要让一个高档写字楼正常运营，物业管理费用到底需要多少？在住宅市场与写字楼市场明显倒挂的杭州楼市，这个问题估计很多人都没关注过。

    最近，在杭州繁华的武林广场旁，运河湾畔，两个写字楼的崛起让人眼前一亮。它们一个叫环球中心，另一个叫坤和中心，吸引人们眼球的，不仅是两者别致独特的外立面，也不是其城市标杆性建筑的地段，还有其高端的定位，以及一定程度上体现其高端定位的物管费：分别为17.5元/月/平方米和16元/月/平方米。

    随着越来越多的世界500强以及中国实力企业的进驻，杭州高端商务楼对物业管理的品质和档次要求也越来越高，物业管理费正水涨船高。

    写字楼物管费再创新高

    杭州写字楼的物管费到底在怎样一个水平？

    记者了解到，在商务氛围比较浓厚的黄龙区域，高档写字楼的物管费（包括能耗费）主要在12元/月/平方米左右。如公元大厦是“6+6”，即物管费和公共部位水电费，各为6元/月/平方米；由第一太平戴维斯提供物管服务的嘉华国际商务中心，为11—12元/月/平方米，其中物管费8元/月/平方米，能耗费为3—4元/月/平方米；世贸丽晶城EAC的物管费相对要高一些，为12.8元/月/平方米。

    而在未来杭州的CBD钱江新城，目前写字楼的物管费（不含能耗费）基本上都在8—10元/月/平方米左右，比如万银国际大厦写字楼部分的物管费为10元/月/平方米，算是比较高的，该负责人说，算上能耗费，应该不会超过15元/月/平方米。

    也就是说，环球中心17.5元/月/平方米的物管费，创下了杭州写字楼市场的新高。

    物管费贵在哪里

    据一位业内人士介绍，写字楼的物管费主要由几部分组成：30%是人员开支，30%是公共能耗费，25%是设施设备保养，其他的则为清洁、绿化、活动、宣传等费用。

    浙江耀江物业管理有限公司环球中心项目经理钱信群介绍说，环球中心是46层的超高层，与一些高层写字楼比起来，会多不少设施设备。比如同样是供水，一般的写字楼只要用变频泵打上去，但超高层还需要用接力水泵，同样的消防泵、生活水泵、喷淋泵都是如此，所以无论是购买成本，还是维护成本，都至少要增加1/3—2/3左右。

    此外，环球中心整个大楼配置有50台电梯，其中主楼有16台国外原装高速电梯，电梯速度高达4米/秒，而一般的电梯速度仅1.75米/秒，这些专业的设备都需要有非常专业的人员来维护，所以成本也会比较贵。在宛如“管道森林”的设备房里，钱信群介绍说，光是维护这些设施设备，管理人员就需要40人。

    “当时，我们的顾问公司高力国际测算的成本是30—32元/月/平方米，最后定出这个价格肯定是便宜的”，钱信群说。

    杭州坤和控股的副总经理朱虹则告诉记者，坤和中心的开发与国际顶级写字楼的模式接轨，硬件设施设备按国际超甲级写字楼标准配置，希望从软件上也能够与此匹配。为此，坤和中心前期引进戴德梁行作为顾问，对大企业客户进行调查，已经有了量身定制的概念，而在后期，更是全权委托专业做写字楼物业管理的仲量联行来进行管理，为租户提供更专业的服务。

    朱虹说，就人员工资这一块，公司就要多支出不少。比如坤和中心管理人员都是从香港、上海引进的，普通的服务专员也来自酒店、护士学院，前台接待则是双语专业的，工资水平也会比较高。“16元的物管费我们是经过严格测算得出来，赢利空间是不大的，前期甚至还要亏本。”朱虹说。

    据了解，坤和中心的物管公司仲量联行，是一家在房地产领域已有200多年经营历史，并在国际上享有盛誉的专业机构，管理的物业遍布世界各地，总面积超过14亿平方英尺。在中国，该公司管理的物业面积超过2300万平方米，项目包括奥运主会场“鸟巢”、首都机场三号航站楼（部分）和位于上海陆家嘴金融中心的诸多摩天大楼。

    仲量联行有关负责人表示，经过多年的发展，仲量联行在国内拥有一整套完备的管理体系、致力于引进全球先进的管理理念和最优操作并付诸本地实践。它提供给客户的物业管理服务并非只是传统意义上的保安、保洁和维保，而是有更高附加值的产品，这是其他公司在短时间内不能复制的。

    比如，公司针对一些突发事件，诸如地震、雷击、盗窃、停水、停电等，有一整套严密的应急措施。如重要文件放在哪、联系谁、临时办公地点在拿，都有规定。除了日常写字楼管理，仲量联行还主动关心租户的日常生活健康，定期测试并维持大厦内的空气健康质量等。

    此外，坤和中心还设置有贵宾接待服务，当有贵宾来访企业时，企业可事先通知物管方，物管公司将开辟专门的VIP电梯等候，大楼内的各电子显示屏致欢迎辞，有专门的人员提供电梯服务，灯光、空调、绿化都进行特殊配合，这在杭州甚至国内都是具有创新意义的。

    环球中心倡导的则是五星级酒店式的服务。比如业主有专业的客服人员跟进服务，写字楼完全采用门禁系统管理等。

    市场能否接受

    写字楼物管费屡创新高，市场能否接受？

    朱虹告诉记者，在出售条件下，开发商为了促进销售，是不敢把物业管理费定得很高的。因为小业主会对物管费很敏感，宁愿承受高房价，也不愿意长期承受高价物管费带来的压力。所以虽然在上海、北京等很多城市，办公楼的物管费已经高达每平方米每月30—40元，但杭州的价格却一直上不去，办公楼之间的物管费差价也不是很大。

    据了解，坤和中心着眼于整个写字楼长久的品质保证和品牌升值，从一开始就定位为“纯租赁型写字楼”，面向的是世界500强或国内500强企业。据了解，坤和中心目前正在与一些世界500强企业洽谈，这些公司实力雄厚，对于物业管理，往往希望能够与他们在全球其他各地的分公司一样，享受优质、卓越的服务，愿意为此承担较高的费用。“有好的物业管理公司，已经成为这些大公司选择写字楼的一大标准之一。”朱虹说。

    对此，钱信群表示，环球中心的业主，很多都是实力雄厚的上市公司，一买就是一两层，不少在香港、北京、上海有物业，所以对于高物管费基本上都能接受。相反的，有业主还问物管公司，17.5元/月/平方米的物管费，是否能够保证写字楼能真正很好地运营起来？“在这些业主看来，买了写字楼从长远来看肯定是要升值的，如果你把它管得很差，他肯定不干的。”钱信群说。