投资者面临产权、收益、货币贬值风险

　　“这对于开发商来说，百利而无一害的。”浙江大学管理学院徐金发教授说，这样的营销模式，几乎已经把所有的风险都被转嫁到投资者身上。

　　然而对于投资者来说却风险重重。徐金发认为，只要是投资房地产项目，首要因素就是要有产权。只有使用权就意味着，投资者花再多钱也只是一个“二房东”。如果遇到政策、产权方的变化，投资者就束手无策。

　　“这些各种各样的保底收益也难有保障。”浙江中原中介部总经理赵燮和在商业地产界摸爬滚打十多年。他认为，从经营的角度来说，新建市场7%乃至9%的收益率不可能实现，能达到2%已属相当不错。

　　虽然开发商承诺给客户7%的年收益，但能否一直兑现却是个问题。可能前两年会兑现，但是一旦发生资金链紧张，“售后返租”的项目就可能出现有头无尾的情况。

　　赵燮和认为，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。不过，开发商一般收到钱后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。

　　与此同时，投资者还面临着货币贬值的风险。徐金发表示，像“五年之后，原价回购”这样的条款，看似让投资者没有风险，但五年之后货币贬值已经吞噬了投资者的利益。

　　早在2001年6月1日我国实施了《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

　　这一规定填补了我国对售后返租规定的空白。我国有这样的规定完全是对历史经验的总结，像海南房地产业的泡沫，主要是因为以未建成的项目对外出售，返以高回报，投资者争相购买，在项目未竣工前购房协议已转经几手，价格也已高得惊人。开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。

　　规划、消费、经营主体空缺隐现

　　也许在很多投资者看来，专家们所说的风险是否会出现，还是个未知数。但事实上，隐忧已经渐现。

　　就在投资者们沉浸在“城市东扩，九堡这里将是一个商贸中心”、“地铁、高铁、客运中心、商贸物流集散地、四大核心商业中心”、“这里将是世界商贸走廊”等这些开发商的“高谈阔论”时，政府的规划已初现轮廓。

　　前不久，杭州市规划局公布在九乔市场群规划中，将九乔市场群范围定为东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城。规划提出，九乔市场群的开发总量约为800万平方米(其中受交通条件的制约，专业市场适宜发展规模约为200万平方米)。

　　规划将九乔市场群定位为杭州综合性市场园区和物流园区，“一城多区，产业集聚”的空间布局框架思路。

　　杭州市贸易局网点建设处处长吴坚表示，尽管详尽的规划还没出来，但这些土地性质特殊的市场并不在九乔市场群规划之内。他建议投资者在投资商铺时，一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证，如果这些文件齐全，可以放心投资，没有这些文件，就要斟酌。

　　一位业内人士认为，这意味着九堡、乔司一带的这些无产权市场可能均被挡在了政府规划之外，商圈凭空多出这么多市场，这无疑对当地商贸环境形成了巨大的压力。

　　“消费需求、经营主体将成为这里最大的空白。”杭州汽车东站小商品市场总经理陈根生说，九堡商圈目前已经面临着市场过多、同质化竞争问题。

　　陈根生认为，目前九堡很多已经开业的市场招商步履维艰，而更多的市场还在不断兴建扩张，且不说消费需求不能满足这么多市场，就连经营主体也出现了很大空缺。

　　商报记者的调查证实了部分市场面临招商难的困境，像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场，尽管开业已经数月，但是整个市场门庭冷落，经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层，其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成，但是迟迟未能开业。

　　与此同时，这些市场都将面临着同质化竞争问题，如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL、美沙家具市场、华东家具城、闽发办公家具市场等，其定位大同小异。