越来越多的开发商投资商业地产布局“下一个明天”，但在租金回报有限、退出通道缺位的当下，讲好一个从买入到获利退出的故事并不容易。

    住宅限购令、日益升温的通胀预期，让越来越多的开发商希望在商业地产领域布局“下一个明天”。

    截至4月20日，上市房企年报披露几近完毕，包括金地集团、招商地产、万通地产、中粮地产、远洋地产等数十个主流房企均宣布，在住宅开发业务之外，扩大商业地产的业务权重。

    商业地产热潮涌动之际，作为北京市最大规模的持有型物业，李嘉诚主导营运的北京东方广场开始接受资本市场体检。按照既定时间表，4月29日，由东方广场为唯一资产包构建的汇贤房托将在联交所挂牌，以人民币计价交易，筹资104.8亿元。

    这一IPO受到普遍关注，既缘于这是最近五年来首个内地商用物业的REITs启动上市，同时东方广场项目租金稳定，租户优质，产权完整，正是商用物业的最佳代言者与估值标尺。

    招股材料显示，汇贤房托今年可分派收益率约在4%－4.26%。这一收益水平低于目前香港市场上已经挂牌交易的其他REITs产品，而后者上市前的收益率最低在5%以上，但目前除领汇房产基金外，大多交易低迷，股价表现不佳。

    如果剔除人民币作为交易币种、有升值预期的因素，实难想象汇贤房托能够顺利招股并完成上市。北京万通股份有限公司(下称万通)地产总经理云大俊向《财经》记者表示，目前香港人民币存款利息很低，不足1%，汇贤房托吸引的主要是这部分资金，内地投资者不会对这个产品感兴趣。

    在汇贤房托启动上市途中，已传出在打造“香港人民币离岸市场”的目标下，两地监管层对这一首宗试水产品大开绿灯，全力保驾护航的消息。一位内地资深的信托人士对《财经》记者称，东方广场能够在较低的收益水平下，以REITs形式在香港IPO，正是政策特批的结果。

    这让商业地产的忠实看多者感到失望――既然如此优质的物业都难以完全依靠自身营运在资本市场套现，那其他的商用物业又该如何自我实现？

    两大模式

    与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金渴求程度更高。商业地产在银行信贷方面的待遇亦远不如住宅，按揭贷款额度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭贷款额度最高七成，期限最多30年。

    这意味着商业地产发展商的自有资本金比例必须更高，与之搭配的一揽子融资方案更为迫切，否则将可能对公司运营造成致命冲击。

    在国内地产界，较早布局商业地产的发展商有SOHO中国有限公司与万达集团。前者在2005年底即转型布局商业地产，以散售为商业模式；后者自2004年以来，主要在各地兴建万达广场建筑综合体，卖出住宅、底商等，并持有购物中心、部分写字楼及五星酒店资产。两大发展商的商业地产模式截然相反，但均针对性地解决了各自的现金流难题。