上海大虹桥的开发进展如何。

    2月19日，莱坊国际发布的一则报告称，根据公共开发计划，虹桥商务区核心区一期大多数项目将于2014年年中至2015年年底完工，但从实际工程进度来看，预计很多项目的最终竣工时间将延误10-24个月。除此之外，地下人行通道、新地铁线和公共换乘系统等基础设施，也可能无法和开发商的计划进程保持一致。

    对于虹桥核心区大多数项目可能延期交付一说，虹桥商务区管委会综合协调部副部长朱阶烈昨日予以否认。他说，正在要求开发商抓紧开发，还是按照原先的时间节点交付，政府对建设进度有规定，如若推迟会公布。

    “年底会有企业入驻”

    虹桥商务区核心区30个地块已全部完成出让。

    按虹桥商务区管委会此前公开表态，虹桥商务区核心区总开发面积超过555万平方米，核准和备案的社会项目总投资达669亿元，已动工项目超过50%。

    朱阶烈称，虹桥商务区的办公楼会分批交付，已有二三十幢楼结构封顶，有一到两家大型公司今年下半年就要入驻。可以肯定的是，到今年年底肯定会有一些楼房竣工，会有企业入驻。同时，区域中的会展中心年底要试运转，展览内容也已确定。北边两片已经全部封顶，明年另两片将会建成，配套可能会有所拖延。

    早报记者了解到，开发商的交付进度则多集中在2015至2016年。

    万科虹桥3号南地块相关负责人说，3号南地块万科是100%股权，并且长期持有。刚刚开始启动预租，将在2015年一季度开始陆续交付。

    龙湖虹桥项目负责人称，目前龙湖在虹桥有7幢办公楼，计划全部出售，散卖和整幢出售都会考虑。分两批交付，一批在2015年年底，另一批在2016年年底。目前刚开始做销售推广。

    三湘股份董秘徐玉介绍，三湘的办公楼将在2016年交付。相比其他竞争对手的动态，更关心的是50万平方米的会展中心会否在2015年投入运营，这将给整个区域带来很大影响。

    戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁称，虹桥商务区核心区的办公楼交付时间集中在2015年和2016年，有些要到2017年。目前了解到，开发商的进度都还是按时交付，毕竟晚交的成本很高。

    “大企业更感兴趣”

    对大虹桥感兴趣的都是大型企业。

    上述万科负责人称，现在有意向的都是大企业，租赁需求也比较大，有的甚至是一幢楼，最起码也要有三四个楼面。如此大的供应量入市，压力是有的，但当地政府很支持，大家也都是错位竞争。

    前述龙湖负责人介绍，主要出售的意向企业是三类，一是全国经常需要高铁配套的企业。二是长三角发达的制造业进入上海，对融资、人才引进和企业形象有需求的企业。三是依托虹桥的产业，依托医学中心、医药设备的企业，以及空港物流企业。上海市区客户对虹桥兴趣也较大，毕竟有5条地铁交汇。

    沈洁称，像万科、瑞安等都在做持有型办公，预租都以大客户为主，面积大都是2000-10000平方米，今年都已开始启动预租。虹桥商务区的租户类型主要是制造业、贸易机构、IT等行业，另外虹桥原区内的厂房企业也有很多租赁需求。很多成熟企业出于成本考量，会从市中心搬至大虹桥。比如有一家医药企业从淮海路搬至虹桥，计划预租2万至3万平方米，办公面积扩大但成本降低。

    不过，虹桥商务区的办公楼租金价格也不算低。知情人士透露，罗氏药业已计划从会德丰搬至瑞安的虹桥天地，租金6.7元/平方米/天，预租面积1500平方米。

    沈洁透露，目前的租金报价在7-8元/平方米/天。

    资产价格也在涨。2013年7月，台湾台达电子以3.6万元/平方米的单价，接盘虹桥绿谷A栋整栋写字楼。早报记者测算，总收购额超过20亿元。知情人士透露，绿谷最近又出售了400平方米，成交价已涨到4.3万元/平方米。

    朱阶烈说，“我们不希望（租金）价格太高，不利于吸引人才。”

    供应高峰下的去化难题

    随着大虹桥项目的集中入市，上海的办公楼供应也将迎来一个高峰。

    莱坊国际的报告指出，根据当前建设进度，2014年-2016年，虹桥商务区将有约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场，届时上海中央商务区将有164万平方米新增供应，其他次级和新兴商务区也还会新增249万平方米写字楼面积。租户会有更多选择，虹桥商务区的吸纳速度必将面临挑战。

    差异化竞争，此时显得尤为重要。沈洁认为，龙湖有别于其他开发商，全部都是出售，而且面积段灵活，几百、几千、几万平方米都有，差异性比较大。

    莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨介绍，2014-2016年间，上海会有大批新建写字楼入市，除了虹桥商务区，其他地区还将新增约400万平方米的写字楼面积，这是继2008年和2012年之后第三次建设高峰。尽管面临挑战和不确定性，但从中长期来看，虹桥商务区的基本面仍将吸引众多想要在上海及长三角地区开展业务的国内公司。政策也将倾向于主要产业，积极协助稳定接下来几年的写字楼需求，安抚市场供应过剩的恐慌情绪。

    沈洁也说，新兴区域去化都需要时间，大虹桥的表现不会差。今年写字楼租赁市场还是会很激烈，但超甲级写字楼租金涨幅会更胜一筹，最近有一幢写字楼的成交价已到18元/平方米/天。