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福州CBD写字楼有“硬伤”江滨大道成热点

  • 杭州写字楼网
  • 2010/5/26 9:48:06
导读:    福州的写字楼商业将迎来春天。     以写字楼为主的商业地产,在楼市宏观调控之下,利好政策凸显。楼市数轮宏观调控政策,针对的始终是住宅市场,商业地产却稳中有升。住宅市场陷入僵局后,不少投资者更有意愿转

    福州的写字楼商业将迎来春天。

    以写字楼为主的商业地产,在楼市宏观调控之下,利好政策凸显。楼市数轮宏观调控政策,针对的始终是住宅市场,商业地产却稳中有升。住宅市场陷入僵局后,不少投资者更有意愿转战商业地产。

    与此同时,福州的写字楼不再是五四路CBD一统天下的格局,在海西的助推下,江滨大道将成为新的CBD。

    6月,福州市新一轮土地拍卖将拉开帷幕,10幅地块,全部为商服地块,其中的写字楼比例相当可观,且多居于江滨大道。

    有业内人士称,无疑,在现有的市场形势下,写字楼将是下一个投资热点,而热钱不久后将积聚江滨大道。

    市场

    写字楼与二套房首付“持平”

    在对住宅市场宏观调控的“新国十条”中规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

    “不低于50%,那就意味着与商业地产相同的比例”,在福州金融街万达广场一位有多年投资经验的人士称,此次国家调控的是住宅市场,商业地产却不在调控范围内,国家规定商业公寓、写字楼等商业地产首付比例为50%的规定极少变动。

    “在商品房价格不确定的情况下,如果再行投资,成本增加了,利润却减少。”一业内人士称,正因为如此,不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向,掉转船头,向写字楼、商业公寓甚至商铺进军。

    住宅不火写字楼火了

    这股投资的热潮,已在一些在售的商业项目中体现。

    金融街万达广场21层的甲级5A写字楼尚未推出,但已有不少客户前往咨询,此前,其SOHO产品每次一推出来即被抢购;31层的中庚青年广场,其80~1100㎡商务写字楼,是被咨询最多的产品形态。“与以往的写字楼不同,现在新推的写字楼产品,无论规划还是建筑本身,都大有提升。”一业内人士称。以万达广场为例,作为海峡金融商务区的顶级江景写字楼,总建筑面积约35000㎡,单层建筑面积约1700㎡,层高3.8米,多项指标在榕城首屈一指,其外形现代化且时尚感十足,内部规划与设计全部按照世界一流公司的要求打造,硬件均采用国际品牌,结合尖端信息科技。

    业内专家指出,宏观调控之下,商业地产将备受关注,迎来较好的发展前景,2010年或许会是商业地产的春天。

    现状

    传统区域写字楼有“硬伤”

    既然写字楼备受关注,福州写字楼的现状如何呢?“福州的写字楼还停留在五四路传统的CBD中央商务区”,一业内人士称,与大福州的宏伟发展蓝图相比,时下已显局促的五四路显然难堪重负。

    “五四路密布着上世纪90年代福州第一批写字楼,由于过去的规划标准低,现在看来有许多硬伤。”一业内人士称,例如电梯配置偏低、点状的建筑设计传统通风不良等问题突出,特别值得一提的是,五四路短短的数百米内遍布着各种酒店、写字楼、住宅,公路干线规划不足,交通压力巨大,由于停车位规划少,停车须见缝插针,甚至要在数公里之外停车,停车难、难停车的问题严重影响着入驻企业的办公效率,成为制约五四路发展的最大瓶颈。

    专家指出,传统的CBD最关键在于五四路改造空间极小。虽然少量的高档写字楼是企业的“抢手货”,可更多的企业还是在办公条件落后与交通拥堵的现状中挣扎。

    高端写字楼仍是供不应求

    尽管五四路写字楼存在“硬伤”,但福州写字楼市场仍然是供不应求,未来这一趋势将更明显。

    根据福州市鼓楼区楼宇办官方数据显示,去年1—10月,福州市仅鼓楼区新增楼宇企业1490家(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业,不含入驻软件园的企业),实现楼宇对接面积22.7万平方米。“与以往相比,这两年福州写字楼的成交量明显增加,一些新的写字楼项目一经推出,就受到关注,租金也全面上涨。”麦田房产相关人士说,“然而,市场的需求却在不断增加,依然是供不应求的状态。”这一点,与如火如荼的海西建设不无关系。“随着海峡西岸经济区战略的实施,一批福建本土企业逐渐做大做强,同时,也吸引了越来越多的外资企业到福州设立分公司,这都为福州的写字楼市场注入活力。”一业内人士称,未来对高端写字楼的需求只多不少。

    剖析

    海西助推,江滨大道扎堆高端写字楼

    “很显然,福州传统中央商务区的发展已经遇上了瓶颈,那么,跳开传统,寻求多个中心发展是解决问题的好办法。”福州大学房地产研究所王阿忠称,福州东扩南进西拓的“多核”发展将改变这一现状。而在海西建设中,福州向滨海城市发展,在“一城两翼双轴线”的方案中,闽江和乌龙江将起到中轴线的作用。新兴的写字楼项目,能最有效地提升城市形象,而江岸地区是最理想的地点。

    正因此,江滨大道上的海峡金融街以及闽江北岸中央商务区顺应而出。江滨大道上将建起集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心,并且配套有以省科技馆、市图书馆、省广电集团等为依托的文化创业产业集聚地。

    “良好的区域商业配套与交通状况,将让这一新的CBD有着极大的潜力。”王阿忠称,滨江沿线相比五四路在CBD建设与设计上更为灵活,有利于打造真正的城市名片。

    这一名片,很快就将打造成。在此次福州市推出的土地中,都有明确规定项目交付的年限,而在拍地中设置了较高的门槛,引进大品牌地产,以保障项目最终落实以及品质。

    “下一个写字楼的聚集地,非江滨大道莫属,而海峡金融街地位凸显。”业内人士指出,海峡金融街的崛起,最重要的助推者是万达广场,其城市综合体的商业模型,将带来全新的高端的商业体貌,包括设计先进的写字楼项目。再加之金融街规划的几大银行总部项目,海峡金融街引领福州CBD。

    未来前景看好,写字楼市场仍是价格洼地

    “长期以来,写字楼的价值一直被低估,可以说还是价格洼地。”一业内人士分析,从目前福州在售的楼盘来看,以大户型及高端楼盘居多。对于这些楼盘来说,买者大多是多次置业者,首付比例将会高达50%,而一些市中心楼盘以及江滨地段楼盘,每平方米价格高达两三万元,绝对可以与一些写字楼项目抗衡。“无论从租售比还是投资的升值空间来看,写字楼项目无疑更具有吸引力”。

    业内人士以300万的资金为例,按目前的行情,300万元极难买到优质的别墅,但却可以买到黄金地段的写字楼。假如写字楼平均售价在1.5万元/平方米,可以买到200平方米,其中的收益孰高孰低显而易见。未来,随着海西经济的日渐腾飞,越来越多的世界500强企业入驻福州,写字楼的需求及价值将会愈来愈凸显,潜力不言而喻。

    当然,亦有专家提醒,虽然与商铺相比,写字楼的投资相对来说风险较低、收益较高,但写字楼投资所需资金量大,投资人必须对写字楼的价值有很清晰的判断,在投资过程中,开发商的品牌、地段、交通、配套、地区规划等因素都需考虑。

关键词:写字楼投资,福州写字楼,写字楼市场
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