寻找新大陆

    与半年前对做商业地产“遮遮掩掩”、不愿谈“转型”二字不同，现在开发商已经陆续公开宣布介入商业地产，旅游地产、养老地产等新鲜的业态也成为转型的方向。

    SOHO中国董事长潘石屹称，目前，确实有部分开发商考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上，才能从土地的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。

    实际情况确实如此。记者在采访中获知，开发商如果现在才开始做商业地产，已经在战略上落后了。在最近召开的2010年业绩发布会上，招商地产、金地集团等正式宣布做商业地产的传统住宅开发商，实际上都已在至少两年前开始调研、论证、试水。

    3月18日，金地集团董事长凌克在投资者交流会上多次明确表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”

    3月12日，招商地产宣布将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。招商地产董事长林少斌3月21日向媒体表示，分拆商业地产业务，正是希望未来能加大商业地产的投资比重。但他也坦承，商业地产不好做，因为无论是对土地选址、资金投放、设计水准要求都很高。

    商业地产的操作难度远远大于住宅项目。中国商业地产联盟秘书长王永平向记者表示，做商业地产最大的问题是资金和人，目前不少开发商做商业地产投资、购买商铺，主要看好的是土地增值，而不是租金回报。

    目前，商业地产的投资总额只占整个房地产投资总额的很小一部分，有较大市场潜力。据王永平介绍，2009年商业地产投资额5500亿元，占房地产总投资的15%，近年来增长较稳定。

    此外，相对于住宅，旅游和商业不但没有受到调控，反而是国家鼓励的产业。3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在业绩发布会上表示，“十二五”规划写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。“所以，我们的投资也会做相应调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这就是对服务业发展的最好体现。”许荣茂说。

    世茂副主席兼执行董事许世坛称，“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”

    而养老地产是更为新鲜的业态，险资已先于开发商大举进入，但模式基本以“圈地”为主，相关研究配套进展寥寥。戴德梁行投资部助理董事曹建向记者表示，日本和美国的养老社区，真正做到了以“养老”为主，而目前中国市场上投资的养老社区，基本上是以“地产”为主，根本达不到国外养老社区的条件，并且选址距离城市很远。

    真正的养老地产由于前期投入大，资金回收慢等特点，使很多投资者望而却步，平安集团新闻发言人盛瑞生向记者表示，“养老地产确实不好做，模式还在探讨中，目前险资可做的只有高端敬老院，还不知能否做养老社区。”

    业界人士曾向记者分析称，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持最多6—8个月，相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验将非常严峻。这也是各家在年度业绩发布会上传递出来的共同信号。