对此，三益商业地产投资顾问机构副总裁马利东也有着自己的观点，在他看来，因住宅市场萎缩导致的销售型商铺、酒店式公寓、LOFT等产品大量入市，一定会产生很多后遗症。这些项目在后期市场分化中，很可能会被边缘化，尤其是一些大规模建设、完全出售的商业项目，出现失败的几率很大。究其缘由，他认为，商业地产原本是一项追求资本升值的不动产，但如今改为商铺散售，极易出现经营混乱、客源缺乏、租金回报率不足等状况；而颇受欢迎的类住宅则由于售价不低、转手税费过高而不适应传统投资模式。此外，许多地区对于新开发的酒店式公寓还作出了必须大于140平方米、限高4米、卫生间不超过1个等规定限制，这样一来，其原本作为类住宅的功能便几乎丧失。

　　正因如此，政府的此轮调控信号，对于商业地产洗牌或是最好的催化剂，将其优胜劣汰的速度再度提升。一如拥有多年商业地产操盘经验的上海证大房产董事吴洋所言，“这个市场和洗衣服一样，没有泡沫洗不干净，泡沫太多也洗不干净，洗衣粉的多少是关键。”调控能去掉的或许正是那些多余的洗衣粉，这并不影响商业地产本身快速的发展。

　　上海早有准备

    在调查中我们发现，对于目前的调控信号，大部分以持有经营为主的商业地产开发商并未有所恐慌，德佑地产研究主任陆骑麟表示，这看似留有余地的发文仅会对于一些以销售为主的商业地产开发商会带来直接的影响。“近期诸如SOHO中国等多家开发商频频通过各种方式来上海投资商业房地产领域，尤其是以销售为主的公司，项目销售和资金将面临新的考验。”

    然而，近年代理了众多商业项目的汉宇地产董事总经理施宏叡并不认同这一观点，他告诉我们，早在银监局发文之前的几个月，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。“目前不少在售的未竣工的办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备，也与银行有协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，这一《通知》内容早已体会到，并不是突如其来的靴子。”

    施宏叡同时指出，即便是以前，商业地产不限购，但贷款门槛却很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，限贷的影响自然有限。

    其实，这样的争议并不稀奇，商业地产圈向来将全部销售的物业界定为失败，但作为圈内的前辈，SOHO中国自2009年起便在上海商业地产市场频频出手，今年上半年更是相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目，耗资88.04亿元。就在银监会发文之前的半个月，其又以18.9亿元收购了位于上海浦东竹园商务区的嘉瑞国际广场，总面积达4.3万平方米，收购单价高达4.2-4.4万元。而就在今年八月，SOHO中国的中山万博广场的成交量为8300平方米，成交金额达到3.7亿元。这一“可喜的成绩”或许恰恰印证了外界所言，SOHO中国偏爱收购项目的原因很简单，已建成的现房经过品牌包装后可以立马转手出售，迅速产生现金收益，资金回笼后再进行下一个项目。如此这般，目前的调控似乎对其很难产生影响。

　　买卖规避风险

　　对于SOHO中国的“疯狂行为”，有业内人士通过本刊给予提醒：“虽然该企业品牌名气较响，但作为小业主，选择投资其商办物业时仍须谨慎，毕竟人家是卖完就走，而经营者却可能会被套很久。”

　　这样的提醒既非空穴来风，也非独此一家，即便是“成功”如万达，同样有部分入驻商家难以营利。事实上，大部分人只看到万达的迅速扩张，却不曾了解其营利的模式，形式上的模仿很可能导致失败。“万达是特殊时期的产物，在同有关部门之间的谈判中，他们有着自己的品牌优势。以带动新兴城区地价为‘筹码’，换取以周边地区1/8-1/5的楼板价拿地，16月快速交房成了交换资本之一。此外，‘捆绑’一系列合作商家，商铺部分持有30%，出售70%，再将未来租金收益进行抵押贷款，从而在大量信托之外，补充资金……这样的‘资本游戏’，正是他们无法被复制的原因。”一位不愿具名的五大行分析师告诉我们。他同时表示，其实这样的持有比与“物业贷”模式已然成为业内成功商业地产开发经营企业心照不宣的潜规则，但转行进入的住宅开发商就未必深谙此道了。

　　同样对万达模式有所了解的马利东也表示，万达的发展道路并不具备推广性。大型开发商不必学，而中小企业估计也很难学。相比之下，对于由住宅转型的房企，他更推荐招商、保利式的商业模式——无需太大的地，无需过多精力去平衡各种产品，在纯粹的一种商办物业中做尖、做钻，这才是扬长避短的最佳选择。当然，如果企业自身具备华润这样丰厚资本和多条产业链的先天优势，将市政、文娱、商场、办公、酒店融为一体的“万象城”模式也同样不失为一种选择。

　　无论是哪一种模式的商业地产，如果仅仅是为了资金避险而进入，恐难以持续。鹏欣集团首席运营官徐洪林就公开指出：“进入商业地产，尤其是限购下由住宅转做商业地产一定要慎重。除了资金储备、招商策划等内外在因素，更重要的是决策层和团队有没有具备较强的商业开发和运营能力。住宅开发商至少要经过五年的阵痛期才能进入商业地产。”

　　同样需要慎重的，还有一心想在商业地产中寻求收益的投资者，克而瑞商业地产副总经理陈倍麟坦言，“这个市场总有开发商前赴后继地进入，其中不乏无力长期经营，只求短期利益的机构。而政府出于政绩形象等因素，对于诸如城市综合体等商业项目的推广可能会先于城市化进程，从而导致部分区域的商业项目不得不经历漫长的人气聚集期。”

    如此，想要在这一领域选对投资方向，即使有调控开始形成保护，恐怕还是风险重重。更何况，谁也不能预料调控这把达摩利斯之剑下一步会指向何方，倘若商业地产投资过热最终产生巨大泡沫而引发社会问题，保不准也会遭限，届时要脱身，恐怕就更难了。