“一半是海水，一半是火焰”。用这句话来形容目前上海高端写字楼市场的局面可以说毫不夸张。

    2010年年末，位于上海浦西南京西路核心区的SOHO中国旗下东海广场顶楼57层，以1.21亿元出让给了一位安徽商人，折算单价达100372元/平方米，上海最贵写字楼层自此诞生。

    而在与之相望的上海浦东陆家嘴核心区，名噪一时的上海环球金融中心(下称“环球中心”)却正委托多家代理商帮其出售50层以上的10层楼面，以整层为单位散售，但从去年10月至今，仍然未敲定最终买家。有分析认为，该开发商日本森大厦株式会社改变“只租不售”理念的原因是，该座摩天大楼办公楼区域的空置率太高。

    上海地慧房地产咨询有限公司董事长兼首席执行官藤贤一：“我和森稔(日本森大厦株式会社社长)是很好的朋友，当环球中心建成之时，森稔为此长舒一口气，但金融危机打乱了原有的计划，而对上海写字楼市场过高的估计和判断使得他不得不出售环球中心以尽快回笼资金。”

    35年方能回本的租售比

    可以说在所有房地产品类中，写字楼更具有“市场性”，因此经济环境的优劣对租金的价格有着最为直接的影响。

    2008年，环球中心开业之际，运营方设定了上海当时办公楼市场租金水平的新高，达到20元/平方米/天。

    上海环球金融中心有限公司董事长森浩生曾向《中国经济周刊》表示：“即使按照这样的租金计算，如果现有的22万平方米办公区域及其他场所出租正常的话，该项目需要12年才能收回成本，2020年之后才能实现真正的盈利，而如果情势恶化，则可能需要更久的时间。”

    一语成谶，“情势恶化”成真。一位环球中心某楼层租赁企业人士告诉本报：“不要说20元/平方米的价格无法维持，在金融危机最深重的时候，环球中心的运营商甚至开出过12元/平方米甚至更低的价格来吸引客户。”

    记者从入驻环球中心的相关企业获悉，目前环球中心实际的招租价格依然维持在12元～15元/平方米的价格，这意味着如果想要收回投资成本并实现盈利，仍然至少需要20年以上的时间。当年环球中心的落成使得上海浦东的写字楼空置率陡升至双位数的12%，而这样的情况如今又在上海浦西静安区上演，这也使得东海广场项目高价出售显得“出人意料”了。

    一位不愿意透露姓名的业内人士告诉本报：“虽然东海广场顶层拍出了1.21亿元、每平方米10万元的天价，但仔细算一下账的话，买家不太划算。尽管静安区依然是上海最贵的办公区域，但其平均租金也不过每天每平方米8元。”

    地处南京西路的静安区商务区聚集了大量的甲级甚至超甲级写字楼，而东海广场只是其中之一，以8元/平方米/天测算，东海广场顶层的每平方米年租金约为2880元，而售价高达100372元/平方米，这意味着其租售比已经是1：418，也就是说，这位买家35年才能够收回成本。

    更值得忧虑的是，8元的价格能否扛得住依然面临考验，因为就在东海广场高价售楼之际，上海静安南京西路地区高端写字楼的供给量一直没有停止，今年一开年再度放出巨大写字楼供应量的会德丰国际广场就是其中的一个典型代表。

    静安区空置率为上海之首
  
    1月5日，九龙仓集团开发的上海会德丰国际广场推出第二期写字楼租赁单位。61层的会德丰国际广场是浦西最高的超甲级写字楼，中高楼层将于2011年1月开始招租。

    作为与环球中心遥相呼应的上海浦西最高写字楼是否也会遭遇招租困难呢？九龙仓集团的附属公司九龙仓中国置业有限公司上海区总经理邵永官表示：“停滞两年后，跨国公司重新迈出拓展的步伐，物色更宽敞、更优质的写字楼单位，估计强劲的租赁热潮还会持续18至36个月。截至目前，会德丰国际广场已经吸引了很多大型写字楼租户。”

    不过，邵永官也坦言：“虽然我们看到了经济危机已经复苏，但目前会德丰国际广场12元～15元/平方米/天的租金价格，依然比金融危机前下滑了25%左右，这可能会影响投资方收回投资并实现盈利的周期。”