就在大家把关注的目光都投向日益火爆的住宅市场时，商业写字楼市场传来的统计数据让人不容乐观，根据南京网上房地产的统计，目前南京有近7万多套的非住宅项目待售，而这其中商业写字楼项目占到绝大多数，供大于求的现象十分严重，业内人士认为，今年以来，房地产开发资本金比例下调很大程度上鼓励了普通商品房和保障性住房的开发，但对写字楼、商铺等商业地产的开发仍持谨慎态度，整个写字楼市场并未在住宅销售火爆的带领下走出下行通道，大的经济环境使得写字楼市场供大于求的现象短时间内难以缓解。

    供应量大消化速度慢 短时间内难以缓解

    据戴德梁行的研究报告称，今年一季度，与住宅市场相比，南京甲级办公楼表现不尽人意。截至3月底，全市甲级办公楼空置率达到2002年以来最高值 25.9%，考虑到未来市场将继续有大规模新增供应上市，预计2010年，南京市办公楼空置率将超过35%。而二季度的调查报告显示，由于部分项目推迟了交房时间，因此二季度南京甲级办公楼市场没有新增供应，但是考虑到未来巨大的供应量和低迷的市场需求，预计未来的2-3个季度，甲级办公楼市场空置率可能继续增加。伴随着空置率的增加，因此在南京甲级办公楼市场项目之间的竞争将更加激烈。

甲级写字楼的存量和新增供应

    甲级写字楼市场供求和空置率

    据统计，南京写字楼的存量在长三角地区是仅次于上海的，几年来一直保持着高位的供应量，据戴德梁行写字楼部市场咨询研究团队数据，南京在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目。

    从市场细分上看，南京优质写字楼市场还是拥有巨大成长潜力的，一份统计报告显示，南京优质写字楼市场自2002年就进入了快速发展阶段，每年都有超过10万平米的新增供应，截至09年一季度，南京优质写字楼存量已超过100万平米。这一趋势还将持续，未来稳定的高品质供应量将带动南京优质写字楼市场的不断升级和扩张。

    写字楼供应量大面临难消化

    戴德梁行南京分公司经理陈永超认为，目前南京写字楼供应主要集中在城中、河西，但明显处于供大于求的状态，而且这种状态在1-2年内不会改变，同时写字楼租金也面临下滑的压力。长期以来，南京的写字楼市场都是以销售为主的，但由于体量过大，品质良莠不齐，整体销售情况并不理想，根据官方网站南京网上房地产的统计数据显示，2009年7月，南京共销售办公类用房373个单位，成交总面积为3万多平米，这个成绩和住宅、商业的销售量相比，差距很大。

    陈永超表示，和北京和上海等一线城市相比，虽然目前南京写字楼市场是以销售为主，不过已经小范围出现了只租不售和租售并举两种模式，租赁是为了可以得到长期的回报，而采取销售的模式可以尽快的回笼资金，不过从目前的市场情况看，南京以销售为主的模式还将存在很长一段时间，很难达到北京、上海的水平。在南京，做为高端项目代表，南京国际金融中心采取的是只租不售的营销策略，而绿地广场则是结合市场和自身特点，采取了租售并举的模式。

    切合市场的产品才最受欢迎

    随着发展环境的优化和开放型经济发展水平层次不断提高，南京已经成为世界500强企业投资集中地，在办公地点的选择上，陈永超表示，这些企业选择写字楼的首要条件就是地段，地处城市中心，周边配套齐全，交通便利，对整体环境的要求很高，且写字楼必须配备高端的软硬件设施，具备专业化的物业管理团队。

    从目前的市场情况下判断，什么样的产品最受置业者欢迎？对于这个问题，陈永超认为，切合市场的产品才是受关注度最高的产品，它不一定是最好的，但一定是最适合市场的，且产品的长远价值被看好，不管是投资和自用，都很合适。

    危险与机会并存 纯写字楼高端定位逆市热销

    作为优质写字楼代表的绿地广场，在09年上半年低迷的市场状态下，也迎来了逆市热销，易居克尔瑞的数据统计显示，2009年上半年南京纯写字楼市场的销售排行榜上，绿地广场稳坐第一，排在其后的分别是长发中心和金峰大厦，这两家写字楼的成交均价分别是17000元/平米和16000元/平米，而目前，全市写字楼均价为9000多元/平米，绿地广场的均价则高达35000元/平米。根据统计，绿地广场在6-7月，其销售金额已接近5个亿，而今年1-7月，绿地的销售金额占到了南京写字楼市场销售总额的一半份额。同时，它也是南京第一个单笔销售金额超亿元的楼盘。

    在经济环境持续低迷的大环境下，是什么让销售均价全市第一的绿地广场一直保持着不败的销冠地位，绿地集团南京房地产事业部企划经理孙阳表示，首先是绿地广场本身的价值。在鼓楼广场的核心地段规划近30万平方米的可售型写字楼产品，其土地价值涵量是巨大的，上海绿地集团和南京国资集团强强联手，开发商的实力也是业主看重的一大重点，其品牌效应不可忽视，集聚效应非常巨大，高端的产品定位吸引了500强企业纷纷进驻。智能化写字楼配备，立足于超5A的品质，以南京最高端的写字楼项目为标准，高品质的硬件条件也是其受关注的原因之一。

    作为绿地广场的主楼——紫峰大厦，今年4月份才开始公开发售，推出市场的时机虽然不是太好，但仍然坐稳4—7月的南京写字楼市场销售冠军。孙阳表示，虽然绿地广场取得了不错的销售业绩，但整体来说，下半年南京的写字楼市场还是不容乐观的，在艰难的市场行情下，开发企业最重要的还是要做好自己的内功，产品本身的业态也要相对丰富，就绿地广场而言，是一座集办公、娱乐、休闲、酒店等多种产业为一体的多元化综合体，这样的业态形式本身就非常具竞争力。而业主来这里不仅仅是“买楼”，更重要的是能够得到绿地广场为其提供的最好的平台，同时也会提升企业自身的品牌形象。据悉，绿地广场的工期到年底就会全部结束，明年6月商家将全部入驻完毕。