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珠江新城商圈生机勃勃 商铺升值潜力却早被透支

  • 杭州写字楼网
  • 2013/3/5 13:39:32
导读:   近日,记者在珠江新城踩盘时发现,随着整个板块入住率的不断提高,珠江新城内的多条商业街现已呈现出一派新气象。社区商铺的临街业态更贴近住户日常生活需求,除了有小资风情的咖啡厅和酒廊,接地气的茶餐厅也开始遍地

    近日,记者在珠江新城踩盘时发现,随着整个板块入住率的不断提高,珠江新城内的多条商业街现已呈现出一派新气象。社区商铺的临街业态更贴近住户日常生活需求,除了有小资风情的咖啡厅和酒廊,接地气的茶餐厅也开始遍地开花。除此之外,去年开业的多个商场项目也助力珠江新城商圈的提升,既有适合全家出动的一站式购物中心太阳新天地,又有迎合年轻族群消费习惯的花城汇,还有解决上班族就餐问题的高德置地广场。不知不觉中,珠江新城商圈已悄然迈进生机勃勃的春天。

  证券银行金融业态进驻成功 餐饮类竞争激烈经营待提高

  世邦魏理仕华南区商业服务部董事严思慧接受采访时表示,与一线成熟商圈相比,无论是从商圈规模,还是商业氛围,珠江新城商圈都还有很大的提升空间。从珠江新城的规划布局来看,东部片区以居住功能为主,而西部片区则更强调商务办公功能,其消费群也因此而不同,“东部以社区居民消费居多,西部的消费主体则是商务办公人士”。普通的社区街铺很难同时满足这两类消费群的需求,但业态较为丰富的大型购物中心,如高德置地广场,便可兼顾这两类族群的消费习惯。

  租售方面,首层街铺租金大约600~1000元/㎡/月,而地理位置优越的一手街铺售价已超过30万元/㎡。

  以目前进驻珠江新城商业街的业态分布情况来看,证券和银行等金融业态比较成功,餐饮类的经营情况仍有待提高。“餐饮虽然好做,但竞争也激烈,加上租金高企,中档及中低档的餐饮不容易在珠江新城生存。” 严思慧表示,中档餐饮、药店等薄利多销的商业业态,虽然受到白领的欢迎,但很难在珠江新城经营。在珠江新城上班的白领们,常会为午餐问题头疼。尽管如今珠江新城的餐饮店越开越多,菜系也越来越丰富,但在不少白领眼中,在珠江新城的用餐价格却仍然偏贵。

  商铺升值潜力早被透支 投资客宁买老城区街铺

  据中原地产陈海航介绍,珠江新城内多条商业街仍存在经营不善、业态混乱等问题,而其商铺的售价却也令不少投资客却步。以华利路和兴盛路为例,华利路的一家200多平方米的西餐厅,其商铺单价介于25万~28万元/㎡,总价约7000万元。中海璟晖附近的长形街铺,其价格也要20万~25万元/㎡。但若算这些街铺的租金回报率,陈海航坦言,“还不敌银行利率”。

  对此,满堂红郭海波表示,早年发展商将商业街商铺拆散单买时,其单价已经接近20万元/㎡,透支了约5年的升值空间。因此,现时有许多熟悉商铺投资的实力买家,往往会将目光投向老城区的街铺,“入市门槛差不多,但回报率会高一些。”

  实地探访

  大型购物中心布局分散 商圈磁石效应尚未形成

  珠江新城目前人气较旺的商业街是华穗路、华夏路的西段,以中轴线为分界,另外是马场路以北,但这些商业街在业态上还是有些欠缺。由于商业物业分散、体量不大,所以难以形成商圈的磁石效应。此外,有不少业内人士指出,由于珠江新城的商业项目分布较为分散,不像体育中心商圈、北京路商圈等,将商业项目及其配套都集中在一条路上,很难形成连续性的商业街氛围。而各自散落、自立门户的商业综合体,其商圈辐射范围亦十分有限。现已开业的多个大中型商城也是各有软肋,譬如东部片区的太阳新天地虽给周边住户带来便利,但无地铁直达,始终在人气带动留有遗憾。而地下商城花城汇虽与APM和地铁接驳,但其商场分成三段,这对于商场的设计是一大挑战。

  对此,严思慧也表示,因为珠江新城大型的购物中心布局太分散,自身体量也不大,公交线路欠缺,商业物业的集中度也不如天河路,因此难以辐射更多的消费群。

  兴盛路:终于盼来了茶餐厅

  尽管兴盛路上还有不少街铺“吉出”,但比起前两年来兴盛路踩盘时所看到的惨淡,如今有多家西餐厅、茶餐厅、酒吧、咖啡店、发廊、SPA馆和便利店进驻的商业街,已经一副欣欣向荣的景象。从业态组合上来看,兴盛路上的街铺可满足周边小区居民的基本消费需要。但若想追求更高端的生活品质,兴盛路可是指望不上了。

  严思慧表示,根据兴盛路步行街的经营现状,此商业街需依靠猎德新鸿基项目、合和项目以及中轴线东侧的甲级写字楼、综合体的建成,才会有可能成为真正意义上的商业步行街,否则只能作为住宅社区配套。

  花城汇:电影院撑场带旺人气

  同样有地铁无缝链接利好的还有春节前盛装亮相的花城汇,比起去年10月试业期的冷清,如今有UA电影院撑场的花城汇广场,其人气处于上升期。但目前该商场仍有部分商铺“吉出”,从到此逛街的客户群来看,以二十出头的年轻男女居多。整个商场最热闹的地方应属电影院,而服饰类和餐饮类的商铺对客户的吸引力十分有限。

  高德置地广场:白领午餐聚集地

  依靠地铁交汇站、周边密集写字楼以及少年宫的人气带动,高德置地春、夏商场的商业氛围日渐浓厚。周一到周五,许多在珠江新城工作的白领们会选择在此解决用餐问题。午饭时间,部分快餐店门前会排起长队,“买个外卖都要等15分钟。”而到了周末,生活在珠江新城的住户也会自驾车或乘坐商场穿梭巴士,到此休闲娱乐。

  严思慧认为,高低置地广场的零售业态方面可以进一步调整得更加有特色,预期中轴线东侧的商务大厦建成后以及冼村、猎德村改造好后,会为珠江新城商业带来起色。

  太阳新天地购物中心:主题活动多多

  太阳新天地购物中心自去年9月正式开业以来,一直备受业界和珠江新城居民的关注。虽然该项目在交通条件上略逊于有地铁接驳的高德置地广场,但其业态分布及所引进的商家品牌来看,倒是十分契合其服务CBD商圈的定位。

  譬如引入日本永旺集团旗下的综合型高端精品超市美思佰乐、广百百货高端店、七星级的中影国际影院和稻香酒家等商家。此外,该购物中心还定期举办极具特色的主题活动,如春节期间举行的大型泰迪熊主题活动,吸引了众多家长与子女前来参观合影。还趁着“中国情人节”元宵,携手珍爱网在其广场举办相亲派对,现场人气火爆。

关键词:珠江新城商圈,珠江新城商铺,珠江新城商铺投资
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