如果说，何先生的门面因为太偏所以回报不高，那么核心商圈的门面回报又如何？一家名为戴德梁行的国际房地产顾问公司的统计显示，由于单价上涨快，商铺投资回报率已相对下降，武汉核心商圈门面的平均回报率在5%左右。从这个角度看，有相当部分门面，投资后暂时未过6%的盈亏平衡点。

　　那么现在不少商铺宣传的“7－9%回报率”从何而来？“我们承诺给8%的回报，但租金不可能收这么多，差额部分是开发商补贴的。”武汉一家商铺开发商人士对记者直陈。

　　投资小区临街商铺，可能15年后才赚钱

　　“现在租金不高，但以后会涨的啊。”面对记者对定价的质疑，上述三环外商铺销售员说。

　　这并非没有依据。戴德梁行数据显示，2006年至2011年，武汉商铺整体租金年均增长5%，重点商圈从2006年的平均284元/平方米/月，上涨到2011年的470元/平方米/月。但问题在于，开发商的定价，多大程度上透支了未来上升空间？

　　记者了解得知，目前武汉小区临街商铺单价已基本接近2万元左右，租金大多不会超过4000元，投资回报多为3%左右。按租金每年5%递增，投资人要达到6%的“盈亏平衡点”，需要15年。

　　正因如此，湖北省房地产学会秘书长叶学平认为，随着交通区位等条件的变化，一些商铺的投资价值会逐渐显现。但如果定价过高，肯定会侵蚀未来预期，商业地产只有开发商、投资人和商铺三赢，才能持续健康运行。

　　与此同时，六渡桥某购物中心，现在一个10平方米的门面，租金已经达到5000元/月。而戴德梁行数据显示，目前武汉核心商圈的商铺空置率在5－10%左右，未来3年武汉还有330多万平方米的商铺入市，商户对租金的承受力无法无限增长。

　　“纸面财富”难变现，门面买下后卖出难

　　从2010年开始，武汉兴起商铺投资热，热度持续至今。武汉房管局公布的数据显示，2011年，武汉共卖出包括商铺在内的营业用房达到256.57万平米，比2009年几乎翻了一番。面对汹涌投资热，开发商甚至“措手不及”，当年武汉商业用房上市面积230.46万平方米，虽然增长近90%，但仍远远低于当年的需求规模！缓过神来的开发商，今年上半年就新增供应了零售商铺61.52万平方米，同比大幅增长31%。

　　这么多商铺谁在买？中国指数研究院（华中）研究副总监李国政认为，去年住宅限购后，不少投资性资金转战商铺，相比租金回报，他们延续了住宅投资的套路，更看重商铺升值空间。

　　以汉阳钟家村某住宅区商铺为例，在楼市低迷的2008年底，开盘价只有1万元/平方米，但4年后每平方米报价超过3万元；航口路与京汉大道路口临街商铺，2009年开盘时不到1.5万元/平方米，现在二手商铺报价是4万元/平方米。不过，二手商铺报价很高，但成交冷清。以今年二季度为例，武汉二手商业地产，共成交419套，远远低于一手成交的9768套。一手商铺的火爆，缘何波及不到二手市场？

　　“主要是税费太高。”21世纪不动产有关人士算了一笔账：目前交易二手商铺，需要缴纳契税4%（全额）、营业税5.8%（差额）以及3%的个人所得税（全额）。以50平方米商铺、单价1.6万元计算，需要缴纳的税费高达80×4%+40×5.8%+80×3%=7.9万元，已经接近总房款的10%！

　　对于习惯“炒买炒卖”的商铺投资人而言，似乎正面临“纸面财富”的变现难题。

　　李国政认为，受财富效应示范，普通居民也在投资商业地产，但投资回报取决于地理位置、交通条件、物业公司运营能力等因素，投资前一定要预期合理的回报增长速度再出手，否则集聚过多价格泡沫，最终只能自己买单。