各地量价继续攀升 回报率已出现分化

　　四大城市写字楼供应量方面：

　　5月总供应面积达到50万平方米，环比大幅增加115%，创出年内新高。其中京沪市场供应量回升较快，环比分别增长540%、84%；深圳自今年以来已经连续五个月无新增供应，广州本月也出现年内首次无新增供应之局面。

　　四大城市写字楼销售面积方面：

　　5月总销售量为47万平方米，环比上升19%。其中，上海销售面积为26万平方米，环比增长86%，占四大城市写字楼总成交面积一半之多。

　　四大城市写字楼销售价格方面：

　　除杭州外，5月深圳、广州、成都写字楼价格继续稳步上升。据中原地产统计数据：3城市环比涨幅分别为4.2%、1.6%、0.7%，涨幅环比均有所加快，其中广州尤为明显。到目前为止，2011年前5个月深圳、广州、成都、杭州4城市写字楼价格累积涨幅分别达到23%、17%、6%、7%。

　　四大城市甲级写字楼租金回报率方面：

　　今年以来，四大城市甲级写字楼租金回报率已出现明显分化。其中深圳由于写字楼价格涨幅明显快于租金涨幅，故租金回报率已下降到4.3%；杭州写字楼租金涨幅虽然快于价格涨幅，但是由于前期租金偏高，回报率也仅有4.3%；广州、成都2地租金回报率分别为6.0%和7.7%，因始终处于较好水平，故两地写字楼价格仍有一定上升空间。

　　刘渊告诉记者：5月各地甲级写字楼成交量迅速回升的主要原因有二个，一是SOHO中国整体收购上海长宁新世界商业中心高达10万平方米的写字楼；二是法国女装品牌BREADNBUTTER以3亿元价格购入上海环球金融中心一层办公楼，折合单价约8.2万元/平方米。环球金融中心目前已售出6个楼面，总面积达到1.96万平方米。

　　关注SOHO加速布局 散售模式再战申城

　　值得关注的是，5月SOHO中国在上海甲级写字楼市场以散售模式进行运作，对整个国内写字楼市场产生不小的影响。

　　5月初，SOHO中国与上海三联物业发展有限公司签订协议，以32亿元收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室；5月底，SOHO中国又以15亿元收购位于上海虹口区的地铁10号线四川北路站地块。今年以来，SOHO中国在上海已相继收购4个项目，完成全年收购目标59%。自2009年8月收购东海广场首次进入上海市场后，SOHO中国以散售模式迅速完了在上海南京西路、淮海中路、虹桥商务区、四川北路等主要商业区的全面布局，累计收购金额超过170亿元。

　　事实上，SOHO中国的商业地产散售模式早在北京就已取得巨大成功。即以较低价格对写字楼进行整体收购，然后以较高价格散售，通过"高周转率"的收购和散售实现较高的盈利水平。

　　譬如，SOHO中国2009年8月以30500元/平方米价格收购上海东海广场，经过简单重新定位实现了6万元以上的销售单价；SOHO中国收购新世界长宁中心写字楼的单价约为28500元/平方米，目前对外销售价格为40000-50000元/平方米。若扣除相关税费，初步估算下来收益率约在33%。虽低于SOHO东海广场上的收益率，但如果能在2年内实现销售，仍不失为一个较好的投资方式。

　　刘渊认为：上海作为中国的金融中心，对高档写字楼需求十分强烈。不少写字楼业主于是采取只租不售的形式，造成上海高档写字楼可售量屈指可数。在这种背景下，上海甲级写字楼呈现供不应求之态势。SOHO中国正是利用这个机会，选择在上海投资出售甲级写字楼，实在是适逢其时之高明举措。