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通过CBD租金看北京经济发展历程

  • 杭州写字楼网
  • 2012/9/15 11:05:38
导读:  北京CBD,一个集聚全球目光的舞台,古都里的现代商务区。   2000年,北京CBD开始大规模建设,经过十余年的建设发展,CBD已从城乡接合部成长为中国最具影响力、与世界同步的国际商贸中心。该区域写字楼的租金持续飙升

   北京CBD,一个集聚全球目光的舞台,古都里的现代商务区。

  2000年,北京CBD开始大规模建设,经过十余年的建设发展,CBD已从城乡接合部成长为中国最具影响力、与世界同步的国际商贸中心。该区域写字楼的租金持续飙升,今年二季度,CBD的平均租金已上涨至每月每平方米320.45元,涨幅达到20.57%。

  在当下及未来,作为国际商贸中心,更多的商业传奇继续在北京CBD这个商业平台上演。

  2012北京CBD商务节将于9月15日至22日举行,此前已举办12届,在本届商务节中,朝阳区“十大发展基地”将作为推介内容首次亮相,从CBD开始,更多的发展基地将全面铺开。

  9月13日晚六点半,张旭带着前来参观的记者登上柏悦酒店大堂,该酒店位于国贸桥西南角的北京银泰中心主楼66层,四围落地玻璃窗外,天色暗下来,CBD渐渐亮起来。

  长安街和东三环路上的车灯汇成流动的光河,以国贸桥为中心,交叉形成金色的“十字”,周边商务楼宇宛若柱状的发光体,矗立在“十字”四围。

  这里是中国最具影响力的商务中心区,是北京经济的重要载体和产业制高点。这里聚集了北京30%的五星级酒店、50%的国际会议、70%的国际金融机构和80%的国际组织。

  2000年,北京CBD面向国际征集整体规划方案;2004年底,张旭到这里的写字楼负责租赁业务;他看着CBD的写字楼“一栋栋长起来”,也看着CBD的夜晚“一点点亮起来”。

  “万家灯火”到高楼林立

  2000年,还在上学的张旭每周回家路过的大北窑桥,如今已变成了国贸桥。

  当时CBD刚规划发展,只有桥西北国贸、嘉里中心几栋高层写字楼,“一只手就能数清”,其他地方是老旧的宿舍和厂房。张旭说,他现在的工作地点北京银泰中心,当时是北京第一机床厂,在大北窑桥西南角,两扇紧闭的铁皮大门十分醒目。晚上,几个厂子的宿舍楼会亮起“万家灯火”。

  2004年,张旭开始从事写字楼租赁工作。CBD的国贸、嘉里中心是北京最早的甲级写字楼,汇集著名企业和金融机构。在优越的办公环境中,穿梭着西装革履的白领。张旭不由感慨:“往来无白丁”。

  物以稀为贵。高档写字楼的稀缺,令当时嘉里中心的租金平均达到每天8元/㎡,出租率高达90%-97%;而一般写字楼的租金每天不过3-4元/㎡。由于租户繁多,国贸和嘉里中心经常要“挑选客人”,实力“弱”点儿的公司想要进驻不太容易。

  随着CBD发展,一批高档写字楼先后开建,国贸对面的北京银泰中心、建外SOHO、LG大厦,国贸以北的财富中心等都在建设中。张旭一上班,就能看到四周的工地。

  2006年下半年,邓玲加入北京银泰中心负责写字楼租赁工作。由于高档写字楼供应量不足,虽然还没打出名气,但正在装修的银泰中心写字楼预租形势不错。

  2007年,万达广场、华贸中心、金地中心三栋高档写字楼相继投入使用。2008年,北京银泰中心落成。据统计,2007年的北京甲级写字楼市场有200万的新增供应量,这个趋势一直持续到2008年奥运会。

  在这两年,张旭发现,隔不久,CBD就会有一座新的写字楼“长出来”。国贸桥昔日的旧厂房和宿舍,已消失得没有痕迹。

  一“潮”经济 一“潮”租户

  2004年底,张旭在嘉里中心工作时,嘉里中心的租户多为金融机构和国际知名咨询公司、律所等。

  不过,早些年入行的老员工,至今仍记得2003年前后“网络泡沫”破碎时,嘉里中心租户“大换血”的情景。

  当时,大批的网络、IT公司搬离CBD,导致写字楼的出租率大幅下跌,但随后大批国际著名的专业服务类公司进驻,CBD区域的租户结构发生了质变。

  2008年10月,银泰中心正式开幕迎租户进驻,张旭接手了华贸中心旁边的一个新写字楼项目。此时,奥运的余热尚在,不过,赶上国际经济危机爆发,张旭和邓玲感受到了经济衰退蔓延到了北京——写字楼不好出租。

  “当时一家世界500强企业从国贸中心直接搬到了四环外,这落差太巨大了,真让人心凉。”邓玲说。

  面对经济危机的冲击,银泰中心不得不根据实际情况调整租赁策略。邓玲说,“业主和进驻企业只能手挽手,一起扛了”。当时银泰中心写字楼的出租率仅6成左右。

  2008年-2009年,新写字楼的集中放量,令高档写字楼的租赁行情更为严峻。“当时一个客户,恨不得有十个写字楼在抢。”张旭说。

  据统计,到2008年第四季度,CBD写字楼平均空置率达到35%,创下了5年来的新高。

  金融公司大撤退

  租户中受影响最大的是金融业,各写字楼都有一些金融公司在危机中悄然搬离或缩小租赁规模。

  就在写字楼租赁行业压力重重时,2008年11月,朝阳区领导带着区里主要负责人和CBD管委会负责人多次到几个主要写字楼实地调研。

  2009年初,朝阳区出台促进楼宇经济发展的奖励办法,对国际知名公司、大企业的落户给予许多奖励措施。

  2009年,随着优惠政策的实施和经济危机的消退,写字楼出租率逐步恢复,CBD管委会的数据显示:2009年上半年,CBD中心区共新增进驻企业1197家,平均每天新进驻企业7家;2009年底,银泰中心写字楼的出租率上升到70%以上。

  这一年,CBD进行规划调整,CBD规划建筑总量为1900万平方米,其中50%为写字楼和酒店,25%为公寓,25%为商业及配套设施。

  “春江水暖鸭先知”

  2010年春节后,邓玲注意到,银泰中心新客户的资质普遍较好,大都是国际知名企业,而且预算充足,不再讨价还价。她意识到:“经济缓过来了”。

  此外,2009年-2010年北京写字楼的放量十分平缓,令写字楼租赁市场较为稳定。2010年整年,CBD各写字楼出租率都稳定增长。

  据中国宏观经济蓝皮书数据,中国经济2010年在全球经济缓慢复苏中保持了稳定增长的态势,全年经济增长达10%左右。

  “‘春江水暖鸭先知’,经济回暖,我们做写字楼租赁的感受很真切。”邓玲说。

  2010年最后一个季度,CBD和金融街租金开始大幅上涨,CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%。

  2011年,张旭加入了银泰中心。这一年他体会到CBD租金更是凯歌高奏。

  据高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》,2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年(约合25元/平方米/天)的高价,跃居全球第五位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快的城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

  这一增长持续至今。今年二季度,CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元,涨幅达到20.57%。

  即使这些世界500强企业搬走,CBD写字楼仍“一室难求”,CBD写字楼出租率并未受影响。据中原地产的监测数据,截止到7月,CBD甲级写字楼中,出租率最低的也达到了90%,而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。

关键词:北京写字楼,北京商业地产,北京CBD租金
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