5月15日，杭州第九届人居展即将召开，这也意味着楼市每年的黄金销售期即将来临。与此相呼应的是，杭州商品房单日交易屡屡放出巨量：杭州透明售房网上数据显示，2009年前4个月，杭州主城区日均卖房117套，而在楼市最高峰的2007年，日均售房107套。

    楼市成交一个新的纪录正在产生，1~4月杭州主城区共卖房13999套，创下历史的新高。

　　9个月的低迷徘徊迎来爆发性增长

    按照业内对楼市的基本判断，如果主城区日均交易量在七八十套以上，那么楼市基本上可以说是一个稳定的市场，如果在100套以上，那么暖意很浓。而从杭州的历史交易量看，3月之前的整整9个月交易量没有在2200套以上了；如果除掉去年5月的“昙花一现”的放量，那么已经整整14个月一直在低谷中徘徊。

    事实上，自2007年6月杭州主城区商品房卖出6465套的巨量之后，楼市成交就开始进入下降通道。在今年3月之前的9个月时间杭州主城区商品房成交量基本在1000~2000套/月的区间内徘徊。

    楼市“回暖”从今年3月份开始逐渐成为市场上比较主流的声音，整个3月创下了4767套的成交量，日均153套，是9个月来的新高；

    4月，再次势如破竹，日均208套，总成交6267套，仅比近几年来的历史最高纪录少了198套；

    5月，依旧“气势汹汹”，自5月1日来，每日成交量都在210套以上，红5月火爆开局。

    连续三个月的放量成交已成为不争的事实。说“回暖”这个词，其实已比较有底气。

    今年来日均售房120套；

    日均新增房源77套

    市场回暖后，人们最关心的就是房价。房价涨不涨，关键还在于供求关系，对今年以来的供求关系进行梳理，我们可以发现，今年的消化速度确实比较快，消化速度已快过新增房源数，但房源缺口不大，不存在快速上涨的基础。

    根据我们前面对杭州透明售房网的统计，今年1月1日至5月3日，杭州主城区实际销售商品房14754套，相当于每天卖出120套房子。

    而新增有多少呢？记者根据商品房预售许可证的申领时间进行了统计：今年1月1日~5月3日，杭州主城区商品房的新增量为9468套，日均77套。商品房新增量一直呈递增趋势。今年4月1日~5月3日杭州主城区新增商品房达5190套，在前四个月新增总量中占比达55%，比1~3月新增量的总和还要多。

    日均120套的消化量和77套的新增量看起来确实存在着43套的缺口，但现实情况是，市场上至今还有2.4万套左右的存量。这43套的缺口，只用存量就可支撑1年半时间。

    对杭州商品房的供应情况进行整理，我们会看到，杭州主城区商品房供应量最小值出现在2007年8月~11月，整体供应量已不到万套，而从2007年11月后直线上升，到去年11月达到历史最高峰，为41463套。

    此后，在各开发商减少推盘量，推迟项目进度等因素的影响下，加上市场本身成交的好转，存量房源逐渐下降，至5月6日，约为2.4万套左右，这一数据比上一波楼市行情启动的2007年初尚多出六七千套。

    今年3月成交均价创下17个月来的新低

    降价换市场的特征仍非常明显

    事实上，最近的几次采访中不止一位开发商对记者吹风，称“取消现有优惠是大势所趋”。甚至有些开发商顺势出击，趁机小涨了一把，只是涨价幅度不高，一般在100~300元/平方米。

    “市场好了，有涨价冲动再正常不过，哪个生意人没有？开发商也有，只是现在多数人都不敢盲目涨价。”一家本地房企高层说，现在会考虑调价的楼盘只有两种，一种是开盘后短期内销售率超过70%，后期销售压力不大，那么稍微涨个三五百元，多得些利润；另一种是去年年底时低价入市，趁着现在这波行情，调整价格，给前期业主一点信心。

    但开发商虽涨价心痒难耐，却不敢轻举妄动。“枪打出头鸟啊，这个时候大幅提价，一来是把客户往门外推，给竞争对手机会，二来也容易引起监管部门的注意，钱没多赚多少，惹一身麻烦，犯不着。”

    如果我们以2006年1月~2009年4月为样本时间段，可以发现，目前杭州主城区今年商品房的放量是以价格的调整为基础的。

    2007年5月后，杭州楼价逐步开始上涨，至2008年9月万科降价之时达到历史最高峰，为18263元/平方米；此后，又开始逐步下降，到今年3月，达10780元/平方米，为17个月来的新低。

    可以说，目前的成交放量仍以价格的调整为基础。

    “其实目前为止宏观经济面还没有出现明显好转。”复旦大学经济学院院长袁志钢透露，他一直在关注城市用电情况，结果发现近几个月来杭州、上海都没有出现往年用电紧张问题，城镇固定资产投资上升了，但工业增加值增速仍是下降的。“这说明实体经济还没有恢复过来。”

    土地、政策面，想涨价还缺“借口”

    很难准确地说，接下去房价会走高还是走低，但至少在今年内不会出现大幅震荡是肯定的。

    “在我印象中，杭州房价出现大幅震荡只有两次，一次是商品房交易起征个人所得税，另一次是2007年连续出现多幅高价土地出让。”一位入行十几年的业内人士回忆说，尽管曾对那两波房价上涨起过作用的因素很多，但这两个原因最直接，而且是“立竿见影”。

    两波涨价背后，一个用政策做借口，一个拿地价当理由，只是现在，这两点似乎都“论据”不足。政策面上，除了4月末国务院常务会议传出调整房地产开发商项目资本金比例35%的大限外，没有其他新的消息。

    土地市场上，今年1月份以来，杭州一共才成交一块宅地，以底价加价20万元成交。“现在很多房企都在看地，但他们的心态都很一致，就是等待政府降低土地起价后再出手。现在可以说又是一轮政府和开发商的博弈。”一位业内人士透露说。

    要警惕开发商的“饥饿疗法”

    在杭州房源存量最少的2007年八九月份，正是开发商大肆捂盘之时。现在的开发商不会有意捂盘，因为快速回笼资金仍非常重要，但以“饥饿疗法”制造热销行情——这已经有些苗头了。

    今年以来新增的房源中很多都是三四千平方米就申领一张预售证，一次只推出五六十套房源，有些哪怕领了三四百套的预售证，却也分批销售。滨江区某楼盘，短短四十天内申领了四次预售证共420套房源，是典型的“小批量多次”推盘。

    “看杭州单个市场，现在的成交量是非常好，但其他城市的房地产市场并没有像杭州这样明显回暖，世界经济也没有好转，一时一地的‘回暖’可能吗？即使可能，又能持续多久呢？”某上市房企老总私下说，今年有这一波回暖行情确实解了很多楼盘的燃眉之急，但就此认为冬天过去了，还为时太早。“别人怎么做我不知道，但我会继续采取保守战略。”