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房子质量哪里容易藏猫腻——民间验房师教你排除五大“雷”

  • 杭州写字楼网
  • 2009/2/26 9:12:00
导读: 房价水分大不大—看用材、景观、科技含量   对于很多购房者来说,最担心的问题就是房价降了之后,这个价格是不是真的值得买了?   俗话说:“耳听为虚,眼见为实”,现在杭州市场上在售的楼盘

 房价水分大不大—看用材、景观、科技含量

  对于很多购房者来说,最担心的问题就是房价降了之后,这个价格是不是真的值得买了?

  俗话说:“耳听为虚,眼见为实”,现在杭州市场上在售的楼盘中有不少现房和准现房,并且有不少期房楼盘也推出样板区,以求让购房者看房时有个直观的感受。开发商在项目中投入的开发成本有多大,基本可以从中一窥究竟。

  记者咨询了几位业内人士,比较一致的看法是:建筑用材的好坏,景观园林的设计布局,科技节能技术的运用,是判断一个楼盘开发投入的主要几个指标。

  ●外墙是石材干挂还是涂料,成本最少差500元/平方米

  比如下沙东部的A楼盘和B楼盘,目前前期房源都已经交付,两者实际售价相差无几。在现场看房就会发现,A楼盘外立面用的是面砖,使用的是外墙内保温技术;而B楼盘外立面用的是涂料,使用的是外墙外保温技术。

  “涂料和面砖是目前外墙用材中相对比较便宜的材料,普通涂料的价格,成本大约为20~30元/平方米左右,好一些的进口涂料可能会达到100元/平方米左右;普通面砖的成本一般来说比涂料略高,但是也基本在几十元至100元/平方米左右。”一位业内人士告诉记者。

  这位业内人士还告诉记者,目前外墙用材投入比较大的是石材干挂特别是花岗岩干挂,因为石材干挂比起涂料和面砖,硬度、耐水性、保温性、质感等方面要好很多。“目前石材干挂的成本基本在数百元/平方米,其中花岗岩干挂的成本预计在500~600元/平方米左右。而大理石干挂主要用于内墙,成本比花岗岩干挂还要高。”

  入户门厅、电梯厅、走道等公共区域的用材和装饰,也能看出开发商对楼盘是不是下了“血本”。如文教区板块的C楼盘和D楼盘,最近成交情况都不错,其中D楼盘的售价比C楼盘要贵数千元/平方米。记者去现场看盘,发现C楼盘的门厅,地面为面砖中嵌入大理石,整个门厅几乎没有装饰;而在D楼盘的样板区中可以看到,门厅采用纯大理石,装饰豪华,设有沙发、绿色大型植物等供业主休憩,明显投入要多一些。据悉该样板区的门厅与日后的交付标准一致。

  ●小树还是大树,每株成本差可达1.7万元

  景观园林设计也在很大程度上体现出开发商的投入力度。有些相对低端的楼盘,其小区内只有简单的绿化,缺乏园林、水景的整体设计感,无法满足每套房源的景观视野;而投入多一点的楼盘,一般会请国际知名的设计公司设计小区景观,尽可能地照顾到每一户的景观要求。

  在具体的景观用材上,用心和不用心的区别也相当大。一位做工程的朋友介绍说,像一般的小树苗,价格基本在一两百元/株,“而一株树径30厘米左右的银杏,价格可以达到1.7万~2万元。”

  ●加个地热,成本差120元/平方米  

  楼盘是否运用了较多的科技节能技术,如中央空调系统、中央热水锅炉系统、集中地热系统、独立新风系统、集中式净水系统、同层排水系统、智能安防系统等,对于业主的居住舒适度非常关键。这一点在文教区板块的C楼盘和D楼盘中有较多地体现,而下沙的A楼盘和B楼盘中,科技含量相对就比较低。

  “其实目前新风系统已经比较成熟,在新楼盘中应用也比较普遍。地热系统的成本相对要贵一些,折算到房价中大约在120元/平方米左右。”业内人士K君告诉记者。

  K君还提醒说,购房者可以关注一下新楼盘是否有同层排水。同层排水可以避免楼上楼下住户的排水干扰,对实际居住有很大帮助。

  房子住起来舒不舒心—看户型、门窗、物管

  买房子除了价格,最关键就是实际居住起来是否舒心。这一点,购房者去现场看房时,应该首先观察楼盘周围,交通道路及车站设置,菜场及商业网点设施,学校、医疗机构、体育场所,噪声及污染等;其次小区内部的楼间距、车位配比率等也是考察的重点。

  ●户型“开门见亮”是基本

  而就房子内部来说,户型是重中之重。所谓“开门见亮,心情舒畅”,房间、客厅、厨房、卫生间等功能分区应该尽量明亮,布局合理,通风舒畅。记者在下沙A楼盘看了三个户型,存在的通病是厨房面积过于狭窄、卫生间为暗卫的居多,整体得房率不高;B楼盘的一叠户型册中,南北不通风的户型有不少,并且大户型面积浪费现象严重;文教区的C楼盘,大户型中尚存在南北不通风的情况。

  ●门窗强调隔音和节能

  门窗是房屋中的两个围护部件,检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修,零配件装配齐全、位置准确。好的门窗材料应该能够起到较好的隔音和节能效果,如目前在楼盘中运用普遍的双层中空玻璃,一般中空厚度达到9mm,而记者看到的C楼盘采用中空厚度达到12mm的玻璃,这样可以起到更好的隔音和节能效果。

  ●有良好物业服务

  此外,小区的物业管理公司的选择也在很大程度上关系到居住的舒适度。在杭州房地产市场发展的十多年时间中,有些小区的物业公司因为服务不到位,被业主“驱逐出境”的情况屡见不鲜,个别小区甚至因此长期处于没有物管的情况,业主们的安全问题得不到很好的保障;而有的小区因为有良好的物业管理,甚至可以成为楼盘升值的砝码。

  房子的质量是否过关—不妨挑个雨天去看房

  这段时间杭州连绵雨天,虽然让人深感出行不方便,但是对于购房者来说,在这样的雨天去看房,有时候反而更能看出房子的品质。

  对于住户来说,雨天房屋渗水是个极其令人头疼的麻烦问题。如果晴天去看房,一般很难看出这个问题,即使做养水试验(在收房时打开室内所有的水龙头,看排水是否通畅、有无存在渗水情况)通常也要求做满48小时才能看出结果。而下雨天去看房,房子是否存在排水不畅和渗水问题,就能一目了然。

  记者前两天去看房的时候,下沙B楼盘一套2楼的户型,设计了入户花园,因为连续下雨天,入户花园处也积起了水,这到底是设计的问题还是装修的问题,购房者要留意。

  飘窗、东边墙体和窗户、阳台等部位是否存在渗漏水情况,通常都能在雨天看房时注意到,此外需要留意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。而厨房和卫生间的渗漏水情况,最好还是通过做养水试验来检验。

  除了渗水问题,墙体出现裂缝也是房子质量问题中的大事情。在看房时,如果发现外墙、地面出现的裂缝有贯穿性,那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题。

  最近楼市真是吸引眼球啊,先不谈降价风暴,就是各个楼盘的业主论坛里也比以往热闹许多,他们谈什么呢?不是价格,而是质量。

  那么,怎么看开发商有没有偷工减料,房子质量哪些地方最容易藏猫腻呢?请来经验丰富的民间验房师来给大伙支支招吧,无论这“雷”埋得多隐蔽,都安全排除。

  验房排“雷”1:每层一个消防箱,打开一看,空的

  高层公寓越来越多,按照消防要求,高层公寓每层都要设置消防箱,消火栓、消防水带、消防枪集于其中,一般消防箱的的位置都要求比较显眼。住宅内的消防箱设置暗装比较多,少数半暗装,这主要是考虑住户的交通空间不受消防箱的影响,同时兼顾美观。

  “收房的时候,最好打开消防箱看看,有时候看着是设了消防箱,打开一看,空的。”小工兵验房工作室负责人洪培浪说,前段时间高层火灾频发,他去验房的时候就留意了一下,结果发现,这种装装门面的消防箱还真不少。

  验房排“雷”2:玻璃单层、双层,差价最少近百元/M2

  收房时别忘了瞧瞧玻璃窗,不是看玻璃破没破,而看用的是单层玻璃还是双层中空玻璃。“杭州市从2007年10月开始提高了建筑节能要求,新建建筑都要求使用双层中空玻璃。”洪培浪说,去年他们验了173个小区的房子,有一部分小区使用的还是单层玻璃,其中两个小区在业主提出整改要求后,全部更换成双层中空玻璃。

  别看只是一块玻璃,单层玻璃造价只要120元/平方米,而双层中空玻璃最少也要200元/平方米,一套房子的玻璃窗全部更换差价也要近千元。开发商都知道节能标准提高了,但如果业主没发现,或者不主动提出更换要求,混也就混过去了。

  验房排“雷”3:外墙保温到不到位,看看空调孔

  按照建筑节能要求,新建商品房都采用了外墙外保温,保温层能起到减少建筑物外墙能耗损失的目的。那么怎么看外墙保温层厚度够不够呢?如果没有专业仪器,还有一种比较简单的办法,就是看预留的空调孔,空调孔的进深就是建筑外墙的厚度。如果空调孔的进深在40厘米以上,一般保温层的厚度是达标的。

  另外比较隐蔽的是卫生间排水管厚度不足。厚度不足造成什么问题呢?除了容易破损之外,排水管管壁薄排水时噪音就会比较大,所以收房时最好仔细看看卫生间的排水管。

  验房排“雷”4:铁艺栏杆,漂亮但危险

  在一些比较高端的住宅小区,开发商在隐蔽空间也是花了不少钱的,比如公共楼梯使用很美很艺术的铁艺栏杆,花纹繁复很耐看。一般情况下,开发商愿意花成本做产品是好事,但栏杆例外,因为这属于“易攀爬构件”,容易成为安全隐患——没有判断能力的未成年人如果攀爬栏杆容易受伤。

  同样因为“多”做了一点而出问题的还有公共通道宽度不足的问题。一般公共通道宽度要求是1.1米,但一些精装修楼盘在公共通道也做大理石地面、贴面,如果设计的时候预留量不够,这么一装修公共通道的净宽就不足了,影响使用功能,容易造成消防安全隐患。

关键词:购房,验房
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