专家观点

　　“2012中国商业综合体高峰论坛”上周在深圳举行，今年的主题为“新城市·新商业·新消费”，引起了业内众多专家、学者、高管们的高度关注和大规模讨论。三场专题演讲帮助业内人士对城市、商业、综合体等热门词汇所组合起来的概念进行了有效梳理。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，大家对城市综合体和商业综合体在认识存在着偏差，现今整个中国许多城市都有不理性进行综合体发展的趋势。

　　中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来甚至认为，在我国内地并没有真正意义的城市综合体。在他看来，城市综合体从城市发展的角度来看，要与外部空间相协调，在内部空间上要有连续性“做不到全服务、全天候、全时段，就不能叫做城市综合体。”

　　需理清城市综合体与商业综合体的关系和区别

　　郭增利在高峰论坛作主题演讲时表示，深圳是中国发展综合体最为稳健的城市，购物中心、综合体一直是在有序竞争中，政府规划也相对科学合理。不过现在不得不正视一种现象，就是从去年开始深圳将陆续有十多个综合体被投放到市场上来，但有一些综合体并没有按照原来的计划在某一个时间段内进行开业。

　　“大家会发现中购联对城市综合体和商业综合体的定义不太一样。我们对具有城市公共服务机能进行了标注，这是界定它们两者区别最本质的要素。也就意味着，我们所说的城市综合体全功能中的物业综合和城市机能是否具备？如果不具备，商城、酒店作为城市综合体与国际上真正的城市综合体之间是有差别的。”郭增利还提醒，面对商业综合体的现况，确实需要业内人士静下来去思考未来综合体当中的购物中心应如何发展。

　　禹来表示，在商业综合体中，购物中心一直都是其中最主要的一种功能构成，或者是一种产品。城市综合体主要包括了写字楼、公寓、酒店、广场等，它们都以购物中心为核心。作为一个城市综合体，它必须具有社区功能，而最有可能就是通过购物中心来实现。

　　样本解析

　　日本六本木项目和万象城的对比

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在分析案例时表示，日本的六本木新城，它代表了日本最高水平的老城区改造项目，商业面积非常小。六本木在东京扮演了不可或缺的社会产品定位和角色。它不是一个纯粹的商业综合体，而是糅合了多种具有城市功能的文化设施和公共设施在里面。在整个76万平方米中，商场只有3.8万平方米。它的商场规划完全服务于整个大楼片区，政府规划的超前性和开发企业的坚韧不拔精神值得学习。

　　深圳万象城，华润在定位的时候说是标志性商业综合体。这个定位非常准确，没有从公司的角度说它是城市综合体，结合它的一期、二期的项目发现，中国的综合体与它很像。

　　比较两个综合体会发现，项目所在的区位都是成熟的，都是在这个区位当中有特殊地位和领导力，物业组合均表现为多元化。但是它们有差别，社会功能是华润中心和六本木最大的区别。日本的综合体强调社会机能，在物业组合功能上也存在差别，六本木的丰富度和全面性明显高于万象城。

　　郭增利建议中国的综合体发展的时候进行功能延展，尽可能多地强化社会功能，发挥组合体的综合优势，提升城市传统城区的承载能力，完善产业功能和城市服务功能，推动城市综合体全功能组合能力，增加文化、艺术、旅游、城市服务设施。