高端物业正在成为上海楼市的主角。

    知情人士昨天表示，与普通住宅的刚性需求推动型不同，来自内地、香港、海外的三股以投资为主的热钱，正在源源涌入豪宅领域。中国证券报记者从最近刚刚热销完毕、单价均在5万元/平方米以上的黄浦湾、星河湾等楼盘了解到，以长三角中小企业家为主、以香港和海外投资人士为辅的豪宅消费力量正在释放。

    各豪宅富丽堂皇的售楼处，目睹了许多财富神话的上演。8月，李嘉诚旗下的和记黄埔推出“御翠豪庭”最后一批顶层复式房源，关注该案的一位澳大利亚华人在一时赶不回国购房的情况下，委托朋友直接签下了上千万元的大单;而这个代理签购的海外华人竟然也在看完样板间后同样订下了一套价值超过二千万元的复式房。7月，在素有“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”，半个月内突击售出16套单价10万元/平方米左右的房源，其中三个买家均不足30岁，总购房金额超过1.2亿元。

    中国证券报记者从分析机构“易居中国”获得的一份最新统计资料显示，刚刚过去的8月，上海均价4万元/平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。 
 
    事实上，上半年豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海。深圳、北京等主要城市都出现了豪宅热销的景象。

    谁在购买豪宅

    中国证券报记者汇总来自分析机构、开发商以及售楼一线的数据显示，上海高端物业的购买力量主要来自长三角地区、香港和海外华人。

    虽然没有明确统计数据，但据各方预测，长三角民营企业主的比例占到买家总量的七成以上。

    中国证券报记者从一位今年7月订购了一套近千万元物业的江苏籍企业家处了解到，其购房资金主要来自企业盈余资金和银行贷款。这位在去年下半年银根紧缩过程中吃了资金链紧绷苦头的企业家，今年2季度后又遭遇了银行主动接触愿意放贷的礼遇，于是他将贷款转入楼市。据其介绍，这一抉择的背后有三重原因：一是企业目前以销定产，下游需求刚刚回暖，目前投资扩产风险太大;二是购买房产后，如果遇到今后信贷再次紧缩，可以用房产来抵押获得贷款，回救实体企业;三是目前利率如此优惠，与去年被迫以两分利甚至三分利民间借贷时候的资金成本不能比，企业收入完全可以轻松应对利息。

    易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这一心态和盘算在购买豪宅的江浙沪企业家中普遍存在。同时，他认为，通胀预期和高端物业的价格波动性低，也是吸引这批风险厌恶型投资者的重要因素。此外，相当多江浙企业家有“乡土创业、上海安家”的冲动，希望在上海购置高级别房产，为家人提供良好教育和生活环境，这也是“汤臣一品”购买者中出现“80后”的重要原因。

    分析师回建强表示，豪宅走强是投资者对国内宏观经济内生性增长预判悲观和国内投资渠道无法拓展情况下的选择。产业投资渠道不畅，就要进入楼市，确保资金的保值增值。从最近上海星河湾的客户组成看，相当部分人来自于江浙地区，上海本地客户也不少。从侧面反映了豪宅市场的资金来源现状。

    不过，虽然同是民营企业家，并不看好当前豪宅保值甚至融资功能的也有人在。旗下有房地产业务的中国“服装大王”郑永刚，是位于浦东的号称“全球梦幻住宅”星河湾人头攒动的看房者之一，但他看了一圈后摇着头感叹，这个楼盘的价值和价格背离太多。然而，正是这个星河湾，是8月上海豪宅市场神话的缔造者，创造了5小时销售40亿元的纪录。

    此外，中国证券报记者还从知情人士处获悉，有相当部分投机型购房人士，采用只付首付、余额借助贷款的方式购买豪宅，其操作手法与普通住宅领域的“炒楼”方式如出一辙，均是以自身较小的资金量“以小博大”，撬动了动辄上千万元的豪宅资产。杨红旭认为，今后二手豪宅市场的流动性将保持活跃，基于上海市场后期豪宅供应用地的稀缺远超过普通住宅供应用地，再过数年大部分豪宅供求将转移至二手市场交易。

    用借贷购买豪宅的还有香港投资者。中国证券报记者了解到，8月中旬，瑞安集团将均价7.6万、套均总价近千万的“翠湖天地”最后一栋楼在沪、港两地同时推售，结果两天之内销售一空，成交资金超过7亿。其中，超过四成的买家为香港人，而多位香港购房者采用的均是贷款方式。