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房地产交易契税营业税调整:90㎡及以下二套房契税降至1%

  • 杭州写字楼网
  • 2016/2/20 11:21:06
导读:昨日,财政部等三部门联合发文,宣布自2月22日起,大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%,降至最低1%,140平方米以上的非普通住宅,购买2年以上免征营业税。

    对于房地产市场来说,猴年春节可能是最幸运的日子。节前,房贷首付比例大幅下调;节后,又一个超级大礼包送上门来。

    昨日,财政部等三部门联合发文,宣布自2月22日起,大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%,降至最低1%,140平方米以上的非普通住宅,购买2年以上免征营业税。

    “这是楼市去库存重大利好,改善型购房和大户型,是这项政策的最大受益者。”快房网首席评论大老哥认为,减少交易成本,将有效刺激一手房和二手房的成交。

    首套房140方以上契税减半
    二套房契税由3%降至最低1%

    不管是契税还是营业税,这次的调整幅度都很大。

    根据通知,个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

    与现行政策相比,首套房140平方米以下住宅契税,并无变化。唯一区别,在于非普通住宅(140平方米及以上)契税,由3%降至1.5%。

    二套房契税的调整,要大得多。个人购买家庭第二套改善型住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(家庭第二套改善型住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。)

    现行政策采取一刀切原则,只要是非唯一住宅,一律按总价3%征收契税。也就是说,经过这次调整,购买90平方米及以下小户型,契税将由3%下调至1%;购买90平方米以上户型,契税则降至2%。

    140方以上购买超2年营业税免征

    再来看营业税调整。根据通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

    与现行政策相比,不足2年的住宅政策一致,均需全额征收营业税。不同点在于超2年以上的住宅,按照现行政策,140平方米以上的非普通住宅,需按差价征收营业税【(成交价格-购入原价)×5.6%】。

    而根据新政策,不管户型面积大小,只要购买年限超过2年,均免征营业税。

    首套刚需购房者基本无影响
    改善购房和大户型受益最大

    “从政策内容来看,对刚需购房者基本没有影响。”杭州我爱我家市场负责人宋文杰表示,就首套购房者来说,只有购买140平方米以上大户型,才能享受到利好。

    在大老哥看来,这次政策真正的受益者是改善购房者和140平方米以上的大户型。“降低二套房契税,有利于改善型购房。从文件内容理解,营业税不区分普通住宅和非普通住宅,对140平方米以上大户型的流通和去化都是大利好。”

    通过几个简单的例子,就可以看得很清楚。譬如,140平方米以上的首套房,以总价300万元/套算,原先契税9万元,现在只要4.5万元。

    如果是二套房,面积90平方米以下总价200万元的房子,原先契税6万元,现在只要2万元。那些小面积高总价的学区房,可能成为较大的受益群体;如果是90平方米以上的大户型,按总价300万元算,契税将由9万元降至6万元。对于那些动辄上千万的豪宅来说,省下的契税就是数以十万计了。

    在大老哥看来,营业税的调整,影响也相当大。同样打个比方,一套140平方米以上大户型,买家购入时总价100万元,经过房地产市场的大幅发展,总价达到了500万元。按原先差价征收原则,营业税及附加需缴纳22.4万元(400万元×5.6%),现在免征,相当于省下一辆中高档轿车。

    宋文杰认为,二手房大户型的流通速度将会加快,那些有改善需求的购房者,会将部分购房需求转移到一手房上,有利于去库存。

    140方以上大户型成交比例将提高

    今后的杭州楼市会呈现怎样的变化?“大户型的成交比例,应该会有较大比例的提高。”业内专家说。

    据了解,目前杭州楼市大户型成交比例并不高。我爱我家提供的数据显示,2015年杭州成交的二手房中,140平方米以上的大户型仅占12.11%;新房成交中,140平方米以上的大户型,也仅占10.8%。

    “契税营业税的刺激,加上二孩政策的带动,成交比例肯定会有所增加。”宋文杰说。作为开发商来说,对大户型的去化,也有了更大信心。“这次政策调整的核心内容,就是降低二套房契税。”协安置业营销总监胡军辉表示,大户型去化会更容易。

    实际上,大户型设计的比例正在逐步提高。去年底以来,就有不少大户型项目迎来热销。在供应和需求的共同刺激下,大户型可能迎来春天。

    在接连不断的政策刺激下,也有业内专家认为,2016年房价将继续上涨。

关键词:房地产政策,二套房契税,首套房契税
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