当前位置 > 楼宇经济 > 综合体 > 浏览文章

预计2011年上海商业地产涨幅不小于20%

  • 杭州写字楼网
  • 2010/12/4 11:22:25
导读:    预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。     房地产市场面临前所未有的严厉调控,今年冬天的房地产行业特别 “严寒”,但相对住宅的“寒彻”,商业地产颇有戏剧性地走到房地产舞台中央,2010年

    预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。

    房地产市场面临前所未有的严厉调控,今年冬天的房地产行业特别 “严寒”,但相对住宅的“寒彻”,商业地产颇有戏剧性地走到房地产舞台中央,2010年即将结束,2011年上海商业地产市场将如何变化?

    一、商业地产成为主要业务

    以国务院4月17日的 “新国十条”为标志,国内房地产市场进入重大变化期,住宅价格下降通道打开,住宅投资前景预期不明甚至悲观。在政策和市场的双重压力下,房地产市场开始变脸。2005年以来,一向处于市场次要角色的商业地产,走到房地产舞台中央,国际资本、国内大型房企 (包括央企和重要上市企业)的投资倾向、发展方向出现战略性变化。而作为中国商业地产价值最高的区域——上海格外受到关注。
    万科今年8月高调宣布进军商业地产,这是企业在政策、市场双重压力下应变的一种象征。早在2004年以后,大华、绿地、合生等大型房企已经把商业地产作为重点业务来抓,重要的房企基本上都介入商业地产。
    在中国房地产政策和市场的合力下,各路诸侯汇聚上海,这使2011年的上海商业地产看点纷呈,大企业将会有很多动作。

    二、国际国内资本青睐商业

    商业地块受到青睐,外来投资投资商业地产比重加大, 2011年会是商业地产的第二轮高潮之年。
    根据统计,2010年1至9月,全国商业地产的投资额比去年同期增长269%。近期上海推出的商业地块数量、成交价格也是近五年来最高的,这也反映了资本投资取向的变化。其中比较大的看点是万达拿下高境庙地块,继续上海城区周边地带的造城运动。SOHO拿下新天地周边商业项目,意在提高资产质量。宝龙企业迁到上海,拿下广富林地块,试图通过该项目跻身中国一线城市房地产市场。
    国内外资本也明显加快进入上海商业地产的步伐,摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构介入中国房地产,而且主要是商业地产。外资进入中国及上海商业地产有两个重要的背景:一是人民币升值,二是在亚洲经济快速增长的背景下,房地产的投资机遇。相对价格增长过快的住宅,商业受到租金收益要求的制约,更凸显稳定性,商业地产 (包括办公、酒店)更受资本关注。
    与国际资本同步的还有国内民间资本,今年上海1—9月成交商铺面积173万平方米,为近年同期最大的成交面积。由于宏观调控目标是住宅,商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中,商业物业受到冷落,商业物业有加速增长的趋势,预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。

    三、做品牌之风将盛行上海

    在万达等成功项目的影响下,上海商业地产在2011年将出现品牌化、开发模式化、经营资产化的 “三化”特点。在政策和市场双重力量的作用下,企业将调整经营结构,把更多的精力放到商业地产上来。但是大部分企业对商业地产还比较陌生,这就需要企业的经营模式进行重大调整。如何调整。
    1、项目品牌化。受新天地、万达广场、大宁国际、万象城、大悦城等成功品牌项目影响,明年将会有更多企业在商业地产品牌方面花力气,如欲在上海做大影响的宝龙、在家具行业独树一帜的亿丰、闻香下马的红星·美凯龙,还有大拇指等。 “做商业地产就是做品牌”之风会盛行上海,上海也将成为中国商业地产的主要舞台。
    2、开发模式化带来收购热。
    受万达、宝龙、新天地、万象城等商业地产开发模式影响,加上商业地产开发技术日臻成熟,上海原来有过商业成功案例的企业将深度研究,形成具有本企业特点的商业地产开发模式。而这种模式的成型,将导致明年上海商业地产地块更加紧张,商业地价上升,从而引发开发做不起来或正在开发项目收购案例的大量增加,上海商业地产市场将真正进入群雄争霸时代。
    3、经营资产化。受住宅市场调控影响,囤地风险骤然加大,加上 “商业地产越用越值钱”的特性,囤地资本将转变为持有商业物业进行资产化经营。由此判断,尽管明年上海商业地产开发量将大幅增加,但是上市销售面积可能会下降,持有物业可能占开发面积的70%以上,造成可售物业的价格上涨,加上房地产投资资本更大比例进入商业地产,预计明年上海商业物业 (商铺)因供应量减少、需求量放大而上涨。
    根据上述分析,明年商业地产将成为上海房地产市场主要亮点,市场逐步走向规范,产品减少,资产增加,无论租金或售价的上涨步伐将从明年起加快。

    四、持有商铺的别忙着卖掉

    按照目前形势判断,上海商业地产已经进入了第二轮热潮,作为一般投资者在下一年度如何适应这种市场的巨大变化?笔者有如下观点:
    1、对市场准确判断。本轮房地产是真抓实干,不再是 “年头抓抓,年中看看,年末放放”的局面了,而是长期的、持续性的对住宅市场进行有效管理。所以商业地产将会有较长时间受到资本关注。市场由于资金的增量,而导致价格波动、上涨,形成投资机会,加上拉动内需、零售业全面开发、外部经济改善和收入提高等,利好因素不断,商业物业基本面转好。
    2、等待最佳交易时机。商业地产明年仍将受到开发资本、国际投资资本的青睐,投资需求导致市场需求上升,由于整体经营或建立金融资产池的需求,明年市场可能进入收购完整物业的高潮期。对持有物业的个人或机构来说,明年还不是物业最佳出手时机,建议可以继续持有物业,等候竞争更加激烈的后几年再选择出手机会。
    3、择机介入、择新而入。由于商业地产的特性,上海商业地产市场上有积存多年的陈盘。对待这种存盘,在没有新的资源注入之前不要贸然进入,在判断出有新的资源 (商业品牌、实力开发商、大资本收购)注入迹象时则可择机而入,可以获得较好的投资回报。如果没有这种机遇,则择新而入。可选择新近开发的商业地产项目,因为随着商业地产开发技术的成熟,新近开发的商业地产项目投资风险下降。
    在考虑上述因素之外,投资者还要注意一些政策风险,如物业税、商业物业的贷款条件变化等因素,使投资处于安全状态。

关键词:上海商业地产,上海商铺
  • 返回顶部
  • 责编:8037
  •        
  • 浏览:
  • 来源:房地产时报
[声明]文章仅供学习交流,如涉及版权问题请及时与我们联系kf@5sw.com。感谢所有提供文章的媒体和作者。
最新相关
最新发布