酒店式公寓在韩国已有近10年的历史，而杭州则刚兴起，探寻——韩国酒店式公寓的经营之道
　　“我们的客人中60%是世界500强企业的高级管理人员。他们分布在世界各地。”当我们走进位于韩国首都首尔的第一橡树林COEX中心酒店时，总经理H.K.Cho先生向我们如此介绍。

　　随着华润西子中心、世贸丽晶城EAC·Oakwood国际公寓、龙禧硅谷广场等酒店式公寓近期在杭州争相开盘，酒店式公寓成为杭州楼市的新亮点。虽说酒店式公寓在杭州是个新生事物，但它在国内其它大城市特别是经济发达国家已有不短的历史，并因为租金高回报率高而备受青睐。作为一个投资性房产品，真正受市场欢迎的酒店式公寓应该具备哪些要素？近日，随世贸丽晶城的Oakwood体验团赶赴首尔，考察了当地的酒店式公寓市场。

　　在首尔，共有30家左右的酒店式公寓，一部分是本地酒店管理公司管理的，一部分是境外品牌管理的，以Oakwood管理的第一橡树林COEX中心酒店为代表，相对档次较高。考察了几个代表性的酒店式公寓后发现，和一般的投资性房产品不同，酒店式公寓是否收益高，最重要的三大因素是地段、设施和服务。

　　地段，客源的首要保证

　　一个酒店式公寓租金是否高，好地段还是至关重要的。韩国的酒店式公寓管理人员透露，对于高收入的人群特别是世界500强企业高层来说，酒店式公寓是否在其工作地点的半小时车程范围内，是其选择酒店式公寓的首要标准。

　　第一橡树林COEX中心酒店是韩国首家国际性服务公寓，由世界酒店式公寓的领导品牌Oakwood提供管理。该公寓处于首尔CBD——江南德黑兰大道COEX园区内。正因为处于商业和金融的中心地带，周边有亚洲最大的购物商场园区、贸易中心、COEX国际会议中心、展示会场和市内机场总站，周边跨国公司和韩国国内大公司云集，这一酒店式公寓才成为驻扎在首尔的500强高层聚集最多的公寓。据了解，在这儿，47平方米的一居室每天的客房收费标准为40万韩币，约合3636元人民币。而杭州目前黄龙雅苑一居室精装小户型的出租价仅为每月4000元左右。

　　然而在首尔，另两家同样由新加坡公司提供管理的酒店式公寓由于地段较为偏僻，设施也较简单，房价明显低于第一橡树林COEX中心酒店。

　　而且，从几家酒店式公寓的对比分析表看，一个有意思的现象令人关注。虽说，普通酒店式公寓的出租率要高于像COEX这样的酒店，但由于后者房价高，收益率反而高于前者。这和COEX中心酒店拥有顶尖收入的客人不无关系。据说，去年，COEX中心酒店是首尔售房收入最高的酒店式公寓。

　　而从杭州的酒店式公寓销售看，是否拥有过硬的地段也成为客户选择的首要标准。世贸丽晶城EAC·Oakwood国际公寓从目前的销售看，70%以上的客户选择的重要原因便是看中了其处于黄龙商务区的独特位置。

　　硬件设施，扮演重要角色

　　形象地概括酒店式公寓的硬件设施，就是既有家居的便利，又有酒店的档次。硬件设施，在韩国酒店式公寓的配备中扮演了重要的角色。

　　在首尔的几家酒店式公寓看到，大到空调、电视、洗衣机、冰箱，小到电烫斗、果盘甚至勺子刀叉，酒店式公寓都能给你提供，让你有家的感觉。这里的酒店式公寓在户型设计上向公寓靠拢，客房比一般饭店的大，每一套客房都是成套布置的，配有独立式起居室、卧室、餐厅、厨房和卫生间。而且所有客房均配有齐全的家具与家居用品，可满足客人立即入住的需求。

　　第一橡树林COEX中心酒店在硬件配备上是首尔最顶级的酒店式公寓，五星级标准，装修非常豪华。高27层的酒店客房分一居室、两居室、三居室、四居室和顶级阁楼，面积从47平方米到193平方米不等。这里的卧室每一间都有专门的卫生间。

　　另一家酒店式公寓弗雷泽档次稍低，但除了客房里铺的是地板，不是地毯，装修用材也稍差一些外，基本的硬件设施还是相当齐全的。

　　据COEX中心酒店房务总监PARK介绍，和杭州目前出租市场小户型好租不同，他们的酒店式公寓反而大客房出租率更高。对于世界500强企业的高层管理人员来说，酒店式公寓客房面积比一般饭店大，家庭氛围是一般高档酒店不可相比的，而且同样大的房间，酒店式公寓的房价比同类档次的饭店低60%。和一般饭店不同，酒店式公寓还允许宠物进出。

　　管家，酒店式公寓的灵魂

　　COEX中心酒店是韩国首家国际服务式公寓，由具有40年历史的总部在美国的国际酒店式公寓管理品牌Oakwood提供管理，它的住店客人中不乏微软、三星、IBM等跨国企业在韩分支机构的高级管理人员。据悉，500强企业总部和Oakwood总部有签约，500强在世界各地的分支机构高层会优先选择入住Oakwood，这和Oakwood提供的人性化服务不无关系。
　　在首尔，酒店式公寓的档次区分主要就在于其管理公司的品牌，3家境外公司管理的酒店式公寓组成了首尔的高价公寓梯队，其中Oakwood管理的COEX中心酒店房价最高。

　　2001年底，COEX中心酒店开业。如今，在这家开业已5年的酒店看到，由于Oakwood的良好管理，室内的装修还是很新，家具设备保养得也不错。总经理H.K.Cho先生说，在他们这儿，一个月以上的长租客人占了70%以上，他们之所以在这儿长租，就是因为这儿能提供的高品质服务。

　　管理人员还向我们展示了他们组织业主搞的各种联谊活动。比如Chef Park的烹饪学习班可以进入公寓向女主人们教授如何准备和制作各国美食。每年，管理人员还会组织客人们搞一些派对，如烤肉派对、圣诞节派对。各种活动让客人们拉近了关系。在5楼，还看到休息厅里的温馨一幕，女人在这里围成一圈闲聊，孩子们在自由地嬉戏，就像一个大家庭。

　　酒店式公寓的独特一面
　　
　　案例：第一橡树林COEX中心酒店

　　第一橡树林COEX中心酒店又名Oakwood Premier COEX Center。奥克伍德这一品牌成立于1960年，在全球最主要的城市管理着30000套以上的公寓。奥克伍德全球的目标是提供一流的精装修公寓并为跨国公司的高层和旅游者提供特殊的个性化服务。

　　酒店式公寓和一般饭店的差别在于客房面积大、同样面积装修的房间房价比饭店便宜60%以上，大部分客人长期住，提供体贴的服务，可带宠物入内等。同一般出租住宅的差别在于一年365天24小时提供服务，设备齐全，水电费一次收取等。