中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前我国商业地产存在的真正问题是“有效供应不足，无效供应泛滥”，“一些品质好、地段好的商业物业依然是供不应求，而大部分商业物业由于运作不够专业或者没有取得好位置，导致无人问津。”

　　“看好商业地产的发展，各路资本通过不同渠道进入商业地产。但由于其在商业地产策划、团队乃至运营方面缺乏经验，因此涌现出很多不符合商业物业条件的‘产品’。表现在商业地产定位不够准确、物业不合规范、运作缺乏专业性。”郭增利表示。

　　对此，铜锣湾集团前副总裁柏文喜给记者讲了一个案例：2009年某开发商为了配套住宅地产，在周边建造了5万多平方米的小型购物中心。设计之初，该项目打算引进大卖场、餐饮以及影院等业态。由于开发商和设计公司的不专业，最终开发出来的物业无法满足商业运营的要求。比如，大卖场周边没有足够的停车位、影院招租部分的高度又没有达到9米的行业标准，而在餐饮招商区域其上下水以及排油烟的系统又无法满足餐饮企业的需求。

　　郭增利认为，在商业地产泡沫越吹越大的背景下，很多地产商将商业地产视为依靠低价升值来攫取利润的机器，逐渐脱离了商业的本质。“按照正常的商业地产运作规律，地产商应该持有物业依靠稳定的租金收入来获利。中国商业地产经营的怪状是，地产商为了短期内获取利润分割出售物业。这样对整个商业地产项目运作带来很大的影响。”郭增利告诉记者，有的地产商开发商铺以后空置很多年，依靠土地的升值带动商铺升值，最后出售套现。

　　政策推波助澜

　　事实上，商业地产泡沫固然跟开发商和投资者的热炒有直接关系，而政府在背后的推波助澜更是“功不可没”。近年来各地政府开展的“城市化大跃进”，使得新城区建设成为热潮。为了配合新城区建设，地产商相继跟进。“地方政府的招商引资和开发商应对住宅调控转寻投资机会的两相情愿，共同推动了商业地产的价格走高和风险的出现。”世邦魏理仕分析师金灵表示。

　　另一方面，2010年出台的一系列产调控政策使得不少房地产企业纷纷转型，住宅开发商转型商业地产，使得本来过剩的商业地产增添更多风险。“二、三线城市的商业地产在经历一轮发展高峰之后，开始面临拐点。”成都健鹰策划公司总经理杨健鹰表示，这一轮商业地产爆发式增长的后果，一方面是大量激增的商业地产项目得不到相应匹配 ，而另一方面由于大量企业涌入该领域，从而推高了土地成本以及其他各项开发成本。而与此同时，众多商业项目的集中推出，面临严重的同质化竞争，项目招商难度增加，收益率更是难以保障。

　　对于目前泡沫涌现的商业地产，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示：“每个城市都有其固定的商业地产容积，这与城市实体经济发展水平以及金融状况有着直接的关系。由于住宅地产调控，大量资金流向商业地产，必然会产生商业地产泡沫。如果政府在土地使用规划方面过于草率，继续扩大商业地产土地供给，那么未来商业地产必然会受到影响，泡沫化将成为趋势。”