“该项目开发商不是专业做商业地产项目开发的，经验不足。相距几百米凯丹广场先于该项目招商，其在招商资源上早就受到一定的限制。”封雄表示，该项目所在地的500米以内有三家商业项目，可想而之，招商与运营的难度有多大。

　　记者看到，即使开业近一年，该项目目前仍有部分商业处于招商中。

　　对此，金地商业地产公司常务副总裁潘韬也表示，目前城市综合体存在运营隐忧，因为优质商家非常少。以超市业态为例，真正能够成为合作伙伴的超市，以金地的标准不超过8家。多个项目同时争抢这些商业资源，僧多粥少。即使招商成功，同质化现象也非常严重。

　　这对于开发商的运营经验提出了很大挑战。

　　“由于市场供大于求，商家对零售物业运营商的经验要求已明显提高。今年一季度，成都非核心商圈已出现因为缺乏招商及运营经验而导致退租和出租情况不理想的现象。”仲量联行成都零售地产部总监乔裕生说。

　　规划失衡

　　面对天府新城的天量供应，一些专业的商业地产开发商选择了退出。

　　“我们之前也考虑过进驻成都南部，但了解后发现，供应量太大，所以还是放弃了。”阳光新业（成都）地产股份有限公司总经理张晴表示，该区域的发展结构不平衡，投机占了市场的很大部分。

　　但一些开发商仍趋之若鹜的原因何在？从《天府新区总体规划》中似乎可以看到一些端倪。

　　天府新区高新天府新城片区位于成都市南中轴天府大道，北起绕城高速，南与双流华阳接壤，包括“大源”、“中和”两个组团，总用地面积55平方公里，其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。

　　据悉，在天府新区高新天府新城片区中和组团内，即将启动的三个重大产业化项目已经敲定，分别是新川创新科技园起步区、成都天河生物医药科技研发与产业化中心、成都高新国际低碳环保产业孵化器。打造园区的同时，还将打造西部首个碳交易市场，以及新三板交易平台。

　　按照规划，整个新城力争打造成与上海浦东、天津滨海新区、杭州钱江新城、广州珠江新城齐名的新城。天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。

　　在这样的规划利好下，当地政府在产业政策方面为开发商提供了相关优惠政策，以商业用地的井喷供应，让全国各地的大小开发商云集于此。

　　但美好的规划愿景如今尚未落实。

　　相比商业地产雨后春笋般的开发，天府新城的住宅入住率却严重不足。据悉，成都三环以内的住宅入住率相对高一些，三环以外，特别是天府新城，入住率基本不到50％。尽管随着一些商场开业以及配套的增加，区域人流有所增加，但从常住人口总量上看，仍然难以支撑这些商业供应。

　　“在天府新城内，目前常住人口仅有几十万。我们以未来人口能够达到100万来计算，一般情况下，人均商业面积按1∶1的比例就已经足够了。但目前该区域内的购物中心建筑面积已经高达三四百万平方米。而除购物中心外，区域内还有18个五星级酒店。这需要多少人来消化？”封雄说，尽管产业发展对于商业有一定的拉动，但作用不大。因为，这部分人群大多不是常住居民。因此，相关部门在做区域规划时，对商业配比应针对当地需求进行合理的计算。