现时经济处于复苏初期，大的购物环境不景气，加上网购冲击很大，原本是销售旺季的传统商铺近期麻烦不小：一些大型商城的售货员站上二十分钟也遇不到一个客人。除去天河城等一些十分成熟的传统商城，广州大部分的商业地产租金和管理费出现了下降，上下九、北京路商铺租金多下降5%~10%，其他一些商城的管理费或租金也有20%左右的降幅。展望未来，由于住宅限购令资金涌入，商业地产在2014年将会进入集中放量的阶段，需求能否跟上，疑问颇大。

    主要是大面积商铺降租

    曾经是“天之骄子”的上下九、北京路一线临街商铺的租价也悄悄下降了。据中原地产商铺部区域经理法永能观察，租价发生变化的商铺主要是租价为数十万元/月的150平方米以上大面积商铺。原价20万元/月的铺位多降至18万元/月左右。

    这两个地段的商铺以前都是“吊起来租”的，“顶手费”往往达上百万元，而现在数十万元就可以“搞掂”。法永能发现，最近租金为10万元/月的一线地段铺相对容易出租，而20万元/月及以上的就很难租出了：“很少品牌可以承受到这个高价。”

    近期广州不少商场开业，以优惠的铺租吸引租客，不少品牌宁愿选择入驻商场，“对他们来说，临街铺的主要目的不是销售而是铺广告。”不过，这种商铺下滑的幅度不是太大，大概为5%~10%。

    商铺要租50年才能还本

    在广州，一座150平方米的商铺，购价若按7.5万元/平方米来算，总购价是1125万元，租金如果按当前的250元一平方米来算，要成功出租25年才回本。如果购买此商铺用的是银行按揭，总成本估计要翻倍，达到2250万元，那么实际上，这个房子要出租50年才能还本。按总成本2250万元来算，其年盈利率仅2%。

    该负责人说：“商业地产从去年开始就出现了不景气的迹象。目前，我们的商铺空置率如能保持在20%左右，就已经很不错了。但是，当前广州一些大型的地下商铺的空置率高达30%~40%。大型商业地产的管理费或是租金大都有20%左右的降幅。”

    商铺不景气的三大原因

    1、经济增长形势不佳 今年消费增长不乐观

    临街商铺出现的变化，主要是经济大环境不理想。“零售不好做，再加上拓展、开拓做得不是太好，不少刚开业的商场、大厦的招商也不理想。只能降低租金以引商家进来。”不少商业地产业主都如是说。据了解，包括高德置地、西城都荟在内的商场都在力争品牌入驻。

    从数据上看，2014年12月份官方和汇丰PMI都双双走低，小企业制造业PMI连续5个月下跌、大小企业PMI景气裂口扩大至一年半新高。事实上，去年全年小企业PMI一直处于“50荣枯线”下方；且自去年三季度以来，呈现出加速下探的走势。

    瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光昨天对本报记者表示：“居民收入增速趋缓等因素对消费影响的滞后性将在2014年更加凸显。”

    2、住宅限购令资金涌入 商业地产供大于求

    德融地产营业一区总监胡启祥表示：“在2011年年初实行限购限贷后，部分住宅投资需求转移到了不限购、不限贷的商业地产，大型房企纷纷宣布进军商业地产。据不完全统计，2011年以来，商业地产每年增速达50%左右，尤其是二、三线城市。”

    现在大城市里，商业地产都是几十亿甚至几百亿元去投融资，十几万或数十万平方米去建，每一条街，每一个区都有商业中心。商业地产已是严重供大于求。“今年商业地产能做到不降价已是很不错了，在广州，成熟且连成片的天河城商业区才可以基本做到这点。”某商业大腕对本报记者说。

    3、网购年增速双位数 对线下零售冲击大

    我国网购销售额早在2011年已破一万亿元，此后每年增长速度呈双位数百分比。不少大型家电制造商的传统经销商正在陆续关门店，转而向网络销售进军。

    线上零售对线下冲击巨大。

    今年商业地产集中放量

    德融地产营业一区总监胡启祥称，2011年后的商业用地，按照规划及建设进度，将逐步在2014年推向市场，商业地产在2014年将会进入集中放量的阶段。

    在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来，二、三线城市商业地产空置率过高，购买力在下降。

    尽管租价下跌，业主、投资者对一线地段临街商铺的期望仍存在：“这些商铺价值的升幅吸引力远比租赁的升幅更大。”