迪士尼来了，上海将迎来商业、旅游与地产协作发展重要机遇，楼市明星排行榜可能被刷新，昔日风头十足，如今倍受宏观调控煎熬的商品住宅，可能被本来处于配角地位的商业地产和旅游地产所取代，成为下一轮楼市的领跑者。

　　迪士尼周边住宅均价已近2万元

　　由于迪士尼概念已被多次炒作，周边房源均价已近2万元/平方米。
　　受迪士尼概念支撑，近日一些川沙板块的房源租金开始上涨。据中原地产川沙区域某门店的一位工作人员介绍，目前当地一套100余平方米的房源租金在3000-3200元/月。
　　目前川沙区域房源的挂牌和成交情况依然不理想，一些投资客还是比较看好后市，加上租金有上调空间，一般不愿意抛盘，而当地住宅接近2万元/平方米的均价，愿意入市的也不多，因此短期内成交僵持的现状很难得到改变。
　　一位于野生动物园附近的楼盘，今年前三个季度也只比年初上调了1000多元，项目宣布后的一周不到，距离乐园6公里的该项目均价由9000多元/平方米涨至12500元/平方米。在川沙镇，一个个刚开盘不久的楼盘旋即宣布已经无房可卖。
　　据了解，在川沙的其他地区房价相比上海市郊平均水平也已经不低，甚至有些地段的新楼盘报出了每平米约1.6万元的高价，这显然与沪郊主流人群的收入水平不相符。对此，地产评论员杨红旭表示：“1.6万元是有些偏高了，川沙这个区域已属外郊环间，目前的价格已超过此环线均价三四成”。
　　许多房产资深人士认为，迪斯尼对于住宅的利好已经出尽。无论如何，远离市区、公交不便，游客大进大出，这些都是不利于住宅环境的因素，可开发商却把房子搞得神秘莫测。据观察，川沙的房价在三年间，从2000―3000元/平方米涨到16000元/平方米。
　　有关资料显示，迪斯尼从来就没有对住宅板块有点石成金的本事。美国、法国、日本迪斯尼主题公园周边房价，特别是住宅市场都没有明显增长。再者说，对于一个已经透支的价格，长期持有，回报至少不会很高，现在的涨价潮无外乎是一些玩家在玩击鼓传花的游戏罢了。

　　迪士尼对商业地产利好大于住宅

　　11月4日，正当大家还在对早上拍出的首块拥有“迪士尼概念”的住宅用地津津乐道时，下午第一块“迪士尼概念”的商业用地在经过长达39轮马拉松式的现场举牌竞价后，被浦东新区房地产综合服务有限公司以4950万元收入囊中，楼板价为20632.117元/平方米。
　　这块名为浦东新区川沙新市镇B03-13A的地块，“东至规划停车场，南至欧洲苑小区，西至妙境路，北至公共通道”，虽然不如上午的住宅用地如此受人关注，但由于不少业内人士皆认为迪士尼周围旅游地产和商业地产大有可为，因此该地块也吸引了多达18家企业参与现场竞拍。
　　据观察，在正式竞拍开始之前，共有29家企业领取了竞买申请书，有18家企业申请参与竞拍。而在现场，18家企业悉数到场，最终，14家企业参与了现场举牌竞拍，报价节节攀升，最终定格在4950万元。这个价格，相对于起始价939万元溢价高达427%。
　　在迪士尼概念辐射下，对商业地产的利好大于住宅地产这一点再次得到了印证。分析师薛建雄认为，迪斯尼建成之后，必然带来周边餐饮、酒店等商业的繁荣，商业服务带来常住人口的增加就必然带来周边城市功能的发展与完善，深圳华侨城等开发成功的经验也验证了这一观点。不过他也指出，即便如此，凡一个区域过快发展的过程中，必然会导致各种问题的产生，周边房价必然会出现高低起伏，市场也应该对此有足够的认识。

　　旅游地产或成市场新热点

　　今年上海迎来旅游与地产协作发展重要机遇。据初步统计，今年3月以来，不仅连锁型酒店预定火热，世博园区周边全装修民居的短租需求也异常火爆，租金较半年前普遍上涨20%至40%。
　　近年来，在旅游经济和地产资本双重驱动下，旅游地产开发进入蓬勃发展期。主题公园、度假村、生态岛等大项目纷纷规划与建设，产权酒店、分时度假房产、酒店式公寓和休闲别墅等各类旅游地产产品应运而生。
　　收入水平不断提高，可支配时间逐渐增多，休闲产业逐渐兴旺。瞄准休闲度假消费的旅游地产也顺势而起，可能成为市场新的热点。
　　相关统计数据显示，2002年，国内旅游总收入3878亿元；到2009年，国内旅游总收入已突破万亿元大关，达1.02万亿元，是2002年的6倍。预计今年国内旅游人次将达21亿人次，同比增长12%，国内旅游总收入1.1万亿元，全年旅游业总收入将超过1.4万亿元。
　　本市除了原有的松江佘山、青浦朱家角和奉贤海湾外，崇明岛这一世界级生态岛的开发计划也已落地。5月1日起上海世博会启动，长达半年的巨大客流量成为旅游产业成长的支撑；未来还有耗资200多亿元的上海迪士尼项目，旅游地产开发形成系列利好因素。
　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，与普通住宅相比，旅游地产特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观和建筑景观，配套功能的开发节奏明显提前，投资条件更为成熟。近几年，上海市郊旅游热点地区不断成熟，商业地产成长步伐稳健。由于土地成本有限，价格水平不高，部分旅游地产显现出良好的投资潜力。

    相对住宅上海商铺涨幅空间大

　　就目前而言，迪斯尼周边还没有出现真正的大型商业地产项目，倒是一些相对离迪斯尼较近的商铺纷纷打出迪士尼商铺概念。佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，目前很多商铺距离上海迪士尼乐园至少七八公里，但却被投资者提前“锁定”。
　　从去年8月份开始，陆续有一些迪斯尼概念商铺开盘，许多投资客纷纷入场囤积房源。但一年来这些商铺的价格上涨空间并不大，一些在原价徘徊，涨价的部分项目涨幅也在2000元/平方米以内。
　　去年9月份，距离迪斯尼项目大约有5公里的上海跨国采购中心五角世贸商城开盘，当时吸引了很多投资客前往。开盘当日，仅花了不到5小时，就售出了700余套商铺，创造了今年上海商铺销售最快的纪录。之后该批房源挂牌价在10450元/平方米至11000元/平方米左右，相比去年9月份上涨了450元/平米到1000元/平方米左右。
　　此外，另一个距离迪斯尼项目较近的产权商铺项目两港装饰城，价格上涨要快一些。据佑威房产研究中心数据，从去年3月份开始，该楼盘价格从11639元/平方米，上涨到目前的13648元/平方米。价格上涨幅度超过2000元/平方米。
　　此外，受迪士尼概念影响，川沙镇一些沿街旺铺的价格上涨要明显很多。去年7、8月份，川沙一些沿街商铺均价大约只有17000元/平方米左右，而这些商铺目前挂牌价大多超过20000元/平方米。