核心提示

　　短短半年时间,楼市经历了从“量价齐跌”到“量升价跌”再到“量价齐升”的巨大转变。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。这种转变同样体现在心理层面上。从春节前对后市的普遍悲观,到“小阳春”时乐观、悲观情绪的争锋相对,再到近期乐观情绪占了上风,对楼市“回暖”的质疑声日益变得单薄。

　　面对这样的局面,最痛苦的恐怕就是此前未来得及出手的自住型需求了。广州市民范小姐就是其中一个典型。她表示,春节前她就有了买房的念头,但当时以为房价还会继续探底,谁知道春节过后就开始一路上扬。此前她关注的几个楼盘,几个月内价格都有几千元的升幅,于是当下她仍在为到底要不要出手而犯愁。同样苦恼的还有一些手中有钱的投资客:是否应该为规避通胀预期而将现金投入具有对冲通胀性的楼市,楼价是否还会上涨令他们有利可图,投资房产又应该注意哪些问题呢?

　　-现象

　　房价回归高峰水平 投资客成新生力量

　　房价加速上涨

　　涨了,房价涨了。

　　国家发改委、国家统计局针对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨了0.6%。比较3月环比0.2%的涨幅及4月环比0.4%的涨幅,涨幅逐月扩大0.2个百分点。而在这70个城市中,新建住房销售价格环比上涨的有60个,厦门、深圳、长春等城市涨幅居前；环比下降的城市仅有6个。二手房方面,5月房价同比、环比均为上涨。其中,同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%。

　　虽然监测显示5月的房价同比仍下降0.6%,但考虑到这70个城市包括了大中城市,因此实际上在作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价已经基本回归2007年最高峰的水平,甚至在市中心局部地区已经打破了历史纪录。

　　以广州为例,广州市国土局的数据显示,虽然5月一手房均价仍站稳8字头,但中心城区升幅明显,中心六区5月均价达到11309元平方米,重回万元大关,环比大涨了近15%。来自满堂红的数据显示,5月广州二手楼市的成交均价为7973元/平方米,不仅是今年以来的最高纪录,还取代了2007年10月份楼市高峰期7536元/平方米的均价,成为新的二手住宅成交均价纪录。

　　升幅较大的楼盘大多集中在市中心热门地段,如珠江新城的星汇云锦,“五一”报价是2万元/平方米,端午报价已调高至2.2万元/平方米；天寿大厦“五一”报价9000元/平方米的价格,端午的报价则是10000—11000元/平方米；易丰大厦“五一”均价为10000元/平方米,端午的报价则为13000元/平方米,等等。

　　供求关系变化

　　房价的背后,其实是市场供求关系的变化。满堂红的市场分析报告指出,与2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源对应4.9位新增买家)相比,今年1月起,供求比分别为1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中国工商银行日前发布的2009年一季度的“工行投资理财指数”显示,随着投资理财意识的回暖,未来6个月内有购房意愿的居民比例翻了一番,从2008年第四季度的6%跃升至12%。

　　因此有业内人士表示,今年以来供求比的大幅提高与楼市的回暖是一致的,而未来6个月购房意愿仍维持较高水平,说明短期内房价仍将保持上升趋势。

　　而在购房主力方面,中介机构的市场监测显示,年初“小阳春”时,刚性需求是拉动成交量大幅提升的主要力量；而几个月后,购房主力构成已经发生转变,除了改善型需求外,投资性需求的比例已经大幅提高,尤其是为规避预期通胀风险而选择投身楼市的投资行为,更是成为金融危机之下一个独特的现象。

　　一些投资型楼盘的售楼部经常出现一个人一口气购买多套物业的情况。合富辉煌报告也显示,受投资客青睐的广州高端住宅市场份额大幅提升。继3个月保持10%左右的市场份额后,5月突然跃升至18%；而成交均价自2月开始连续走高,5月达到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3个月升幅达23.6%。

　　-原因

　　楼市率先回暖 开发商打心理战

　　2008年的楼市几乎可以形容是装进了“冰柜”,成交低迷、房价下挫,开发商自然冻结投资、谨慎观望。在此之前,由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大,中央政府开始下决心调整资本市场,采取了紧缩的货币政策。最有效的政策还数迅速收缩信贷,这直接导致了楼市进入调整期,一些房地产企业也频频传出濒临破产的传言。

　　政府调控

　　正当楼市进行深层调整,不期而遇的国际金融危机打乱了一切计划。关于楼市低迷会影响到50多个相关产业、房地产投资不足导致民间投资下降、房价下跌引发银行坏账率升高等的担忧,引起政府的重视。有专家指出,在出口和投资大幅下滑的背景下,政府重拾房地产这个既关乎消费又关乎投资的行业,是不得不做的也是顺理成章的救急之举。

　　因此广东省房协会长蔡穗声表示:“实际上,可以说是金融危机救了开发商。”

　　去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策。与此同时,各地政府也相继出台了一系列扶持房地产业的政策,一方面降低购房成本,另一方面也大缓解了开发商的资金压力。如广东省出台的“粤15条”,更是允许开发商缓交土地出让金,更是在银行信贷放松之前,在关键时刻扶了开发商一把。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿刺激经济措施,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。

　　此外,银行往日针对房企的贷款配额已经荡然无存。尽管房企获得的开发贷款总额并没有大幅增加,但大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持,这实际上增加了开发商与购房者博弈的能力。而今年以来通过销售大量回笼的资金,也增加了开发商涨价的底气。中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。

　　心理博弈

　　除了整个大环境的因素,房价的上涨也是开发商与购房者心理博弈的结果。

　　某房企销售人员介绍,楼市营销的秘诀在于如何为客户树立信心。这一过程,其实就是开发商对消费者的“心理攻势”。楼盘价格出现小幅回升,与其说开发商是为了赚取高额利润,不如说是在用这种方式进行“心理战”,因为顾客都是“买涨不买跌”的。

　　据了解,项目“低开高走”是开发商通常会采取的做法,因为房子价格小幅度的上升比较容易聚集客户信心。也有在价格不变的情况下,通过策略性安排达到同样目的,如放慢销售节奏,在保证现金流相对充裕的前提下,假设有400个人要买房,就先只推出200套,让消费者去排队去争抢,传达一种房源紧俏的印象。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍,开发商在定价时主要依据两个指标,即储客量和推货量。产品分批推出,每推一批都提前储客,一旦储客量超过推出套数,就适当提高售价。如广州珠江新城最近的一些新盘,几次推货都有一定幅度的提价。而据一位开发商透露,一般提高幅度会控制在3%以内。

　-买房时机

　　市中心高档物业抗跌性强

　　现在应不应该买房?恐怕没有一个人敢一口咬定一个结论。就好比春节前几乎没有一个专家预见到春节后楼市会起死回生一样,后市发展仍存在不少不确定因素。因此是否出手,还是要由您自己来决定。

　　不过,对于买房者来说,了解整个大环境的趋势,并对本轮房价上涨的原因做到心中有数,是选择购房时机的必备功课。而选择抗跌性强的物业,不管对自住型买家还是投资型买家来说,都是需要注意的问题。

　　自住型买家:如果不急不妨等等

　　对于自住型需求来说,担心后市楼价继续疯涨,成了刺激他们入市的一个重要原因。不过仍有不少专家认为,当前楼市仍存在泡沫。如独立经济学家谢国忠就指出,短期来看房价是很难再继续走高的,因为今年以来销售旺盛的基础是购买成本下降,而不是工资上升,一般的老百姓购买力还是非常有限。因此有专家建议,如果买房不是很着急的话,不妨放平心态再等等,至少不要因为担心买不到房而急于下单。

　　而对于有迫切需求的自住型买家来说,专家指出,虽然现在买房在短期内有风险,但从长远来看,房子还是具有保值增值的价值的。因为楼市不管怎么调整,总是周期性并起起伏伏的,这对用于自住的房子来说,影响并不大,关键在于怎么选择产品。因此购房者不妨多选择,多看看,如果碰到了符合自己要求的房子,并且作为家庭唯一住房的话,现在买房应该也不会吃亏。

　　投资型买家:考量回报率至关重要

　　但对于投资型买家来说,则不妨考虑几个关键因素。

　　首先,通常来说,多数投资型购房者都是以长线持有,通过租金来获取回报的,因此考量出租回报率至关重要。以广州为例,通常广州住宅的出租回报率大约在4%—5%之间,但2008年租金普遍出现下跌,回报率也相应下滑。近期住宅出租市场虽然有所回暖,租金略有上升,但远赶不上房价的上涨幅度,因此出租回报率仍不理想。此外,上月25日,国务院透露物业税开征是今年研究的重点工作。虽然物业税何时征、怎么征目前尚未明确,但可以肯定的是,物业税的推出将大大增加房产持有环节的成本,对拥有多套房产作为投资的人来说,投资回报率将大大受到影响。

　　其次,投资就要以获得最大收益为目的,因此房子是不是最佳的投资品,也取决于其他投资市场。拿股市和楼市相比较,著名经济学家、清华大学中国经济研究中心常务副主任魏杰日前表示,目前学界对于当前国内股市和楼市的主流观点是:股市偏低、楼市偏高。因此,魏杰认为,目前国内股市还有上涨空间,楼市价格则有些偏高。虽然,“股市偏低楼市偏高”这话到底对不对,谁也不敢过早下定论。但对于投资者来说理性面对不同品种的涨跌,做到“高抛低吸”,而非“追涨杀跌”,却是必须遵守的共同准则。

　　第三,市场的心理因素也是不得不重视的一点。2008年当楼市普遍出现观望情绪后,整年的房地产市场都受到了巨大的打击。而今年春节以来,当部分人因为对房价继续探底缺乏信心而选择入市,从而引发连锁反应,大规模刚性需求因担心错失买房时机跟风出手,造就了令开发商绝处逢生的“小阳春”。因此患得患失的矛盾心理主导着刚性需求的行为,他们可能随时爆发,也可能一夜消失,这对短线投资者来说是一个很大的不确定因素。

　　选择投资物业:注意是否具有稀缺性

　　当然,如果你决定以买房作为投资选择的话,在选择什么样的物业上,也有几点是需要注意的。

　　满堂红研究部郭定基认为,物业是否具较大的升值潜力,主要由三方面决定,一是物业是否具稀缺性资源,如江景、山景、地铁等；二是物业是否具不可复制性,如商业旺地、城市中心等；三是物业是否具无形的附加价值,如品牌开发商、高素质楼盘、良好社区环境等。

　　另外,从最近这轮楼市调整来看,市中心的高档楼盘抗跌性明显较强,中低档楼盘受冲击较大。郎咸平指出,低端房受冲击较大是因为国家对住房性保障非常重视,目前全国各地都有廉租房保障计划,这相当于国家收回了部分市场。从前香港大量推出公屋,就对楼市造成了非常大的影响。合富辉煌市场部指出,高端住宅项目不仅占有着日渐稀缺的城市资源,产品综合素质和服务水平也有所提升,因此作为长期投资增值、存储保值或改善居住环境都是较为稳妥的理财方式。

　　-教你一招

　　如何寻找抗跌房

　　1.看房屋质量和配套环境。房屋质量主要从建筑规划设计及施工等全方位体现,包括外立面及户型设计等各个方面。选房看质量,可以从其采用材料及工地情况看出。

　　2.看景观及配套。在相同区域内,环境景观好的楼盘不但居住质量好,而且也使楼盘居住者“身份”感明显提高。因此有优美环境和社区会所的楼盘,具有较好的居住及投资价值。

　　3.看开发商实力。通常有长期开发经历的全国性知名专业地产公司及上市公司资金实力较有保障,比较直观的判断可以从企业近期相关报道中进行信息提取。

　　4.看房屋交工状况,精装修成品房有竞争力。“商品住宅装修一次到位”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的墙面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成。这也是国家提倡多年的住房建设发展要求。

　　5.看物业管理。买房不仅仅要关注房子的质量、环境等,还要关注开发商对物业管理的承诺。对由谁管理、怎么管理、如何收费应有了解。物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环,通过运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。