鸿隆集团策划部经理范宇亮
    四大刚需指标决定深圳商业地产向好

    在鸿隆世纪广场的销售过程中，发现很多客户整层购买，或者一次性付款的非常多，原因就是大家发现商业地产投资回报率比住宅高，租金比较稳定。我们对以后的商业地产，尤其在调控情况下的商业地产非常看好。

    一是经济发展的需要。深圳已经发展了三十年，很多企业从小做大，从大做强，对写字楼、铺位、形象展示的需求越来越多。另外，深圳企业可在中小板和创业板上市，很多外地企业出于上市目的，到深圳来设立公司，需要高档写字楼作为办公地点。

    二是城市发展的需要。深圳定位是国际化都市，而国际化都市一个最大的特色是商业极其发达，对商业地产的需求就越来越大。

    三是企业自身的发展需要，即作为开发商的需要。在地产企业融资越来越难的情况下，开发商持有优质商业可以保证有很稳定的现金流回报，就不用为日常现金流而担心，而且会获得升值利益。

    四是投资者的需要。现在住宅限购，商业不限购，而且住宅投资的门槛越来越高，但投资回报率较低。所以资金实力强的投资者会对商业地产的需求越来越大，所以我们对以后深圳商业地产的走势还是非常看好的。

    世联集团工商事业部总经理宋春生
    中国商业地产发展急需体系化

    深圳的商业地产发展跟上海相比，差距巨大。

    数据统计，2010年上海商业地产购物中心在开业的个数是75个，在建和在开业的加起来是105个。上海去年购物中心总营业收入大概750亿元，平均算相当于一个购物中心是10亿元。

    显而易见，深圳目前的商业发达水平远远滞后，这给了我们很大的发展空间和信心。

    商业发展水平落后的重要表现是专业的商业人才匮乏。

    目前商业地产领域的人才，几乎都是来自于香港，这也意味着内地在商业专业能力上没有体系化，还处在学习香港的阶段。

    世联目前下了很大决心，想在行业基础领域给未来的商业地产提供专业服务，探索和建立商业专业能力的体系化。

    在商业模式方面，深圳向来就有领先优势，包括万象城、益田假日广场都可以迅速地在全国市场进行复制，空间巨大。但同样要进行体系化梳理。

    中原地产项目投资部总监潘芝华
    看好深圳商业地产未来走势

    最近因为宏观调控和通胀预期，包括对房地产市场未来趋势的考虑，越来越多的人在关注商业地产，2011年，商业投资环境的改善为商业成交带来良好的增长预期。近两年，从我们公司的成交、佣金收入的增长完全可以看出，现在商业地产的成交是非常活跃的。

    去年年中，很多开发商暂停销售一手商用物业，由售转租。

    原因不是单一的，首先开发商对市场有判断，有通胀预期、政策预期、税收因素，所以由售转租。

    在住宅调控这么严厉的情况下，有很多资金要找出路，目前比较多的还是会以投资一些住宅裙楼的底商、写字楼底商为主，随着中心区、南山片区商业的推出，以及宝安、龙华等常规商业较多，未来价格肯定会得到很高的提升。同时政府的参与以及城市规划对商业地产也起到很大的作用，南山后海、前海都因为规划利好，商业项目未来的潜力和走势普遍被看好。

    置业国际商务部副总经理蔡玮
    深圳商业地产开发水平在迅速提升

    以往的常规商业，在人口密度比较大的地方，而且投资客非常踊跃的地方，开发商一般不会保留，而现在开发商已经意识到需要保留商铺。同时在招商过程中，为了业态配置的完善，开发商已经开始牺牲暂时的租金收入，引进一些租金水平较低的大型品牌商家；可以看到开发商对于运营的认识和商业价值的认同达到了一定的高度。

    另外，相当一部分开发商对商业地产由售转租，除了通胀预期、政策预期、土地增值税因素，更重要的开发商看到了商业物业的升值空间，在开发回报方式上，他们也可以侧重中长期收益，这样的话深圳商业地产的发展会更趋于理性，未来我们可以肯定深圳商业的品质会有一个很大的提升。