金融危机让2009年的商业地产寒意浓浓，租金下跌、空置率高成为写字楼市场的难题，那么2010年商业地产的走势又将如何？中国不动产研究中心今天发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，2010年商业地产投资在融资环境改善的条件下将会大幅度增加，CBD东扩将使得周边写字楼逐渐复苏，但高端商业项目供过于求的局面尚难彻底改善，仍然会存在过剩危机，同时未来将有更多的开发商逐渐向商业地产开发转型，二三线城市将成布局重点。

    2009年我国经济已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。对于2010年的走势，报告分析指出商业地产开发将会出现火热场景。

    报告认为，在政策方面，国家2010年将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，而一直热议的REITs也很有可能在今年出炉，加之保险资金松闸进入房地产市场，这将大大改善商业地产的投融资环境。同时，2009年下半年以来，各大中城市出现商业用地的集中供应，以往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖市场。

    在市场热点上，报告指出低密度绿色独栋写字楼在未来将有较大需求，国企将成为市场活跃主体，进而带动独栋写字楼热销。而北京CBD东扩工程的推进，将带动中央商务区周边写字楼逐渐复苏。同时随着我国人文环境的改善以及都市生活节奏的加快，区域特色商业和城市综合体的开发将会成为未来市场的热点。在区域上未来北京南城地区将会成为商业和写字楼放量的热点地区。与此同时，高端商业开发热、供应过剩等现象将在2010年得到部分缓解，但由于国际金融危机的后续影响深重，极大地抑制了消费者对高档奢侈品的需求，高端商业项目供过于求的局面尚难彻底改善，仍然会存在过剩危机。

    在开发模式上，报告预计由于商业地产受政策限制较少，未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，土地市场中综合型商业用地将成为开发商角逐的重点。

    走出商业地产唯地段误区 商业地产是慢牛产品

    岁末年初，随着政府新一轮房地产政策的实施，对2010年，业内外比较一致的看法是会有所调整，但到底会产生多大影响，预测从来就是无力的。对于商业地产，近几年的经验表明，调控政策对商业类物业影响不大，即使2008年的金融危机，2009年的住宅类房产暴涨，商业地产却没多大感觉。

    低潮时买铺，往上走时买住宅，徐明瑞如是说。他表示，对投资者来说，商业地产适合长线投资，纯粹投资住宅则需买其波段性。商业地产是一个慢牛产品，不会在短时间内大起大落。他举例说，2005年，在住宅市场受到宏观调控的影响萎靡不振之时，相比住宅，上海的商业地产有较好的市场表现，市民“抛房买铺”现象屡见不鲜。而在2008年，同样在住宅市场低迷之时，前三季度，国内商业地产在金融危机大背景下表现稳健，尤其是一线城市写字楼租金平均涨幅甚至超过20%；但在2008年第四季度后，主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。从那时起一直到现在，即使2009年住宅大涨，商业地产也表现得像蜗牛一样，慢慢爬行。

    对于住宅来说，不仅有优惠政策，如：购房退税、七折房贷等，也会有调控压制政策，比如最近出台的一系列政策。而商业地产政策相对比较稳定，这也是它不随住宅地产那样波动的原因。再比如，2009年的住宅市场有点疯涨，但是当下的商业地产却不温不火，稳中有升，这很难用正常的房地产市场逻辑来推断。

    而在投资时，投资住宅较为简单，看规划，看市场就能基本判断；但投资商业地产时需要考虑的问题更多更复杂，如整个商业社区的整体定位问题、区域发展前景、开发商实力、项目周边状况、经营理念、管理模式、人才团队等方面综合考量。

    而对于现在市场上，住宅与商业地产价格的倒挂现象，徐明瑞说，一般情况下，一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%以上。但目前我国部分一线城市出现了住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格的“倒挂”现象。这主要因为近些年，投资住宅简直就是坐收渔利，毕竟，住宅的要求并不是很高，只要不存在大的缺陷，一般情况下保本是没问题的。而商业地产多用于租赁，尤其是一些无定位、无特色、无管理的“三无产品”在经济萧条时期无法找到下家而白搭租金的也是众多投资者所担心的。住宅投资的简易性与商业地产投资的复杂性构成了大量民间投资资本投入住宅，直接推高了住宅价格，从而产生了暂时的价格倒挂现象。

    随着新一轮住宅调控政策的出台，政府将大力抑制投机性购房，遏制部分城市高房价、鼓励自主与改善性购房以及打击开发商捂盘囤地的行为，以促进房地产业健康发展，商业地产的好日子看来要来临了。正如徐明瑞在自己博客里所言，商业地产的明天会更好。