商业地产按评估价征税29日正式落地。深圳市地税局和规土委联合发布通告明确，将从10月1日起，对存量非住宅类房产交易，按照计税参考价格核定计征税款。业内人士认为，同是按评估价征税，二手商业地产受到的影响可能比住宅物业大，原本成交低迷的商业市场将“雪上加霜”，陷入较长的疲软期。

    预计低迷将持续到明年3月

    深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会日前发布通告，从今年10月1日起，将对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。自2012年10月1日起执行，有效期5年。

    通告中说明，存量非住宅类房产交易计税价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

    据记者了解，目前商业地产在进行二手交易时，大部分按照物业原价过户。尽管评估价细则并没有出台，21世纪不动产总经理杨创慧分析，从政策得到延续和传递性来看，商业物业的评估价征税的具体细则很有可能与住宅相类似。他认为，短期内市场不可避免出现较强的观望氛围，投资客要根据新政对市场重新作出判断。

    美联物业全国研究中心总监徐枫预计成交量在10月后将下跌一半。“市场目前的成交已经较为平淡，‘按评估价征税’的出台使得交易成本上升，在商业经营环境不佳的情况下，工商铺市场的交易将陷入疲软，加上年底为传统淡季，预计到明年3月份才会出现成交亮点。”徐枫表示。

    土地增值税或被激活

    业内人士认为，目前商铺价格和租金都处在高位，由于商铺不同于住宅，大部分属于稀缺资源，大面积降价的情况不太可能出现。但赶在10月之前，会有少量业主迅速降价走货。

    世联地产置业经理谢先生表示：“早在6月份，业内就有传闻商业地产将按评估价征税，二手写字楼市场上两个月就出现成交井喷现象，说明市场已对新政策有所准备。”市规土委数据显示，7月份全市二手办公楼的过户套数为125套，过户面积为1.56万平方米，环比分别大幅回升123.21%和75.28%。

    按评估价征税到底给投资者带来多大的影响？中原地产商铺部何林表示，以前客户交易商用物业都是按照原价过户，没听说有客户交土地增值税。10月起按评估价过户，等于将土地增值税激活，而增值税率为买卖差价3—6成，差价越大税费越高。

    在细则没有出台的情况下，不少专家认为与去年7月住宅的评估价征税方式类似。

    记者和专家一起算了一笔账：假设一间市场价格1500万元的商铺，评估价格1000万元（约占市场价的67%），房产证的价格为500万元。其营业税为27.5万元（按5.5%税率计算），契税为30万元（按3%税率计算），土地增值税为160万元（四级累进，按40%算），个人所得税75万元（单位按15%收取），其他税费忽略不计的前提下，总计292.5万元，占市场价的19.5%。

    短线投资客将减少

    一位东门商铺资深的置业经理告诉记者，若是新政征税力度大，对市场打击面较大。由于投资成本上升，短线投资客将改变过去买了铺三两个月就转手的模式，改做中长期投资。

    徐枫认为，现在购买商业地产的多为成熟买家，他们对房地产有一定的偏好，短期内可能不会转向其他类型的投资。她表示，商业地产按评估价征税是稳健的财政政策的体现，在房地产调控政策只能紧不能松的情况下，原本预计将在明年出台的房产税，不排除年内将在包括深圳在内的第二批城市试点。

    杨创慧认为，长期来看，该政策的实施有利于商业地产市场的健康发展。他表示，在二手市场会出现部分阴阳合同，新政的实施将对交易信息进行全面记录，有利于增加交易透明性，对贷款发放等有更好的评估依据，也能更好地防止扰乱市场秩序行为的发生。