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广州珠江新城写字楼租金下降20%

  • 杭州写字楼网
  • 2012/8/25 13:56:42
导读:   近两个月来,广州珠江新城写字楼、商用公寓市场价格接连上涨,发展商和小业主普遍惜售,改售为租现象频现。可另一方面,因新增供应巨量,加上不少发展商和二手写字楼业主改售为租,进一步加大租赁市场供应,令珠江新城写

    近两个月来,广州珠江新城写字楼、商用公寓市场价格接连上涨,发展商和小业主普遍惜售,改售为租现象频现。可另一方面,因新增供应巨量,加上不少发展商和二手写字楼业主改售为租,进一步加大租赁市场供应,令珠江新城写字楼整体租金下降了5%-20%。

    珠江新城“地王”出炉两个月,珠江新城写字楼市场却出现了售价大涨、租金下滑的戏剧化变化。记者采访发现,近两个月来,珠江新城写字楼、商用公寓市场价格接连上涨,发展商和小业主普遍惜售,改售为租现象频现。可另一方面,因新增供应巨量,加上不少发展商和二手写字楼业主改售为租,进一步加大租赁市场供应,令珠江新城写字楼整体租金下降了5%-20%。

    西区写字楼租金降幅最大

    满堂红商业地产部区域经理简光广表示,近两个月来珠江新城写字楼租金整体降幅达10%-20%;中立地产策略部经理许纯则给出了另一组数据,整体租金降幅5%-15%。两组数字降幅都不小。

    记者发现,租金降得最厉害的是珠江新城西区的写字楼。西区写字楼比较新,定位也高,原来的定价都不低。之前租金叫价在200-300元/平方米/月之间,现在基本降到了140-250元/平方米/月,有些项目降幅达到20%。如高德置地广场,因为供应量大,之前项目租金有160-180元/平方米/月,但现在降至了140元/平方米/月。

    近期新交楼的广州银行大厦和利通广场更是受影响。简光广说:“这两个项目原本定位都很高,正常情况下能租到200-250元/平方米/月,可实际上,因为项目新交楼,货量大,近期也不得不降低身价求租。目前利通广场成交记录为180-230元/平方米/月,广州银行大厦也仅150-200元/平方米/月,比预期要低得多。而即将交楼的珠江城虽然定位也很高,但因为大多以内部消化为主,加上市场不太好,其成交租金也偏低,仅130-170元/平方米/月,让业界大跌眼镜。”

    与西区的大跌行情相比,东区写字楼因为多是已交楼多年的项目,定位没有西区的高,原本叫价就不是很高,加上“地王”位于西区,因此该区写字楼租金降幅不算太大,仅5%-10%。目前其月租金成交价基本在110-140元/平方米之间。许纯说,像富力盈隆广场租金基本保持在140-150元/平方米/月之间,只是降了5-10元/平方米/月。当然,全新项目受影响还是较大的,如珠光新城国际中心租金仅140-180元/平方米/月,按正常情况,这个项目能租到180-200元/平方米/月。

    发展商、业主齐改售为租

    为什么“地王”出炉后,珠江新城写字楼租金不升反降?中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示,“地王”出炉后,市场对后市预期快速蹿高,很多珠江新城写字楼的发展商和二手业主开始惜售,等价格涨得更高些再出货。正因为太多项目改售为租,加上原本珠江新城多个新项目都只租不售,而今年新交楼项目又多,整体供应量井喷,租赁市场供大于求,发展商和二手业主也只有降租金求租。

    简光广透露,惜售最明显的案例是珠光新城国际中心。“这个项目原本已谈好整体卖给一家国企的,但"地王"一出炉,老板觉得项目前景大好,低价打包卖了太可惜,立刻不卖了并全线放租,虽然租金没有预期高,但老板更看好后市物业的升值空间。”别的发展商心态也如此,越秀财富世纪广场目前虽然卖剩4层了,但都要求整层出售;珠江马赛国际商务中心高层的写字楼也要求半层以上起卖。靠近广州大道的邦华环球广场,如今也只想找整层或整栋购买的买家。“开发商的心态完全不着急,惜售心理很明显。”

    许纯也说:“地王”出来后,我们原本谈好交易的几个二手单,业主都变卦不卖了,或者把价格抬得很高,买家根本无法接受。像津滨腾越大厦,我们7月初时原本谈好了一个交易,售价2.7万元/平方米,可后来业主看到市场好,一下子涨至3万元/平方米,买家接受不了放弃了。有一个富力盈隆广场的单位,原来谈好是2.9万元/平方米,后来业主一下子涨至3.2万元/平方米,后来还涨到3.3万元/平方米,最后卖不出去了。目前富力科讯大厦业主叫价2.8万-2.9万元/平方米,富力盈信广场业主叫价也达3.5万元/平方米,这些价位目前真的很难让人接受。”因此,七八月以来,珠江新城二手写字楼市场成交萎缩,有价无市。不少写字楼也改售为租,导致整体租金下降。

    投资客转战天河北

    简光广表示,因为珠江新城写字楼的售价涨得太快了,但租金却在走低,这意味着租金回报也在走低。目前该区写字楼的租金回报只有3%-4%;商用公寓略高些,也只有4%-5%;住宅更低,有的甚至只有1%-2%。与之相比,天河路和天河北二手写字楼的租金回报却普遍能达到5%-6%,高的甚至有8%。对写字楼投资客来说,因为赚的主要是长线收租的钱,租金回报低的项目吸引力自然也下降。“所以,现在不少投资客,在经过对比之后,都宁愿选择天河路或天河北的二手写字楼项目,这两个区域的写字楼目前价格比较稳,优质项目售价2万-3万元/平方米,比珠江新城要低得多。”

关键词:广州写字楼,广州珠江新城写字楼,写字楼租金回报
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