温。目前，外滩九里和海珀日晖两个即将上市的滨江楼盘，预期报价已经高达6万元/平方米以上，上海嘉里华庭第五座和新华路1号的报价更是报出8.5万和7.5万的价格，预期报价在10万元的鹏利海景和四季雅苑也将在9月上市。

    中国证券报记者昨天在已经售罄的、单价9万元/平方米以上的御翠园旁看到，正在展开销售预热的四季雅苑，正在进行最后的外墙施工，在高低错落的脚手架和埋头苦干的工人旁边，无数巨型售楼广告气球已经飘起，这个建筑面积超过11万平方米的自建成后出租多年的老牌高端别墅，被业界普遍认为将再次掀起一轮豪宅销售热潮。与它毗邻不远处，就是开盘当天下午已经无房可卖的梦幻豪宅“星河湾”。

    豪宅起舞几多“虚火”

    虽然豪宅走强的背后有诸如稀缺性、资金保值需求等客观因素支撑，但从房地产兴衰周期的历史走势上分析，多位房地产分析师均认为豪宅市场爆发是一轮房产牛市的顶点。

    豪宅走强被质疑增加了本就大热的上海楼市的“虚火”。专家认为，豪宅走强的重要负面因素，是推升了周围地段普通住宅的售价，并以增加全市均价的方式提升了楼市走牛和涨价的预期。如星河湾的上市，其售价高出周边房价30%-50%;而房地产行业的“示范性定价”规律，将导致周边楼盘瞄准此房价来标注自己的房屋售价。更重要的是，受到豪宅“破天荒”式成交的带动，8月上海商品住宅的平均成交价格环比大幅上涨15%，达到18177元/平方米，比上一个历史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。

    目前豪宅市场也已不乏退出者，其中频频出现外资机构的身影。英国房地产基金高富诺日前将其2007年收购的翠湖天地两幢楼散卖的消息颇受市场关注。这两栋楼收购总价5.4亿元，共有28套住宅和28个停车场，单价6万元/平方米。曾声言倾向于长期持有、收益主要来源于租金的高富诺称，目前已抛售20套房源，均价接近10万元/平方米，买主多为内地人士。莱坊物业住宅部主管胡晓波表示，外资基金的选择在于其对于国内楼市后期租赁市场并不看好，同时也将目前市场价格看作是一个阶段性高峰。

    薛建雄认为，楼市回暖一般以量带价逐步起步，先吸引改善性需求入市，投资需求最后入市，并导致豪宅过热，改善性需求被高房价压制，此后楼市便会高位休整。

    回建强表示，豪宅走强的背后，是流动性过剩引发的投机、投资需求对真实自住和改善需求的挤压。如果一线城市房价继续在豪宅拉动下起舞，楼市可能会因缺乏支撑而沦为资本的游戏场，受损的将不仅仅是房价这么简单，而是整个房地产业的健康机制。