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投资商业地产须注意三方面

  • 杭州写字楼网
  • 2015/11/19 13:34:57
导读:业内人士分析认为,央行“双降”将间接利好当下楼市,但相比住宅投资,商业地产投资将更具价值。

  楼市聚焦

  政策环境利好不断,央行一再降准降息,商业房贷利率史上最低,业内人士分析认为,央行“双降”将间接利好当下楼市,但相比住宅投资,商业地产投资将更具价值。那么我们在投资商业地产时,应该注意哪些方面呢?

  确定回报率是关键

  投资就是为了回报。随着国家对住宅市场的调控,越来越多的人将眼光转向了商铺投资,其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖,这就需要在投资商铺之前认真的计算商铺投资回报率。投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额× 100%,如年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如资金投入比较大的项目,年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。

  投资商铺绝不能盲目追求位置,有的商铺售价过高,租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺,必然要求高租金,这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下,租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价,有时还造成不断涨价的假象,使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

  商铺本身的全面考虑

  一般来说,社区商铺的消费者比较固定,地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关;经营项目不同,所属业态自然不同。业态有“汇集效应”,如果一个地块某一个业态非常成规模,则客户的投资收益也会成比例提高;成熟地带的商铺价格很贵,成长地带的商铺价格不是很高,注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值,也存在各自的投资风险,需引起足够重视。

  明确商家的承诺

  对购买者来说,商铺的物业单价高于住宅,为了防止出现物业面积分摊不均的问题,只有事先约定详尽,出现问题时才能顺利维权。返租是开发商采用较多的促销手段,是指购房者支付房款后,若干年之内将物业交由其经营出租,业主可获得固定的返租回报。表面上看,返租带给购房者的是稳赚不赔的收益,但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房,也没支付返租回报的情况,投资者会因未将物业交付给开发商,双方签订的返租协议不生效,而不受法律保护。王晓云整理

关键词:商业地产,投资商业地产,投资商铺
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