“2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来，上至商业巨头，下至民营投资，人们无不坚信着这一论调。诚然，随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。

　　 只是，“火爆的背后未必真的景气”，高力国际商铺服务副董事朱喜平的这一感慨似是对扎堆转型的房企现状最为客观的评价。比专家更为谨慎的则是时刻盯着地产行业的相关部门，在上海，一纸商业期房限贷令虽然算不上重拳，但原本商家最爱的“不限贷、不限购”开始有了附加条件。而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。至今，这些税费法的确还未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步进入监管，若是“热”成了社会问题，调控序幕可能会随时揭开。

　　调控警报事出有因

    住宅市场限购限贷后，商业地产得益于调控之外，逐渐成为了投资客的新宠。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　而今年以来，一线城市的商业地产投资仍在迅速增长。据佑威机构数据统计，今年年初至今，上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达到126万平方米，规划建筑面积达到261万平方米。前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。而市场存量方面，截至7月底，上海写字楼市场存量达到市场峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。

　　随着供应量的不断增加，市场的风险自然也逐步加剧，加之明后年恰逢新政后各房企还款高峰期迫近，这般敏感的节点时刻，政府出手干预也便显得合情合理了。今年7月，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，明确银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。一个月后，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前的要求仅是在结构封顶后。

    “政府的这一举措，主要还是为了防止消费类贷款购买商业地产，也是为了控制总体信贷规模保持相对平稳。”同策咨询研究部总监张宏伟如是说。他同时向我们分析，今年以来上海市主要银行个人房贷减少，但个人消费贷款却猛增，一定程度上应该存在消费类贷款购买住宅或商业地产这种打擦边球现象；当前上海银监局收紧个人消费类贷款购置商业地产，也是防止个人贷款炒作商业地产造成泡沫。

　　而在中原地产研究咨询部总监宋会雍眼中，前者仅仅是重申了原本就存在规定，且受众有限，但“竣工后方可发放贷款”这一条对于市场的影响就不容小觑了。“对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比甚至占到3-4成甚至更高，时间消耗也有1-2年之久。”在他看来，贷款发放时间延后，让原本开发商业物业就面临很紧张的企业资金状况雪上加霜。这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。

　　不过，对于投资者而言，这或许是个好消息，毕竟，竣工现房的项目，招商工作普遍已经进展过半，运营启动也在朝夕之间。呈现给市场的就是一个相对“完整”的项目，留给投资者更多的权衡评估空间，投资风险也会在更大的程度上得到控制。

　　房企无奈转型

    政府会出手干预，自是证明了商业地产已然被推上了风口浪尖，其背后的“始作俑者”除了各类民间资本，品牌开发商的扎堆进驻更是“功不可没”。

　　无论出于自愿抑或无奈，从去年起各家开发商纷纷宣布加大商业地产开发力度。时至今年，从频繁拿地到与商企战略合作的部署，品牌房企已然将“增加商业地产经营比重”进行到底。

    或是为了平衡受到限购影响的豪宅市场，今年以来，绿城集团在取得了宁波和沈阳的两幅商业地块之后，又携手上海华彬投资有限公司联合体，以总价24.3亿元拿下上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上海上半年成交总价最高的一宗商办用地。

　　拿地仅仅是个开始，即便万科总裁郁亮曾公开放言“万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，目前土地出让中一般均有20-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。”但万科近年还是在深圳、北京等多地进行了商业开发，同时还建立了自己的商业地产策略——除了会在地标性购物中心、社区商业以及写字楼等方面多点开花，万科还与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。

　　无独有偶，商业地产总规模逼近1500万平方米的绿地集团也与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

    在朱喜平看来，这种仿效了新鸿基、凯德等老牌商业地产企业的发展模式，经万达实践获得成功之后，也应是有实力的住宅开发商在今后几年最值得考虑的选择。“随着住宅市场的调控及政府推地商业配比的导向，拥有足够资金实力的住宅开发商大多会进入商业地产领域。目前看来，大家面临的都是同一个问题：转型。”朱喜平分析道。

　　调控剔劣汰

    房企转型商业地产之路，并非走得一帆风顺。

　　朱喜平认为，许多住宅开发商转战商业地产时依然固守原本的理念——追求土地低成本，而未考虑到地段对于商业的重要性。而物业建成后又容易仅追求短期利益，希望迅速销售脱手，这与真正能成功的商业模式相去甚远。“想要做好商业地产，资本、渠道、团队、品牌、管理一个都不能少，这不是所有开发商都适合的，很多时候需要多方资源的整合。”