2006年郑州写字楼市场“海量般”的集中供应，“抢白菜”一般的火爆销售令沉寂已久的郑州商务地产犹如久旱逢甘霖一般酣畅淋漓，而本报《2006商务地产分水岭》的系列报道更是引起了众多业内人士和投资者的密切关注，不少读者在肯定报道的同时，也提出了自己对于郑州商务地产市场独到的见地。

　　为了不“纸上谈兵”，记者来了个“铿锵三人行”，顺势邀请了他们其中的3位，借他们独到的实战眼光实地看楼，看看究竟什么样的写字楼才算好？

    管先生：投资客戴着“住宅眼镜”看写字楼

    管先生，个人投资者，对住宅投资非常在行，准备“转战”写字楼投资。

    看楼路线：省汇中心（农业路与经七路交会处）→华林新时代广场（紫荆山路56号）→启航大厦（航海路与未来路交会处）

    12月8日上午九点，记者与热心读者管先生约好在郑州农业路的省汇中心售楼处相见。

    交谈中记者得知，管先生对住宅投资非常在行，目前在郑州仍拥有不下6处房产，谈及辉煌的“战绩”，管先生流露出一丝得意：“一系列的新政出台，住宅投资已经受到抑制了，写字楼将是我下一个目标。”不过，和众多投资客一样，管先生对其同样并非熟谙于心，更多的还是“戴着”住宅投资的“眼镜”看问题，和记者一起去看的写字楼也是他事先有所了解的商住两用楼。

    谈到他选择物业的标准时，他娓娓道来：“我不考虑多么豪华的配置，我要的就是投入和产出比，在地段好、商务氛围浓厚的前提下，房价要尽可能地低，周边写字楼的租金价位我也会着重考虑。”从省汇中心到华林新时代广场，再到启航大厦。管先生不时向记者感叹：“商住楼的价位和周边的住宅相差无几，写字楼仍然遭受着市场的低谷，未来升值潜力一定很大。”

    看楼过程中，管先生开始有意识地注意写字楼的物业管理、电梯、停车位等一些保障写字楼品质的核心要素，并将了解到的信息整理成文字，让记者十分佩服。

    马先生，某广告公司的负责人，买写字楼的目的为自用兼投资。

    看楼路线：福华中心（紫荆山路与东大街交会处）→浦发国际金融中心（金水路与玉凤路交会处）→CBD内外环

    12月9日下午两点，某广告公司的负责人马先生开着新近购置的“速腾”，来到东方今报社接记者一道去看楼。购置轿车后又升级办公环境，足以看出这是一个上升期的公司。

    和众多创业中的中小企业一样，马先生的广告公司也急需升级办公环境。“做广告的工作节奏很快，在住宅里办公越来越不能满足日益拓展的业务，不能保障办公效率，另外广告公司对企业形象非常重视，连自身形象都不能保证，有什么资格为别的公司设计形象。”马先生言语中显得非常迫切。

    从福华中心到浦发国际金融中心，再到CBD，我们将不同档次的写字楼搜罗了一遍，马先生一直在反复比较其中的利弊。例如由于公司处于上升期，对资金的周转要求较高，马先生对交房日期、产权年限和首付比例、公摊大小等尤为关注；由于不是“终极置业”，马先生对未来的升值潜力也较为关心：“东区是大势所趋，紫荆山路和经三路是成熟区域，这些都得仔细考虑。”

    最终，马先生筛选出比较接近的心理目标，同为准现房、同为70年产权的福华中心和浦发国际金融中心引起了他浓厚的兴趣，“两个楼盘都处于比较成熟的区域，周边商务配套非常完善，交通也不错，相比之下福华中心的价位要低很多，但浦发国际金融中心显得上档次，未来升值空间会更大些。”

    和一般投资者不同的是，出于自用的马先生对写字楼的选择显得非常务实，“在我看来，好的写字楼地段要有辐射性，外观要显得上档次，商务配套要丰富，软硬件设施要能最大化地提升办公效率。”马先生对广告业的需求非常有针对性。

    刘先生：大单客户只考虑飞速发展的郑东新区

    刘先生，某上市公司郑州分公司的负责人，经常来往于国内一线城市，对顶级商务物业颇有研究。

    看楼路线：浦发国际金融中心→绿地世纪峰会（郑州市郑东新区CBD外环路与第十大街交会处）→顺驰·第一国际（郑东新区CBD商务外环路与众意路交叉口）

    12月11日上午8点，记者起了个大早，赶往未来大厦与某上市公司郑州分公司的负责人刘先生见面，他慢条斯理的言语中显露出儒雅的风度。记者发现刘先生对顶级物业颇有研究，用他的话讲，这得益于他常年在国内一线城市工作。

    谈到选择写字楼置业，刘先生告诉记者，首先出于经济的考虑，2004年公司入驻郑州以来，一直租用郑州最顶级的写字楼，每年的租金将近50万元。其次是考虑到公司形象问题，一个区域性总部常年租住写字楼对公司形象会有影响。

    和前两次看楼不同，刘先生选择物业一丝不苟的态度更像是一位专业人士：“电梯是不是国际品牌，中央空调有无新风系统，新风量有多大，人均车位比多少等都是我比较关注的核心要素。”由于问题过于专业，售楼员往往得搬出销售经理才能应对。

    从浦发国际金融中心到CBD，刘先生似乎只考虑飞速发展的东区，“今后东区的国际化商务前景不可估量，我们公司也有很多国际业务，所以很注重国际氛围较浓的区域。目前东区聚集着郑州最顶级的写字楼，这里的品质与环境和公司非常吻合。”

    与一般的投资客和自用企业不同的是，刘先生更显得有备而来，他每每看楼都会让售楼员将事先准备的调查表填写清楚，现场也会用脚反复丈量各项指标是否符合自身需求。

    看楼的过程中，刘先生在赞许东区前景的同时也一针见血地指出了CBD目前存在的“硬伤”，“CBD的停车位不足是个大问题，每个项目仅仅两三百个地下车位是不能满足未来需求的。”

    专家：好的写字楼是一个商务综合体

    3天的“实战”看楼让记者受益匪浅。最后，记者再次来到郑州大学综合设计研究院，请副院长方敏华对郑州的写字楼“好坏”做一个点评。不过，方院长指出，其实好的写字楼客观的评判标准很多，但没有形成一个统一的说法。

    首先，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体。写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利，商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。例如，位于郑州东区的浦发国际金融中心地处郑州的东大门，上机场上高速都非常便利，区位优势显而易见。

    其次要考虑规模。这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性，写字楼要有群聚效应，这是形成商务氛围的基本条件。例如，省汇中心之所以卖得那么好，和其周围浓厚的商务氛围分不开，而未来的CBD商务氛围也逐渐体现，前景不可限量。

    第三，整体形象非常重要。从外到内来看，写字楼楼前缓冲地带是否充足也会影响到写字楼的整体形象。例如使用LOW-E玻璃的顺驰·第一国际和浦发国际金融中心不仅解决了环保节能的问题，也使外立面显得熠熠生辉。另外大堂、电梯间、门厅走廊等公共空间要开阔，电梯和停车位的数量要充足，质量要过硬，这些方面绿地世纪峰会、顺驰·第一国际、浦发国际金融中心都做得不错。

    第四，写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施。顶级写字楼应同时配置适当规模的高档餐厅，还有能够提供多项服务的商务中心、多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等，总之，好的物业，其自身配套应当能够满足入驻企业日常办公和生活的基本需求。

    第五，综合物业管理水平的高低也不容忽视。在提供高效全面的物业管理的同时，能对入驻企业提供诸如电话/卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务将是今后写字楼努力的方向。

    市场最有发言权

    究竟什么样的写字楼才算是好项目，“公说公有理，婆说婆有理”，似乎永远没有一个统一的说法，评判角度不同得出的结论也不尽相同，需求不同认定结果也不会一样。学院派的专家总以挑剔的眼光来审视写字楼，却也从另一个侧面阐释了当前郑州写字楼市场努力的方向。

    写字楼的发展有一个历史的过程，在不同的发展阶段，写字楼市场呈现出不同的特征，不同的利益主体也都拥有不同的评价标准，投资客、中小企业和大单客户各执牛耳，各取所需，无可厚非，这本来就是市场经济的表现。

    正如精工地产总经理梁耀华说的那样，写字楼好不好，市场最有发言权。

    这句话一点都不假，房地产行业内标准最难制定，不同行业、不同企业在不同的发展阶段对写字楼的需求不同，散户投资客、中小企业和实力公司对写字楼的需求也不会相同，究竟什么写字楼才是好项目，最适合的才是最好的，这需要市场的手进行无形的调配，一切要由市场说了算。