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新城谈商业地产攻略:不会考虑纯自持物业

  • 杭州写字楼网
  • 2013/12/16 14:24:02
导读:过去近一年,从江苏起步的新城控股过得风生水起:在香港上市,年销售额近200亿元,挤入中型开发商行列。 在近日举行的赴港上市一周年庆典上,新城控股董事长王振华抛出了一个5年规划:2013年至2017年,复合增长率不低于30%

  过去近一年,从江苏起步的新城控股过得风生水起:在香港上市,年销售额近200亿元,挤入中型开发商行列。

  在近日举行的赴港上市一周年庆典上,新城控股董事长王振华抛出了一个5年规划:2013年至2017年,复合增长率不低于30%;2017年实现累计开业和在建购物中心20个左右,持有面积200万平方米;城市布局则升级为1+3,即由目前的长三角区域扩展至珠三角、环渤海和中西部地区;吾悦品牌进入内地商业地产品牌第一梯队。

  住宅开发相对好说,但商业地产怎么玩出花样?新城控股高级副总裁欧阳捷对早报记者作了解答。

    5年后租金冲10亿

  东方早报:目前新城旗下主要的商业地产项目有哪些?

  欧阳捷:吾悦系列,分为吾悦国际广场、吾悦城市广场和吾悦生活广场。吾悦国际广场体量是8万-10万平方米,在城市市中心地段,面对高消费人群。吾悦城市广场体量10万平方米,在城市副中心,定位中档、时尚人群。吾悦生活广场体量5万平方米,偏社区商业。未来的主流产品是城市广场,城镇化机会多。

  新城目前在6个城市有8个在建综合体和已开业购物中心,总建筑面积超过400万平方米,持有面积近80万平方米。上海青浦有吾悦城市广场已经开工,预计明年底开业。

  东方早报:现在的租金水平如何?

  欧阳捷:租金目前来看还不是特别理想,首层租金高的在20元/平方米/天。未来预估租金收益回报率可以达到5%至8%。商业培育需要3年,正常经营后会达到8%。2017年,新城的租金水平在10亿级。

  东方早报:与万达模式的区别是什么?

  欧阳捷:模式上大同小异,都是城市综合体,通过销售型物业获得现金流来支撑持有部分。比如拿一块地,投入5亿元,通过公司自有资金,将来销售额50亿元,按照净利润率水平10%计算,贡献5亿元利润,可以覆盖自持的10万平方米的成本。

  不会考虑纯自持物业,高周转企业还要强调规模,没有行业规模就没有行业话语权。所以必须做得多,体量大,做到高周转。做纯商业持有,投入5亿元,就沉淀在那儿了,再做新项目又要筹钱。当然,定位不一样,业态选择也不一样。

  东方早报:销售部分的比重一般占到多少?

  欧阳捷:这个具体要看政府要求,比如住宅销售60%,商业40%。40%当中一半要求自持,一般我们持有比例会在20%上下。

  东方早报:万达广场18个月就要开业,新城的吾悦广场可以多快?

  欧阳捷:从能力来讲,苏州的吴江吾悦广场是今年5月摘牌,6月份进入,10月份就开始销售,今年如果卖8个亿,就可完全覆盖成本。我们的销售速度:3个月开工,6个月开盘。城市综合体的建设要求18至22个月开业。

  东方早报:新城做商业不算早,招商如何达到快速开业的要求?

  欧阳捷:新城前两年,才做了3个城市综合体。但现在已经积累了很多经验和品牌商家资源,运营在不断改善。初期也出现过掉铺(店铺不续租)和业态调整,现在情况逐步改善。明年,希望吾悦广场达到满租开业,保证商家在商场持续经营。另一方面,我们也在不断储备人才。现在商业地产公司这边已有1000多人,很多骨干都是挖过来的。

  东方早报:综合体会选在哪里盖?

  欧阳捷:新拿的地都是按照城市广场的模式做。按照战略布局,看好3加1,即长三角城市群,环渤海城市群,珠三角城市群,再加中部城市群。具体而言,就是这些地区的省会城市以及大城市附近的小城市群。比如说吴江是苏州的副中心,这些都是我们的机会。

    “把自己当小企业”

  东方早报:商业地产未来会在新城的项目中占多大比重?

  欧阳捷:新城做地产做了20年,但商业地产真正做才7年,还需要学习。新城目前累计竣工面积接近1300万平方米,住宅超过1000万平方米,商业地产占比很小。未来我们提出双核驱动,住宅和商业会慢慢平衡。2017年以后,商业地产占比将达到20%甚至更高的比例。

  东方早报:5年销售收入不低于30%复合增长率,那利润呢?

  欧阳捷:从利润来看,整个房地产行业的利润是在下降的,新城未来期望净利润水平不低于10%。房地产利润的黄金期已经过了。

  东方早报:目前有多少土地储备?

  欧阳捷:今年新城新增土地13幅,土地储备面积达290万平方米。目前,现有土地储备面积近1400万平方米。

  东方早报:去年,新城融了43亿。在香港上市以后,新城的融资结构有何变化?

  欧阳捷:今后新城会逐步加大海外融资的比重。目前更多依靠销售回款、自有资金和银行贷款。信托慢慢还掉,融资成本一般都要高于12%。

  东方早报:很多企业一提做商业就说要做100个购物中心,新城提出的目标似乎并不多?

  欧阳捷:苏商相对比较稳健,甚至保守。我们认为活得久比活得好更重要。百年老店,要慢慢做。遇到宏观调控和风险,宁可做慢一点,保证企业能够活得下来。

  虽然现在销售已经快200亿元了,截至11月30日,集团累计实现合约销售金额约人民币187.23亿元。但新城还是把自己当成小企业。

关键词:商业地产,商业地产攻略
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