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深圳有写字楼售价租金“腰斩”?(2)

  • 杭州写字楼网
  • 2013/8/20 14:10:10
导读:   近日,南都记者接到爆料称,赛格广场写字楼租金售价同比去年降了一半。经调查,赛格广场并非个案,同区域的华强广场、电子科技大厦等物业价格都出现了大幅的下跌。而在关外,甚至福田CBD区域,也出现部分写字楼租售价格

  研究数据

  中原:7月写字楼成交量降了30%市场中的纯投资客明显减少

  “写字楼市场不好,市场成交也有所萎缩。”中原工商铺中心区区域总监田慧告诉南都记者,从上个月的数据来看,7月成交量同比去年大概降了30%。“上个月公司成交为60多套,而在以往一个月成交可以达到100多套。”不过,她也表示该项统计还有商务公寓计算在内,因此数据并不算特别准,仅能作为参考。

  值得关注的是,目前市场成交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的甲级写字楼。并且现在市场中的纯投资客相比以前也明显减少,更多是一些自用加上投资意向的客户。由于甲级写字楼不会饱和,放盘量不大,企业放盘的价格也不降,而投资者投资意向并不强,市场处于一个僵持阶段。但她也表示,未来肯定会有一些调整,包括前海片区发展起来后,经营企业产业链集中,写字楼市场肯定会有所调整。

  美联:写字楼成交速度变慢超1000平方米的成交困难

  据美联物业样本监测,7月深圳二手写字楼成交均价为45103元/平方米,环比上月上升0.06%,同比上升0.21%,较2007年基期则上涨143.42%。样本的平均租金为178元/平方米/月,环比上升1.04%,同比上升1.91%。

  虽租售均价仍显上涨,但涨幅减小,而且去年“十一”起商业地产按评估价过户的政策影响依然笼罩在二手写字楼市场上,令写字楼成交量减小、成交速度变慢,超过1000平方米的写字楼单位消化周期长,成交困难,基本都需要分拆成小面积进行出租和销售。

  “商业地产的价格极具黏性,涨价容易降价难,因此价格的反应相对滞后。”美联物业全国研究中心主任徐枫说,她预计受下半年新增供应量增加的影响,写字楼租金上升将会受阻。而且目前深圳二手写字楼价格普遍偏高,交易环节的税费也高,投资客再入市都很谨慎。

  戴德梁行:下半年将增40万平方米甲级写字楼年内租价将“止升企稳”

  2010年至今,深圳甲级写字楼租金一直在上涨通道,今年上半年仍有6.05%的涨幅,达到每月每平方米193.02元。但进入下半年,深圳写字楼市场将出现较多新增供应,包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市,届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积,带来较大的新增供应压力,同时也一定程度刺激需求的释放。结合企业当前谨慎扩张的态度,我们预计下半年写字楼市场仍将以平稳为主,快速转冷的可能性不大———写字楼租金上涨压力出现,年内甲级写字楼租金或将止升企稳。

  “中长期来看,2014年后超过100万平方米的年度供应量将给市场带来巨大的消化压力。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端补充,“但由于新供应多为总部企业自用物业,这部分物业出租压力相对较小,对租户的背景、租赁面积等要求较高,也正因如此招商周期可能拉长,市场整体空置率被拉高。”

  趋势探讨

  “未来写字楼空置问题将更凸显”
  肖小平中联地产二手房研究院总经理

  从全国房地产市场来看,鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状,这看似个案,背后其实蕴藏着行业大势的驱动力。深圳华强北写字楼市场的现状,或许就是整个深圳写字楼市场低迷的前兆。

  写字楼比住宅更能紧密地反映市场状况。目前整体经济形势不佳,企业需求缩减,加上总部经济、旧改综合体和前海效应集聚,未来写字楼供应量将大幅上升。因此,空置率的问题将愈加凸显。

  但是,价格与交易量胶着的状况将持续一段时间。主要原因是实业的萎缩导致业主缺乏新的投资渠道,加之长期以来楼市树立的信心让其不急于离场,没有降价销售的动力。因此,整个写字楼市场的交易量会下跌。

  由于商业地产评估价征税政策的实施,二手写字楼交易税费高企,让不少投资客在入货装修后再次推向市场获利不丰,回报率低,炒楼只赚了辛苦钱。这也大大降低了更多资金投入交易市场的热情。

  因此,如果市场不出现更好的资金出口作为契机,写字楼市场将不会出现大的波动,继续胶着。

  “非优势资源型写字楼投资危险”
  简家宏深圳高力国际代理服务部董事

  现在深圳能买到的一手写字楼中心区没几个,以后3-5年,中心区能买到的甲级写字楼越来越少,而关外反而越来越多。从供需关系上来说,物以稀为贵。并且,随着很多开发商成熟起来,现在很多一手甲级写字楼开发出来后,开发商都倾向于持有,因此,长远价值空间大。相比之下,一些乙级写字楼以及不占地理优势的写字楼,未来供应是会越来越多的,因而成长性并不看好。而且从目前的市场表现来看,部分这类的写字楼竞争力已经开始下降,未来售价、租金都会受到冲击。因此,他建议,投资写字楼,应该建议选择一些差异化、不可复制的产品。

关键词:深圳写字楼,深圳写字楼售价,深圳写字楼租金
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  • 来源:南方都市报
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