在业界人士看来，佛山不少购买商铺的买家，都是经济实力雄厚的企业主阶层，他们买社区商铺，主要还是“着眼未来”。黄伟强介绍说，一些社区在一手铺发售过程中，有些企业主一买就是十间八间，几乎垄断了这个小区某一个面的街铺，在持有一段时间，二手报价涨上来了之后，其收益会更有保障。

    投资者算大钱，不算小钱，而商家却算小钱，不算大钱，也形成了目前佛山社区商铺经营淡、销售热问题的本质。在禅城区房地产交易所网站，记者粗略统计，仅仅在禅城区2012年一年，碧桂园城市花园。

    探因
    综合体、步行街压阵
    小区铺单打独斗难成大器 今年内佛山3个“王府井”开业

    今年销售出去的社区类商铺，也会在今明两年交付使用，招商开业。而与此同时，在佛山中心城区，今明两年还将至少新增5个全新的大型商业中心，“以大欺小”，意味着经营更为不易。

    据南都记者统计，预计今年入市的大型商业，在佛山中心城区或相当于3个“王府井”商场。这些项目合计总建筑(经营)面积超过了30万平方米，相当于佛山王府井商业部分约11万平方米的三倍之多。

    8月23日，佛山中心城区今年最受瞩目的商业中心鹏瑞利季华广场开业，这一项目商业体量为6.8万平方米，引入了西班牙的快时尚巨头“ZARA”携旗下4大姐妹品牌Massim oDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho进驻；瑞典的快时尚“H&M”也在这个项目引入了旗下姐妹品牌“Monki”。

    鹏瑞利季华广场开业后，3天大酬宾期间吸引了为数不少的市民在这一项目消费。而同在季华路上，将开业的大型商场还包括王府井购物中心，这一项目商业物业建筑面积约11万平方米，2014年下半年开业，而佛山万科广场、禅城绿地中心也都计划在2015年左右开业。

    在南海桂城，大型商业也迎来了密集的开业期。南海万达广场就计划2014年满铺开业，总建筑面积70万平方米，其中购物中心面积达到20万平方米左右，地铁金融城内天河城百货为主力店的商业面积为6.6万平方米，南海万科广场商业中心超12万平方米，也都计划在2014年左右投入使用。

    在桂城，购物中心约7万平方米的创鸿城目前已经招商，在平洲，商业面积超过11万平方米的南海怡丰城也计划在2014年初开业，在整个禅桂中心城区，天量商业不断进入开业期，市民购物场所多了很多，社区商家揾钱更难。

    在业界看来，目前佛山大型商场的租金水平实际上也并不高，有业界人士透露，不少新开大商场的租金水平都只有200元/平方米左右的月租金水平，随着大商场之间的竞争更为激烈，其租金水平上行难度加大，在很大程度上也挤压了社区类商铺的租金水平。

    社区纯街铺难敌综合体

    综合大商场和社区小街铺，这种不对称的竞争似乎并不直接，但在佛山商业过剩的背景下，小区纯街铺目前“单打独斗”时的竞争力堪忧。

    佛山一家著名商业企业企划负责人叶先生就指出，“社区商铺也是商业，虽然比较零散，但也在增加这个城市的商业饱和度”。他认为，从经营角度，社区小街铺商业氛围培育时间很长，和小区及周边人口基数等条件挂钩。

    家住季华六路某新建小区的业主尹先生告诉记者，自己去年搬进了新家，由于季华路上的大型购物中心这两年新开了不少，如鹏瑞利、印象城等，自己有空都去逛，但家门口的商铺“一年都难得去逛，除了买少量生活必需品”。

    “大商场可以一站式消费，而以湖景路附近的社区铺来说，需要10年左右的时间培育。”在叶先生看来，很多小区围合式的社区铺，本身定位不清晰，业态没有特色，在商业上没有运营，商家走马观花，聚集人气的能力比大商场差不少。

    他建议，现在对投资者销售的社区商铺，往往是临街的商铺或者小区内街二线商铺，从未来的趋势来看，必须要走向社区商业，让社区生活更加方便，就近消费，留住小区和周边居住人口的消费力，定制一些商业形态，这样社区商铺才能持续经营下去。

    而从现在来看，佛山一些知名品牌发展商，更乐意将楼盘本身打造成综合体，商业比例加大，把对外发售的商铺，统一“打包”进商业中心内。在禅桂，南海万达广场、禅城绿地中心、南海创鸿城、南海万科广场和佛山万科广场，都在发展商自持的商业中心之外，推出一些商业步行街的商铺。

    社区在售一手铺调查
    成交旺过去年普遍单价集中在3万元

    尽管在禅桂中心城区，不少小区的商铺经营环境都不乐观，遭遇回报低、空置多等种种经营困境，但今年以来，禅桂中心城区的小区商铺销售，却没有丝毫降温的趋势。

    在禅城，今年以来各大楼盘的商铺推售比去年还要旺盛。在禅城区房地产交易所网站上，南都记者查询了今年1到9月各大楼盘商铺产品的成交情况后发现，禅城城南、禅西等片区的在售楼盘所推商铺，成交十分活跃。

    今年1月以来，住宅早已收官的城南海景蓝湾就推出不少街铺，并通过满堂红、合富置业等二手门店代理销售，根据禅城网签数据统计，这一项目从今年1月迄今，已经卖出了近100间商铺，平均成交价位在30000元/平方米上下。

    同处于城南港口路板块的，还有碧桂园城市花园、沿海馨庭、东江商住中心等楼盘，这些项目都和海景蓝湾一样，今年均推出商铺发售，这一区域的住宅部分均已收尾，商铺产品都吸引不少投资者入场。

    记者采访中发现，在季华路沿线，新旧楼盘街铺产品也是推售两旺。如位于季华路湖景板块的鸿业城市花园，在今年三四月，商铺网签成交50多间，而佛山万科广场最高网签成交价达到了5万多元/平方米。

    在禅西片区的张槎、南庄，在售楼盘的商铺产品成交也不错。其中位于张槎的保利香槟花园，借助轻工路开通等利好，所推商铺在今年几乎保持月月有成交的状态，万科城、港宏世家等南庄在售项目，也推出商铺面市。

    一些项目，为了在激烈的商铺争夺战中脱颖而出，还推出了一些介于商铺和商务办公之间的“混搭”产品。如今年6月下旬凯德·城脉主推的商业部分，在售就包括40- 120平方米临街铺和花园式SOHO，一层等同于两层使用，2万-4万的售价，类似的产品在招商·依云上城也能看到。

    在桂城，小区推出的纯社区类商铺不多。南海万达广场、南海万科广场、创鸿城等项目，所推的商铺，都是整合在发展商自持的大型购物中心或商业步行街中，和禅城楼盘热衷推出的纯社区类商铺有较大差异，最高单价更是突破10万元/平方米大关。

    而对禅城的纯社区类商铺来说，投资者的选择余地并不狭窄，因此价位上保持在一定的范围内，除了佛山万科广场等个别项目，街铺价位可达5万-6万元/平方米外，多数禅城的小区商铺，定价都在3万元/平方米左右。

    投资者前赴后继买铺，似乎并不在意这些铺位的经营情况。“主要还是门槛比较低，有闲余资金，增值空间还有一定保障。”较早在佛山雅居乐花园买社区铺的王先生，观点得到很多投资客、业界人士认同。