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二手房买卖问答:违约金不应超过损失的30%

  • 杭州写字楼网
  • 2009/5/22 15:52:37
导读:    业主未办过户合同仍有效     李先生问:2006年,我因结婚急需购买一套二手房,但由于该房屋是回迁房,房屋产权证尚未办理完毕,于是与卖方约定,待房产证下发之后,再办理过户。交付房款后我对房屋进行了装修,

    业主未办过户合同仍有效

    李先生问:2006年,我因结婚急需购买一套二手房,但由于该房屋是回迁房,房屋产权证尚未办理完毕,于是与卖方约定,待房产证下发之后,再办理过户。交付房款后我对房屋进行了装修,现已入住两年多,但前几天卖方起诉说购房合同无效,让我返还房屋,我该怎么办?

    京华律师事务所马传贞律师答:根据合同法相关规定以及诚实信用原则,购房合同是有效的,李先生不用返还所购房屋;同时,李先生可以立即提起反诉要求卖方履行义务,协助办理更名过户手续,将房屋所有权更至李先生名下。为了降低风险,律师建议购房人在购买此类房屋时尽量让卖方以财产作为抵押,并办理抵押登记,一旦卖方违约或合同不能继续履行时,保证卖方有足够的财产可供执行。

    违约金不应超损失的30%

    宣先生问:我前几天通过中介花了近400万买了一套二手房,因为我比约定的期限迟了10天没有准备好首付款,根据约定,对方要我另外支付总房款的10%,也就是将近40万的违约金,否则就不卖给我了,我真的要交这个违约金吗?

    京华律师事务所马传贞律师答:根据新的合同法司法解释二第二十九条第三款的规定,约定的违约金超过造成损失30%的可以认定是违约金过高,以此规定,宣先生不用交这么高的违约金,如果卖方不同意,宣先生可以根据新的司法解释申请法院予以减少。

关键词:二手房,开发商,违约金,购房
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  • 来源:京华时报
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