四、建设项目资料的备案

    建设单位应当按照 《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中 “物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

    建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

    五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

    筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

    业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

    业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

    六、业主投票权的计算

    业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

    专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

    （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位 “专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

    （二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

    业主人数和总人数按照下列方法认定：

    （一）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销 （预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

    （二）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

    七、业主委员会成员全体辞职的处理

    业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

    在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

    八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

    业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。

    九、物业矛盾纠纷的调处

    乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

    乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

    居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

    （一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

    （二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

    （三）邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

    （四）因业主或使用人违反 《临时管理规约》、 《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

    （五）其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

    业主委员会可对本条第三款第 （三）、（四）、 （五）项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

    业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

    十、物业服务项目经理的管理

    物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

    对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

    物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。