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上海房产中介老总指导购房者入市策略

  • 杭州写字楼网
  • 2010/6/26 9:36:37
导读:    被称为史上最严厉的楼市调控至今两月有余,对个人住房开征房产税的消息依然悬而未决,现阶段的二手房市场是什么样的情况,出手的最好时机是否已经到来?如何判断出手时机?新浪房友在线《经纪两小时》请来沪上三

    被称为史上最严厉的楼市调控至今两月有余,对个人住房开征房产税的消息依然悬而未决,现阶段的二手房市场是什么样的情况,出手的最好时机是否已经到来?如何判断出手时机?新浪房友在线《经纪两小时》请来沪上三家知名中介企业老总,指导购房者在房价拐点下何时该出手。

  志远地产总经理 钱建国

  福美来不动产副总经理 徐子兴

  汉宇地产董事总经理 施宏轈

  二手房交易有多冷

  自4月17日出台第一轮调控新政后,二手房成交量骤然直下,似乎所有的购房者一夜之间便成了观望者,打折声、降价声四起。目前的二手房市场依然如此冷清吗?

  徐子兴:福美来不动产的成交量主要集中在二手房住宅。到目前为止,6月成交量是在5月成交量基础上打八折,成交套数和成交标的大小都有往下走的趋势。我们做了客户回访调查,现在的买方主要是为小孩读书和置换型,其他客户选择观望。市中心物业价格下调并不多,一般在10%左右,更大幅度下调的可能性也不大,业主宁愿不卖也不愿贱卖。

  施宏轈:5月成交量比4月跌了将近70%,而6月成交量估计还有20%的下调。为了求生存,除了做原有的住宅,也会做一些商业,还争取多做一手代理,并将业务拓展到上海周边地区。

  6月我们的租赁交易是以往的两倍,这是因为业务员为了求生存,把一部分精力转移到租赁市场。整个租赁成交量有上升趋势,甚至租金也有小幅上扬。究其原因,一是需求量提升,二是个别房东把保有税成本预期加到租金上。

  钱建国:看房量有增加,但是成交量没有增加。如果从成交合同量看,6月比5月略低,但实际上我觉得5月和6月是持平的,因为5月成交单中不少是4月定金转约的,我估计6月成交量在6000套左右,继续维持低位,观望的氛围前所未有。

  施宏轈:我觉得目前的成交量是因为细则没出台而出现的低量。对于未来,我保持比较乐观的态度,因为购房需求一直存在。成交量回升多少,今年应该保持在每月一万套左右。

  细则为何一拖再拖

  近期,对个人住房开征房产税的消息满天飞,扑朔迷离,或肯定,或否定。上海细则也在观望之中,迟迟未出。购房者不禁担心,楼市调控,还有多少政策可以出台?

  钱建国:上海细则一定会出。我比较认同一种观点,如果上海房产税政策最近不出台,可能会错过最好的出台机会,如果年底欧洲经济继续恶化,整个全球经济二次探底,那时候出台的条件就不具备了。

  徐子兴:我认为上海细则不出效果更好,因为现在的客户和开发商都在等政策,而政策就像一把利剑悬在头上,导致交易量下降,一些开发商不推盘了,这就达到了调控效果。如果政策现在出来,一个月之后,估计交易量就会上去。国家4月17日开始调控到最近央行进行汇改,我感觉这是一个很好的配合,利率开始更有弹性,为新一轮资产升值预留了空间。

  施宏轈:在上海,物业方面一系列的税项里,从拥有到增值,到交易,都有相对应的税种,唯独缺少了最后拥有、使用环节的税种。开征保有税有利于将存量房逼向市场。

  房价降多少是底部

  新政之后,房价变化一直是购房者最关心的问题。原来近乎疯狂的购房者如今纷纷冷静下来,观望房价走势。二手房价格究竟有多少降价空间?价格底部是多少?

  钱建国:一定要把上海和别的城市区分开,也要把上海的高端房、低端房和中间区域的房子区分开。比如,低端房满足最基本需求,价格变化不会太大;中间区域的房子容易跟随政策波动,价格变化相应大一些。

  徐子兴:我认为房价调整空间在10%—15%,而且现在正是房价的底部。其一是因为政策没出台,有些业主看不懂市场,所以大幅度降价。等到上海细则真出台了,哪怕包括房地产税,大家明白就是这样,觉得差不多了,该卖的卖,该买的买,市场反而不会像现在这样低迷。其二,我几乎一周三四天都在门店,发现市场上跳楼价卖的真没有,不像2005年和2008年调控期频频出现恐慌性抛盘。其三,上海这座城市不同于其他城市,房源量有限,购买人群却来自全中国乃至全世界,所以市场需求量旺盛,足以支撑10%—15%的底部。

  钱建国:我觉得中介公司和房价存在同样的现象,现在大家都不关店,就和房价挺在那里一样。但这是一种思维惯性,不代表房价真的不会跌。

  施宏轈:大家对于房价都有下跌预期,如果这个空间低于10%,政府不接受,老百姓不接受。但是跌得太多,银行不接受,拥有房子的不接受,政府也不接受。我觉得比较合理的是20%—30%。

  个人认为市场会按照“3、6、9”的规律变化。即政策出来前3个月成交量跌,房价高高在上,甚至不跌,有个别地区还涨。因为2009年钱赚多了,政府推出的土地价格也没有大幅下降,开发商就没有更多理由让房价跌。进入第6个月后,此时所有政策落地,拥有房子的应该有一部分要降了,开发商也会看土地价格是否松动。如果面粉愿意跌20%,当然面包就愿意跌15%,甚至多一点,因为面包放得过久也会坏的。进入第9个月后,房价会狠狠地跌一次。开发商见到面粉便宜了,赶快降价卖掉面包去买面粉做补充。

  房地产项目的定价一直随着一手房变,而不是跟着二手房节奏。二手房小业主多是各自为政、各自定价抛盘,不可能齐心打价格联盟战,就一定不会对价格市场起引导作用。一手房成交量往往会滞后二手房三个月。如果开发商现在不争取暗地里优惠或者明的优惠,7月可能成为一手房成交量的真正探底。我预判,第三季度是开发商降价压力最大的时期。

  刚需客该何时出手

  房价面临向下的压力,银行又收紧放贷、提高贷款门槛,这种情况下,购房者应该是买房好还是租房好?对刚需客来说,什么时候是买房好时机,买什么样的房?

  施宏轈:什么是买房好时间,可能随时都会出现,甚至说只要你找到合适自己的,就是一个买房好时间。如果没有能力买得起房,不妨接受试着租房。如果有一定能力买得起房子,建议先买房。因为中国传统的思想希望有一个固定的住所。

  钱建国:有条件,中国人一定会买。春节我回去看到班主任,他抱怨儿子在上海买不起房。我说再怎么样也要买一套。买一套郊区房,租掉,儿子在市区租房子住。等有条件了,慢慢从郊区房换进市中心房。

  施宏轈:如果不想租房,但是拥有的资金并不多,我觉得可以考虑在上海周边买房。城际高铁今年就要开通了,今后一个小时内可以到的地方,新上海人,甚至是买不起房的年轻人都可以考虑这些地方。既然想要解决居住问题,年轻人可以选择用时间换取空间,先从周边买起。现在上海周边不少地方住宅总价50万元左右,这类产品可以解决年轻人短期内想要拥有一套房子的梦想,只要城际高铁一个小时内可以到达上海。

  徐子兴:租房和买房不能两者一起谈。租房是为了解决住的问题,买房是既解决住的问题,又解决了自己房子的问题。对于想要买房的客户,我建议到市场中来看房。即使在上涨的行情里面也有价格比较低的房子,在市场下跌的趋势里面,你不出来看房,有些比较急卖的房源就不可能淘到。

  施宏轈:什么是最好的时机?我觉得应该在细则出台后3个月到半年的时间段内。这段时期市场可能会释放出一些好房子,而且价格会回调到比较理性的阶段,这时候出手很好。

  钱建国:我觉得出手时机不可能短期内出现,只要银行金融政策不改变就会影响购买。建议消费者要关注金融政策。我觉得现行金融政策,首付五成,基准利率上浮1.1%,会严重阻碍二手房每月完成1.5万套的成交量。我比较赞同施总讲的3—6个月,个人认为春节前后刚需客可以看看。

  徐子兴:我们公司有一句话,不管在什么时候,买卖房屋90%的人是卖亏的,没有买亏的。从2000年到现在,只有卖亏的,没有买亏的。

  中介会逆势开店吗

  不少人戏称房产中介是“靠天吃饭”的行当,只要调控政策一来,中介就会频频上演 “关门剧”。在今年的这波严厉调控初期,一些中介选择逆势开店,这会成为实力中介的应对之举吗?

  钱建国:2005、2008年这两轮调控来的时候,大家都觉得房地产要调头,纷纷关店。今年特别有意思,所有的公司都在开,但事实上这一轮调整估计比任何时候都长。我觉得2010年上海中介公司会很难过。

  施宏轈:我们必须认真对待,市场是不是会冷一年、两年甚至更久。只要这样的冷淡市场维持9个月至1年,行业中就会顶不住,甚至有品牌会消失。

  徐子兴:福美来去年开了200家店,今年6月又开了2家。因为我们是直营和加盟两条腿走路模式。福美来的观念是有人才能开店,现在我们不断鼓励员工,给他们信心。记得2005年、2008年市场不好时,很多公司采取裁人的做法,但是现在这一轮非但没有裁人,还出现持续的招募。

  施宏轈:我觉得直营体系和加盟体系是有区别的。直营公司开店不困难,经营一个店才是真正的困难。汉宇在2009年开店不多,只新增20—30个店,主要是练兵,2010年走自己的路,能扩就扩。汉宇可能比其他中介灵活一点,因为一手房代理领域扩得比同行快,在新增盘源的同时,经营又能达到平衡或盈利,肯定会继续开店,反过来和行家一样选择暂停。

  钱建国:志远最近开了9家新店,我计划打平就开店。因为我们规模小,相对成本也低一些。开店的前提是自己人培养,每个店长都是大学毕业进入志远,花两年时间养熟。每一个季度选出15—20位经理,以这样的速度发展应该说比较稳健。

  大家对于房价都有预期的下跌空间,我个人觉得比较合理的是20%—30%。如果面粉愿意跌20%,当然面包就愿意跌15%,甚至多一点,因为面包放的过久也会坏的。

  我觉得出手时机不可能在短期内出现,只要银行金融政策不改变就会影响购买。个人认为春节前后刚需客可以看看。

  我认为房价调整空间在10%—15%的幅度,而且现在正是房价的底部。我认为交易最冷的时候就是在6月份。

关键词:上海房产中介
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