10万每平方的单价在豪宅迭出的上海并不稀奇，但这个价格却已经是写字楼的“天价”。日前，瑞安旗下21世纪中心大厦以均价102955元/平方米售出，创下了写字楼单价新高。记者了解到，住宅市场低迷不振的同时，写字楼市场开始异军突起，吸纳了大量被住宅市场挤出的资金及需求。

    一年赚100%  22.7亿写字楼整体成交

    9月22日，瑞安建业旗下上海浦东陆家嘴金融区的21世纪中心大厦12个楼面的房源售出，总成交金额达22.7亿元，成交均价达102955元/平方米，创下上海写字楼成交均价的新高。

    据了解，此次推出的12个楼层为是21世纪中心大厦的公寓式办公部分，位于整幢大楼的42层至55层顶层，共81套房源。

    资料显示，21世纪中心大厦位于小陆家嘴核心地段，原投资商为美国汉斯与光大集团、新加坡酒店集团，项目集办公、酒店和服务公寓于一体，由地上49层和地下3层的建筑组成，总建筑面积约为9.26万平方米。

    2010年11月，瑞安建业宣布以不超过9.3亿元的价格收购二十一世纪中心大厦72.7%的权益，收购物业部分包括酒店楼层、公寓式办公室楼层及若干停车位;而此次出售，瑞安建业所获利润率预计可以达到100%。

    写字楼租金回升至2008年水平

    上海中原研究咨询部数据显示，来自跨国公司和国内企业的强劲需求，使得上海甲级写字楼的租金水平在一季度的小幅震荡后一路上扬，在8月已经达到8.75元/平方米/天，环比增加6.8%，步步逼近2008年沪写字楼租金大跌前的高位水平9.7元/平方米/天。

    事实上，今年5月，DTZ戴德梁行就曾指出，与2010年第一季度相比，今年一季度全市甲级写字楼租金涨幅已达20.3%。而根据中原地产提供的数据来看，8月上海甲级写字楼的租金又已较此前的四五月份时有了超一成的涨幅。

    与租金上涨形成联动呼应的是，8月上海甲级写字楼市场的空置率仅为8.5%，同比下降1.6个百分点，达到3年以来的历史低位。目前，市场中不少甲级写字楼都已经接近满租。从8月的租赁来看，租户多来自贸易、金融、机械、计算机等行业。

    回报率提高促使整体收购频繁

    甲级写字楼租金一路上扬，投资写字楼的预期回报相应提高，这也让整盘持有，导入新模式管理显得更有价值空间。

    进入2011年之后，上海写字楼市场整栋转手案例开始频繁出现。“外资基金和国内的开发商加快了在上海写字楼市场的布局。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，除了SOHO中国写字楼包装出售的特殊案例之外，多数项目易手后的买家都将精力集中在长期持有运营方面。预计这种整栋整层投资，并着眼后期运营、价值拉升的投资趋势还会有所加强。

    此外，随着住宅投资市场挤出效应的逐渐显现，国内中小投资者也出现更多的写字楼整层收购意图，投资手笔都在千万级以上。来自中原研究咨询部的数据显示。2011年1-8月份，上海办公楼市场新增供应127.95万平方米，同比下滑18.2%;与此同时，成交却同比大涨44.8%，达到92.22万平方米。

    政策解读商业地产限贷  写字楼影响小于商铺

    在开发商纷纷将目光投向商业地产的同时，由于商业地产的投资回报期长，相比住宅市场投资的风险更大，政府针对商业地产发展过快的现象发布了期房限贷政策，拉开了商业地产调控的序幕。8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。

    这项政策的出台对近期过热的商业地产市场无疑起到了风向标的作用，在限贷政策发布后的几周内，上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落，据统计数据显示，上海商业地产的日均成交量已从8月限贷之前的96套下降至限贷后首周的73套，日均成交面积也从8月的1.48万平方米下降至6437平方米。

    但从成交的情况来看，办公楼受限贷政策的影响整体要小于商铺，对大多数位于成熟地段的甲级写字楼来说，在销售之前都已竣工，而此次的限贷主要针对商业期房项目，尤其是对个人贷款用于购置商业项目起到了很大的限制作用，对于大型的商铺和写字楼而言，受限购政策的影响则相对小些。