小产权房与留用地项目的区别

    小产权房 留用地

    土地性质 耕地或者农民宅基地 村属自留地，为建筑用地

    土地用途 未经过政府审批 国土局备案通过

    政府政策 国家禁止 杭州鼓励用于招商引资

    开发性质 非法开发 合法开发

    拆迁 国家征地随时可能拆迁 符合规划，不会拆迁

    三证 三证不能办出 具有“国有土地证”、“契证”、

    “房产证”大三证，但是不能分割转让

    杭州写字楼、酒店式公寓

    >>>市场概况

    与10月住宅市场下跌不同，商业项目的成交却出现了大幅度的上涨，10月共成交1480套，其中写字楼成交1206套。从新增的商业项目来看，主要集中在江干区及滨江区，其中新推房源最多的是江干区的同方国际大厦，共有593套房源推出，其次新推房源较多的还有位于滨江区的钱龙大厦、下城区的现代之星大厦项目。

    从最近的写字楼投资市场上看，单纯用于办公的写字楼物业一直处于被动受冷遇的地位，在这样的情况下，更多的开发商目前更倾向于改变产品形式，提升产品的居住投资功能，因此写字楼衍生产品小户型公寓应运而生，而且一直占据着写字楼市场的重要位置。而杭州各大区域中，该类产品形式销售情况最好的区域就是滨江区。

    种种市场迹象表明，在如此大的成交量中，精装修酒店式公寓产品形式目前得到了市场的热捧。究其原因，除了90/70政策驱使外，精装修小户型销售热潮的掀起也起到了一定的带动作用。

    在目前的小户型放量中，年轻置业者至少占了80%的消化比重，购房群体年轻化趋势明显。而单从投资角度来看，精装修酒店式公寓及30平方米至50平方米的精装修户型仍是投资客追逐的主体。

    回报率、转手率及区域前景是投资客较为重视的产品因素，精装修酒店式公寓在这些方面一般占有优势，特别是对于资金要求不高，转手又相对便利，这些都是投资客选择其下单的的原因。

    >>>投资风险

    以位于滨江一桥板块的和顺·风尚蓝湾为例，目前该楼盘的销售均价为11000元/平方米，从该区域的整个销售价格水平来看，属于价格相对适中。以45平方米的一套公寓计算，总价为49.5万元，而目前该区域精装修的租金在1500元/月，这样一算，该产品的投资回报率应该在3.7%，应该属于投资回报率相对较高而且稳定的一种投资产品，具有良好的性价比。

    主要还是此类产品与此区域的需求想吻合，商住两用的产品基本满足商务人士及众多公司白领人士的需求，因此此类产品的投资回报率基本比较稳定。就成为一种回报稳定、风险较小的投资产品。

    开发商夸大投资回报

    目前在一些楼盘大力推出写字楼或酒店式公寓的同时，一些销售员为了推销产品，会直接告诉购房者，购房后代租公司会有人主动找上门来租房，并不时抛出高价房租的诱饵。“投资自住两相宜”的广告攻势更是吸引了不少购买者，而使购买者忘记了潜在的风险而盲目下单。

    挑选品牌开发商的产品进行投资

    但是该类产品也有不足之处，一方面，此类公寓的得房率相对比较低，一般只有65%-70%，而且由于提供酒店式服务，因此物业管理等维护费用相对比较高。另一方面，从整个市场上看，该类产品供应量大，同质化竞争比较严重，从需求的角度来看，酒店式公寓的客户有其特定的局限性，主要集中在在杭外企的高管人士以及企业的高级白领一族，除此以外，还有一些外地做生意长期在杭居住的人士。

    租客的去留很大程度上取决于物业管理的质量，直接关系到今后的租金和收益回报。因此购买前要全面了解开发商和物业公司的经营实力，不能在一些美好预期刺激下盲目购买。投资者还要考虑到写字楼及小区周边环境的综合配套性，从中找到利润增长点。

    产权易混淆，空置率增加

    酒店式公寓的产权也是投资过程中最需要关注的问题之一。目前市场上很多此类公寓只有50年产权甚至没有产权只有使用权。买卖过程中往往容易被销售员渲染的预期前景所迷惑，忽略了保障业主权益的产权所属问题。

    目前小户型产品的供给已出现饱和迹象。主要表现在房子多，租房的人少，空房率在增高，这也是在选择产品环节中不可忽略的一个重要因素。

    >>>典型案例

    滨江·新城时代广场位于庆春文化广场，东至新塘路，南临凤起东路，北依景芳路。项目总建筑面积达20万平方米。是一个集酒店式公寓、大型商业中心为一体的大型商务综合体。

    其中87896.11平方米开发为50平方米至90平方米的精装修酒店式公寓，而总面积53152.2平方米规划为4层商业裙楼，计划引进餐饮及休闲娱乐等高档商业业态，商务配套的齐全也为单身公寓增加了不少的附加值。此项目自5月19日开盘以来，到6月底销售率已经超过了60%，此项目在推出之后，引起了大量投资客的关注。

    整个项目的设计规划在目前杭州所有的同类项目中属于最高档的，根据现场的销售人员介绍，本次项目的所有设计都是出自特邀设计单位香港G.I.L公司的顶级设计师之手。其中一种户型是47平方米的精致生活户型，虽然只有47平方米，但是还是配置了独立厨房，很舒适的工作间，各方面的生活配套需求都考虑到位并尽量满足。

    这样的产品打造相对合理而且新颖，非常适合追求生活品质的年轻白领居住。家具、灯具、液晶电视一应俱全，业主可以拎包入住；如果办公，则在主要的室内空间提供墙面、顶面、地面的高档精装修，并且赠送高规格衣柜，厨房、卫生间则维持原有设计不变。

    城市综合体

    >>>市场概况

    城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

    杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体项目。比如滨江·万家星城项目就与杭州创新创业新天地综合体紧密相连。

    此外，远洋运河项目、来福士广场、万象城、嘉里中心、星光大道、中都·西溪CIC、坤和·三墩新天地等，都是目前最引人关注的城市综合体项目。

    >>>投资风险

    城市综合体的项目本身都涵盖有商业、住宅、写字楼、酒店等多种业态的特点，使其更加多元化，产品附加值更大、生活品质更高，从而也具有更好的保值性、抗跌性和更大的升值空间。

    另外，城市综合体的项目的地段一般比较繁华，或者具有很好的发展前景以及符合城市规划。同时，这些多重业态的有机组合就相对降低了投资风险，增加了投资收益。

    有业内专家分析，各大商圈核心的城市综合体项目的公寓租金比同区域内其他纯公寓的租金水平都要高，这个观点足以令投资客为之“疯狂”。不管是购买后用来出租，还是等价格涨到一定程度后再度售出，利润都是比较可观的。

    如已经落成并投入使用的像市民中心综合体、天都城人居旅游综合体、复兴国际商务广场综合体、星光大道综合体等，均已大展雄姿。

    此外，如远洋地产先后投入过百亿倾力打造并且即将入市的运河项目，据说已有不少“有分量”的投资客“虎视眈眈”了。

    >>>投资回报率

    开发商期望过高，对后市过于乐观

    投资城市综合体和投资普通住宅品一样，首先要选择有开发大型项目经验的开发公司。综合体容易让人看起来外表光鲜亮丽，但是落成之后没有一个很好的运作团队和经营模式是很难获得稳健甚至上扬的收益率的。开发企业缺乏专业的操盘能力，又对后期营运有过高的期望导致后劲不足，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

    另一方面，小型开发商往往难以胜任城市综合体项目较大的操作难度，需要运用的技术含量和资金成本要求都比较高。

    分散出售影响产品档次，降低收益率

    综合体内的写字楼如果由开发商整体销售或是统一进行出租，才能做出档次来。但是如果分散出售之后再由个体小业主另外自行出租，必然会让城市综合体的整体感下降一个档次，且难以整体经营管理。