楼市再度大热图行天下，有关市场走向的话题自然又成为热点。上周，包括朱中一、易宪容、赵杭生等多位地产“名角”先后来到宁波，就本地楼市现状以及发展趋势各自发表了观点。

    “当前的成交热市来之不易，开发商应倍加珍惜，要将理性继续保持下去。”“成交量放大，这是好事；但若房价也跟着报复性放大，宏观政策就很可能有变，那么楼市行情也会跟着变！”……

    在发言中，几位地产专家在肯定了当前楼市成交态势之外，又不约而同地向开发商发出了谆谆告诫：当前房地产热市的基础并不牢固，开发商务必继续保持清醒与理性，以促进楼市的持续稳定发展。

    楼市需求的根基并不稳

    “5月份的需求大爆发，有多是来自于真正的刚性需求？恐怕并没有我们想象得那么多。”6月13日，在宁波举行的“2009沪甬别墅论坛”上，浙江大学教授、浙江大学房地产研究所所长赵杭生如是说。

    赵杭生认为，包括宁波在内的浙江楼市，在第一季度属于由刚性及改善型需求支撑的恢复性增长，但在第二季度就属于爆发性的增长，而促成爆发性增长的原因，并不在于刚性需求的作用，而是政策面以及大市环境的利好作用。

    “一方面nb.focus.cn，我国的楼市是政策市，政策在很大程度上决定了楼市的走势。去年下半年，随着金融风暴的来临，政策全面转向，楼市这才开始复苏回暖。在这个意义上讲，这一轮的楼市成交的报复反弹，不是源于楼市供求关系的作用，而是归功于政策，甚至‘归功’于金融危机。”

    “另一方面，着眼于拉动内需，货币政策适度从宽，使得资金流动性‘水位’不断上涨，抬升了通胀的预期。这种情况下，大量保投资性的资金流入房地产市场。据统计，这个资金占10%多，可能还会再增加。5月份宁波成交量大爆发，诚然有刚性、拆迁等需求的支撑，但投资的因素在里面起了很大的作用。”赵杭生说。

    显然，这种由政策刺激、流动性资金充裕、投资需求入市引发的热市，其基础并非是实体经济的大幅增长，因而并不是非常牢固。

    对此观点，宁波一些资产地产人也表示了赞同。

    “宁波房地产市场是否已走出困境？个人认为还没有，因为房地产不可能脱离于实体经济而独立存在。”宁波均胜房产总经理缪百年认为，在实体经济没有明显好转，国际金融危机大环境没有改变的当前，房价走高应只是暂时的天龙八部，盲目断言住宅市场调整已经结束还为时尚早，不适当的大幅度涨价对宁波楼市健康发展是无益的。

    盲动涨价，可能会“逼出”新政

　　“眼下的楼市行情，实属来之不易！”6月9日举行的江北房地产论坛上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一向在场的地产界人士呼吁：应倍加珍惜当前的旺市行情，继续保持理性的发展态势。

    朱中一认为，基于中央及地方的政策都“摆在那”，今年的整体楼市不会大起大落。但他同时警告：市场变化无常，尤其在经历了2007年的非理性市场的教训后，无论开发商还是消费者都应更加理性看待市场。

    对于宁波楼市，朱中一认为尽管住宅市场成交大幅增长，但其发展还待进一步观察。“市场在去年底逐步被激活，除了救市政策的出台，需求积累以及开发商价格促销的都是重要因素。而经过这几月的持续性释放，短期内有效需求还有多大的量？价格若再度非理性的大涨，这部分需求会不会出手买？好不容易集聚起来的楼市信心会否再受打压？这些不确定因素都是须理性对待的。”

    非理性涨价可能带来的另一个后果是，宏观调整政策可能会在明年“被迫”作出调整。“房地产是支柱产业天龙八部，在整个宏观经济的复苏过程中扮演着重要的角色，所以我认为至少年内宏观政策不会变，但这还需要一个前提，那就是房价没有出现报复性的增长。反之，政策在明年可能会有变化。”浙江大学教授、浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。

    事实上，随着楼市的再度趋热，房价再度高企,一些城市又开始想办法进行“抑市”，尽管措施比较“平和”，但传递的信号值得关注。比如日前，上海、广州分别公布措施,通过促进后市供应、调整土地供求等来稳定楼市。

    “单成交量的放大，宏观政策不会变。但房价若跟着非理性大涨，宏观政策可能会变。政策一变，整个楼市的状态就将发生变化。”赵杭

    生可所“用心良苦”，反复告诫开发商保持理性，珍惜当前的成交旺市。

    开发商应提高“测市”能力

    经历了去年市场深度调整的“痛楚”，“保持理性”一度成为开发商的共识。不过，随着楼市成交大热，一些开发商似乎又按捺不不住了。显然，在变化多端的面前，开发商要“保持理性”说说容易，真做起来却很难。

    作为全国房企的“娘家人”，朱中一显然看到了开发商的这一软肋。在江北论坛上17173，他像叮嘱自己的孩子一样向开发商发出谆谆告诫：“开发商要理性、成熟，必须要增强对市场的调查和分析能力，努力提高对市场前期规划与判断。这一点很重要！”

    朱中一在这方面表扬了万科。他说，这一轮暖市，一靠政策，二靠开发商自己的降价促销。在自身促销方面，万科率先行动，其原因就在万科对市场调查非常细，从而形成了自己对市场发展的判断。事实证明，万科的判断是正确的。“真正成熟的企业，要结合自己的实际，形成自己的市场判断，不要跟风。”朱中一说。

    在具体分析上，朱中一提醒开发商“一定要客观全面”。“比如我们在分析房地产市场时，‘城市化’是个重要的信心源，它是推进我国房地产业最强大的一个动力。但也要看到，城市化并不是把高楼造起来就城市化了，它是以劳动力转移为前提的。如果城市化率上升的太快，不光是买房，租房的问题，还有城市就业岗位的问题。如果没有工作岗位，住到城里来干什么？！”

    朱中一表示，类似的“客观全面”，在外来人口等地产拉动因素上的分析也都应考虑到。总的来说，我国正处于工业化、城市化进程的初中期，房地产前景看好这一点是毋庸质疑的。但开发商在具体分析时，特别是研判短期市场时，这些因素的参考也许意义并不大。