外企租户更看重业权是否单一
    高力国际成都公司总经理 蔡孟颐

    今年第二季度，成都甲级写字楼市场大宗面积成交案例出现频率明显增多，国内大型企业在租户市场中扮演着重要角色。综合分析当前的宏观经济及政策环境，在未来一段时期内，来自投资、金融、建设、能源等行业的大中型国内企业，将为成都甲级写字楼市场提供主要支撑。另一方面，成都对于跨国企业的吸引力和投资回报价值也正呈现出日益增长的态势，这类企业也将对成都甲级写字楼市场形成较为可观的租赁需求，同时亦有助于成都商务环境和物业品质的持续提升。

    从今年6月1日起，由成都市商务局、成都市质量技术监督局联合制定出台的《成都市商务写字楼等级划分》正式施行，该标准明确规定了各级写字楼的各项判定指标，尽管目前有关部门尚未明确是否将严格依据该标准对成都市场上现有写字楼进行分级或颁牌，但该标准的出台在一定程度上将成为日后租户及开发商选择办公物业或制定开发策略的重要参考。

    而从影响租户决策的因素上来看，配套、硬件等都很重要，其中很多外资企业更加看重写字楼的业权是否单一，因为在他们看来，单一业权的写字楼，租金更加稳定，可选面积充裕，不需要与多个业主谈判，合同约束力强，可以大幅降低合同谈判期间的租约风险。而在投入运营时间较长之后，如果要升级和改造写字楼的硬件，单一业权的写字楼也更加方便。

    优质写字楼租金缓慢上涨
    世邦魏理仕成都分公司代理与交易服务部副董事 戴晖

    2012年上半年，受全球经济变化的影响，跨国公司对新设或扩大办公室持谨慎态度，需求增长较去年同期有所减缓，大面积租赁交易数量有限。但与此同时，本地公司的办公楼升级需求不断增长，使市场整体吸纳量仍保持在较高水平。

    截至6月底，成都优质写字楼空置率为28.8%，较去年年末增加了3.4个百分点。尽管空置率持续处于20%以上，市场租金仍能延续2011年以来的缓慢上涨趋势，今年上半年平均租金较2011年底上涨3.1%，每月每平方米101.7元，其中二季度租金环比上涨1.9%。中心区域优质项目需求旺盛，业主在楼宇入驻率达到较高水平后逐步提价，是目前成都办公楼租金逐步上升的主要原因之一。
   
    原计划上半年会有集中供应的天府大道区域，项目交付都有所推迟。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域。大量的新增供应，无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。

    未来写字楼发展方向
    准定位 低门槛 近地铁

    趋势
   综合体/写字楼综合体化

    早期成都的写字楼大多分布在天府广场以及人民南路，且均以单栋建筑体的形式存在，项目本身也缺乏一些相应的办公配套，随着近两年城市综合体的集中涌现，写字楼综合体化的趋势也愈加明显。

    如2010年亮相的大鼎世纪广场，奥克斯广场、2011年4月奠基的110万平米的成都金牛万达广场，今年开盘的协信中心、东方希望天祥广场以及位于二环路的天祥广场，包括今年陆续投入使用的华润万象城华润大厦、花样年美年广场……这些在近两年成都楼市风生水起的项目，都有一个共同的特征：写字楼+住宅+商业，这些项目业态完善、影响范围较广、有极强的聚合能力。

    业内人士认为，写字楼+住宅+商业的模式结合三种以上业态，可以形成居住、餐饮、商务功能的互补优势，将提供更方便的实用性功能，发挥1+1+1>3的效果。以华润大厦为例，整个华润二十四城开发体量超过200万平方米，业内也一度将其视为“亚洲最大综合体”，因此其丰富的配套你就不能想象。

    “写字楼综合体化的出现解决了传统写字楼只有办公没有商务休闲的难题。云集休闲场所、娱乐设施的城市综合体其实就是城市生活的缩影，在很多方面满足了城市人群在工作以及休闲方面的需求。而伴随着写字楼办公人群的人流聚集，这些综合体更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务和经济发展。”该业内人士最后说。

    低门槛
    /高预期低门槛，SOHO大行其道

    必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平米的高档写字楼。

    从北京、上海等国内一线城市经验看，大量SOHO物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独具优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。成都地产业内普遍认为，介于成都目前仍处在高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，类似SOHO这样的小面积创业型办公空间潜力不可限量。正合地产近日出具的楼市半年报显示，今年上半年，成都市区共有37个以LOFT、SOHO等概念出现的“类写字楼”产品，其中28个位于住宅和商贸商务发展区，处于成熟区域的仅有9个，稀缺性不言而喻。

    以擅长打造SOHO产品著称的阳光100集团成都公司总助李则林对成都商报记者表示，对中小型投资者而言，SOHO物业特性在于“高预期，低门槛”，尤其是处于繁华商圈内的SOHO，回报指数更加明朗。

    城南楼市，中航国际交流中心推出的菁英商务SOHO同样迎来热捧。据项目营销负责人透露，产品跨度39～91平米，定位“青年创业天地”，旨在城南CBD中心打造一处高规格商务环境。该负责人同时还表示，虽然SOHO让商业投资越来越灵活，市场需求也很旺盛，但必须注意到，SOHO并不是越小越好，后期运营模式、外部商圈氛围、交通便捷程度等因素都将直接关系到物业在租赁市场上的估值。

    郊区化
    /写字楼向近郊外迁

    从去年开始，成都流行了一股写字楼近郊化的趋势。双流就有宗申·赛纳维塞纳峰汇、成都美国城等项目，新都本土开发商和信房产推出和信新城市中心，郫县的上锦颐园·汇萃和龙湖时代天街早已开盘，温江的凯信·双子国际、德坤新天地等写字楼项目也陆续上市。以龙泉、新都、温江、郫县、双流等近郊区域为代表，写字楼向外围城区迁移正在成为趋势。

    中原地产统计的数据已经很明确，2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到100.04万平方米，约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少，三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，以市中心为核心的办公格局将逐步打破。

    龙泉最有代表性。据了解，目前龙泉驿的商务办公楼主要集中在两大区域，一是以龙泉音乐广场为核心的城区商务板块，这里已经建成的商住楼、商务公寓包括亚热带商场、芝龙商城、锦宏时代等，另一个就是沿着成龙路驿都大道布局的企业总部项目。

    吴先生是龙泉一家电信运营商的拓展负责人，他就明确表示，目前他们所在的商住楼无论是办公面积还是服务水平，都已经无法达到他们的需求。而据了解，这样的情况在当前龙泉的国有商业银行、电信运营商、保险金融分支机构等都比较普遍，即便将近年来陆续新迁入龙泉的外来企业排除在外，仅仅是本地银行、电信、保险等大企业，对于高端商业写字楼的需求都已经很旺盛。