当前位置 > 楼宇经济 > 综合体 > 浏览文章

调控将伸向商业地产 要做好长期准备

  • 杭州写字楼网
  • 2011/8/15 11:27:59
导读:  易城中国副总裁、联合创始人柳费国   东方早报:二三线城市住宅限购会给商业地产发展带来哪些影响?   柳费国:限购会促进资金分流至商业地产,但实际上也是有极限的。估计下半年会对商用地产进行调控

  易城中国副总裁、联合创始人柳费国

  东方早报:二三线城市住宅限购会给商业地产发展带来哪些影响?

  柳费国:限购会促进资金分流至商业地产,但实际上也是有极限的。估计下半年会对商用地产进行调控,目前苗头已经出现,首先是通过控制按揭贷款控制购买力,其次是对于商业地产形成的固定资产抵押、贷款杠杆也开始收紧。

  持续的调控会加速国内目前房地产行业整合,提高行业集中度,尤其是商业地产,要资源利用更高效,资金运用更高效,行业集中度就必须提高,这对于商业地产整体发展有益。

  东方早报:如何整体分析和看待目前国内商业地产的发展形势?

  柳费国:根据二季度数据,国内五大城市写字楼市场较为健康,价格和租金上涨而空置率却在降低。这种健康首先与国内整体经济运行平稳,五大城市商务环境良好所带来的商务聚集能力越来越强有很大关系,其次确实是限购下住宅资金压缩,商业写字楼成为投资出口之一。

  不过,商业地产也应该适度回归理性。据测算,写字楼平均回报率在6%左右,零售商业在5%。  这意味着,当前情况下,投资写字楼或商铺来收租,回报是很有限的。可以说,大多投资看重的仍然还是升值预期。不过,商业地产的升值预期跟住宅完全不同。住宅升值预期受供需关系影响,供需决定价格,这是一个价格模型。而商业地产则是价值模型,是经营资料,是不可移动的生产资料,所以更多追求其经营所带来的价值。价值再回归为价格,就与短期的供求没有太直接关系。目前价格回报率水平较为明确,价格上涨只会造成回报率更低。

  东方早报:中小投资者大量投向小户型办公楼是否存在风险?

  柳费国:中小投资者投资这类物业,除了投资渠道少,与当前通胀有很大关系,未来进一步加大的趋势也是有目共睹。就房地产而言,土地成本、建筑成本和资本效率成本都在上涨;其未来发展,不论价格和价值怎样,至少其成本是上涨的。从成本法则来讲,中小投资者当下选择商业地产类投资是合适的。

  另外,从热销项目来看,受中小投资者青睐的项目,要么靠近交通枢纽,要么靠近规划新城。这些都是产业和人聚集的地带。这两者聚集,会进一步形成城市,从而消化市场。上海大区域的房地产格局是相对健康的,这类产品的规划还不错,产品结构也可以,风险不大。

  要做好中长期投资准备

  全佳·全斯美德总经理端恒

  东方早报:对于下半年或者未来三季度的交易如何预测?

  端恒:CPI依然很高,住宅调控力度有增无减,商业地产炒作越来越热。下半年尤其三季度大的市场环境难以出现根本性的转变,因此预计市场趋势仍将维持。

  东方早报:大量小户型写字楼成为投资品的话,会对未来区域商业地产发展带来哪些影响?

  端恒:投资客比重过高必然导致更高的空置率,且入驻企业的品质也难以控制,对于地方政府发展楼宇经济的初衷会有些偏差,其负面影响是客观存在的。因此从长远来看,地方政府要发展楼宇经济,提升区域的商业氛围,达到促进区域经济发展的目的,仅仅依靠增加商办用地的出让比重是不够的,更应该对其产品的投资比重加以控制。

  东方早报:中小投资者投资商业地产的风险表现在哪里?该如何理性对待商业地产的投资?

  住宅的风险主要来自政策的不确定性所导致的价格涨跌,但城市化所导致的刚性需求是客观存在的。商业地产则不然,无论办公楼还是商铺,从根本上都是生产工具,商业地产的自用需求会随着经济周期而急剧波动。因此,中小投资者不应简单被所谓的回报率所诱惑,而应该对开发商背景、专业能力以及项目的开发定位有清晰认识,参考专业人员的意见。最重要的是要有长远的眼光,要做好中长期投资的准备。

关键词:商业地产,写字楼,办公楼
  • 返回顶部
  • 责编:8037
  •        
  • 浏览:
  • 来源:东方早报
[声明]文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系kf@5sw.com。感谢所有提供文章的媒体和作者。
最新相关
最新发布