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开发商“按兵不动” 楼市供需矛盾长期压力渐增

  • 杭州写字楼网
  • 2009/4/30 14:03:00
导读:    经过一段“小阳春”式的上涨,房地产市场已经到了居安思危的时候!在火热的成交现状中,我们更关注房地产业接下来可能走出怎样的曲线,无论是成交量还是价格,而这些将直接决定房地产企业的命运和普通

    经过一段“小阳春”式的上涨,房地产市场已经到了居安思危的时候!在火热的成交现状中,我们更关注房地产业接下来可能走出怎样的曲线,无论是成交量还是价格,而这些将直接决定房地产企业的命运和普通投资者的利益。

    一个非常重要的先导性指标让我们对未来楼市感到忧心,那就是房地产新开工情况。年初以来
,虽然4万亿启动的国家大投资如火如荼,但房地产投资总额的增速却远远低于固定资产投资,新开工面积也大幅下降。这预示着更少的供给与更多的需求将直接对冲,最终导致房价畸形上涨。而房地产投资的萎缩也将直接影响地方GDP增长。

    一些学者认为,此前房地产开发商手中的极高存量可能释放出来,带来大量新的供给。但上海证券报调查发现,因为部分地块项目被搁在“高成本”上,开发商选择要等到房价涨到收支平衡的那一天才愿意推出项目,因此存量全面入市的时间表尚不可期。除了大型国资背景的企业大举入市外,更多企业尚处在从观望向进场过渡的时期。

    这些结果将导致短期内部分城市供需矛盾激化。有数据显示,2009年,上海、北京、深圳三大一线城市的改善型住房缺口达到1600万平方米。受此影响,二季度这些市场将面临更明确的涨价压力。

    现状土地购置、新开工持续低迷

    上海证券报调查后获悉,今年一季度,楼市短期供给显著增加,但长期增量严重不足。

    房地产市场有四个重要指标:土地购置面积和新开工面积预示着未来市场增量,房屋竣工面积和销售面积代表短期市场供需。来自国家统计局数据显示,前三个月,房屋竣工面积同比增长26.3%,商品住宅竣工面积同比增长26.9%,达到0.81亿平方米。另外,房屋施工面积同比增长12.7%。这说明短期内房屋供给压力不大。

    但是看长期,前三个月,全国土地购置面积同比下降40.1%,为4742万平方米,而去年同期则是增长29.7%。前三个月,土地开发面积同比下降11.3%,为5223万平方米,而去年同期则是增长11.0%。另外,一季度房屋新开工面积同比降16.2%,为2.01亿平方米。

    究其原因,去年以来,土地一级市场交易活跃度明显下降,开发商放缓拿地和土地开发进度,以应对行业的景气度下降。根据递延效应,这一趋势一直持续到一季度。

    “由于去年市场受到冲击很大,对于开发商来说,基本思路是,能不拿地尽量不拿,已经拿到的土地尽量不要施工,在施工阶段尽量放缓节奏,已经上市的尽量小批量推出,一切皆因资金压力。”一位上海房地产商告诉记者。

    以北京为例,2008年,北京住宅类土地成交惨淡,到下半年土地流拍情况明显增加,土地成交溢价由2007年的52%降至2008年的21%。

    再看标杆房企之一的金地集团。金地在2008年快速收缩战线,致使去年全年的新开工面积只有138万平方米,同比减少了43%。克而瑞调查显示,类似金地的企业并不在少数,而这样的大规模收缩战线势必影响2009年的项目销售与结转。

    进入一季度,开发商楼盘销售速度明显加快,这一定程度上为开发商带来加速入市的动力。根据中原地产研究中心报告,一季度,包括万科、中海、保利、金地、招商地产等在内的10家标杆企业总成交量同比增长80%,在售楼盘价格也出现这一轮调整以来首次小幅上涨。

    但值得关注的是,预示着未来增量的土地购置和新开工数据却持续低迷。“虽然成交很好,但是新开工形势的好转仅局限于现有项目的加快推进,新的土地购置还不多,主要是大部分开发商库存压力还没有得到缓解,有钱的企业还不多,除了大型国企跃跃欲试外,多数企业还是以消化库存为主。”成都最大的本土代理机构之一的世家机构市场人士告诉记者。

    要了解2008年的土地市场如何影响今年的现实供给,需要了解开发商从拿地到销售房源的过程究竟是怎样形成的。

    专家介绍,一般来说,上述一个开发周期的时间大概在1年至1.5年。万科的效率较高,可以在9个月内形成销售。其间政府通过对房地产供给环节三证发放来调控供给进度。所谓三证就是土地使用权证、施工许可证和预售许可证。

    拿到土地证但未开工的项目称为未建项目,从施工到销售的过程属于在建项目,从预售开始,就称为可售项目。研究机构对存量房源的统计即包括未建、在建和可售三类。其中可售数量标志短期供给,可售加在建为中期供给,未建项目则代表长期供给。

    从2007年9·27新政后,以央行收紧二套房贷款政策为标志,全国商品房销售在11月份达到最低点。而销量不保对开发商的第一个影响就是放缓拿地。这种放缓趋势一直持续了2008年全年,甚至今年第一季度。

    克而瑞(中国)研究中心总监陈啸天表示,如果以此推算,全国土地市场低成交局面从2008年初开始,那么,经过1年至1年半的周期后,将在2009年第二季度达到现实供给的最低点。如果开发商在4月加快拿地速度和现有项目开发速度,这种紧张的供需矛盾可能在7、8月得到缓解。

    影响三大城市

    改善型住房缺口1600万平方米

    供给在短期内相对短缺,将带来需求缺口放大。

    克而瑞(中国)研究中心报告显示,受开工和竣工量不足的影响,上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口达到1600万平方米,也就是说,按正常年份的需求量来看,这三个城市将有1600万平方米改善型住房需求无法满足。这一现状将一定程度上决定今年改善型住房的价格走势。

    陈啸天介绍,改善型需求指需求面积介于90平方米至144平方米的商品住宅。据统计,相比2006年正常市场周期,上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分别减少512万平方米、500万平方米和227万平方米。“如果2006年的年成交量是市场正常的需求量,那么理论上来说,2008年的三地共有1200万平方米的改善型需求没有被满足,进而压抑到2009年集中释放。”陈啸天称。

    另外,根据对各地在建工程情况的实时监测,克而瑞将2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供应量得出2009年总供应,将1200万平方米滞后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作为2009年总需求,其相比之后得到的结论是,上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分别为793万平方米、547万平方米和255万平方米,三地共计1600万平方米。

    “供求缺口这么大,房价反弹可能性不会小的。而这个缺口的压力在很大程度上将集中在二季度,尤其是5月份间。”一位上海房地产商称。

关键词:商业地产,楼市
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